参考判决： cc • N° 17-22.815 • 2018-09-06 • 查看判决 →
想象一下：您是Beaulieu-sur-Mer一栋别墅的业主，该别墅位于一个由自由工会协会（ASL）管理的住宅区内。您每年支付公共区域维护费用。但多年来，该ASL一直使用1970年代制定的章程，从未更新。您想知道它是否有权在不遵守现行法律文本的情况下向您施加规则。最高法院在2018年9月6日的一起涉及众多业主的案件中对此问题作出了裁决。
第17-22.815号判决回答了一个简单的问题：一个已经着手使其章程符合2004年7月1日第2004-632号法令和2006年5月3日第2006-504号法令的ASL，是否可以免于遵守这些法令规定的程序？答案是否定的。换句话说，ASL不能半途而废：它必须彻底执行，特别是制定宗地平面图和业主名册。
很少有人知道，这项判决对阿尔卑斯-滨海省的数千名共有业主产生了实际影响。无论您是尼斯的出租业主、Beaulieu-sur-Mer的购房者，还是ASL的成员，这项判决都与您相关。让我们一起来分析。
事实：一个日常故事
案件始于法国南部，位于“Domaine de la Baie du Z...”，一个由多个地块组成的住宅区。一个自由工会协会（ASL）负责其管理。但该ASL的章程起草于1970年代，已不再符合现代法律。2004年，一项法令改革了ASL制度，特别要求附上宗地平面图（详细说明地块和公共区域的平面图）并保存业主名册。
一位业主，我们称其为X先生，尼斯的业主，决定质疑ASL的运作。他向Grasse大审法院起诉，要求使章程符合规定并制定宗地平面图。ASL辩称其已修改章程以符合法令，但未制定宗地平面图或业主名册。它认为仅修改章程就足够了。
法院支持X先生，并命令ASL制定宗地平面图。ASL提出上诉。艾克斯-普罗旺斯上诉法院维持了原判。ASL随后向最高法院上诉。最高法院在2018年9月6日的判决中驳回了上诉，并确认了判决。简而言之，ASL不仅必须修改章程，还必须制定宗地平面图和业主名册。
法院的推理——详细解读
最高法院依据2004年7月1日第2004-632号法令第3条和2006年5月3日第2006-504号法令第2条。这些文本规定，ASL的章程必须附有宗地平面图和业主名册。法院明确指出：“设立自由工会协会必须将宗地平面图附于章程。”它补充说，章程的符合性修改并不免除遵守这些程序的责任。
但请注意：法院并未创设新权利。它只是提醒了一项早已存在的义务。有趣的是，它驳回了ASL关于仅修改章程就足够的论点。对于法官来说，这些程序是累积的：必须同时有符合规定的章程、宗地平面图和业主名册。换句话说，ASL不能选择只做部分工作。
在我的实践中，我遇到过一些ASL试图以实际困难（宗地平面图成本、档案缺失）为由规避这些义务的案件。最高法院明确表示：这些困难不是借口。不遵守程序会使ASL面临业主的法律诉讼。
这对您的实际影响
对于ASL的业主成员来说，这项判决是一个强大的法律武器。如果您的ASL没有最新的宗地平面图或业主名册，您可以要求其制定。例如，在Beaulieu-sur-Mer，一个管理50个地块住宅区的ASL应该有一份详细说明公共区域（道路、绿地、管道）的平面图。没有这份平面图，可能会在费用分摊或土地所有权方面产生冲突。
对于购房者来说，这是一个需要注意的要点：在购买ASL内的房产之前，请要求查看章程、宗地平面图和业主名册。如果这些文件不存在或不最新，您可能会面临后续纠纷。认真的公证人会要求您提供这些文件，但在实践中，有些人会忘记。
对于出租业主，请注意，如果您出租的房产位于不合规的ASL内，您可能要对未能向租户提供充分信息承担责任。例如，如果由于缺少宗地平面图而无法证明共有费用，租户可能会质疑其金额。
具体来说，如果您处于这种情况，您应该：
- 检查您的ASL是否有2004年之后的章程（或在2006年之后修改的）。
- 要求提供宗地平面图和业主名册。
- 如果没有这些文件，正式要求ASL制定。
- 如果ASL拒绝，向房产所在地的司法法院（原大审法院）提起诉讼。
避免此类纠纷的四个建议
- 检查您的ASL章程： 索要章程副本，确保其提及2004年法令的日期。如果章程是之前制定的，要求更新。
- 要求宗地平面图： 该文件对于了解公共区域的范围至关重要。没有它，费用可能会被任意分摊。
- 查阅业主名册： 它列出了所有业主及其地块。检查其是否最新，尤其是在您购买房产时。
- 预估成本： 制定宗地平面图的成本可能在1,000欧元到5,000欧元之间，具体取决于复杂程度。但这远低于诉讼成本。
深入分析：相关判例和趋势
这项判决是最高法院一贯立场的延续。早在2014年（第13-21.456号判决），最高法院就已判定，缺少宗地平面图会使ASL的章程对业主不可对抗。2016年（第15-13.789号判决），它明确指出，除非有相反条款，否则修改章程必须得到所有业主的同意。
趋势很明显：法官希望ASL透明并遵守程序。未来，可以预见法院会更容易撤销不合规ASL的决定。对业主来说，这是更强大的保护。对ASL来说，这是及时合规的动力。
总结和下一步行动
如果您是不合规ASL的成员，您应该：
- 以书面形式（挂号信）要求提供章程、宗地平面图和业主名册。
- 如果ASL在一个月内未回复，正式要求其提供这些文件。
- 如果ASL拒绝，向司法法院提起诉讼。您可以请求法院命令ASL在逾期罚款（例如，每天50欧元）的威胁下制定文件。
- 如果您是购房者，在获得文件之前暂停签署契约。
常见问题解答
- 问：如果ASL没有宗地平面图，我可以拒绝支付ASL费用吗？ 答：不可以，费用仍需支付，但如果分摊不公，您可以提出异议。
- 问：如果ASL不愿更新章程怎么办？ 答：您可以向法院申请强制令。
- 问：诉讼费用是多少？ 答：律师费大约在1,500欧元到5,000欧元之间，外加诉讼费。
- 问：2004年之前成立的ASL是否受影响？ 答：是的，自2004年起，它们必须合规。
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