Actualité du 3 novembre 2026
Fissures structurelles, infiltrations, défaut d'étanchéité : lorsqu'un désordre apparaît sur un bien récent, l'assurance dommages-ouvrage (DO) doit permettre d'être indemnisé rapidement, sans attendre de déterminer qui est responsable. En pratique, les refus de garantie restent fréquents en 2026. Voici comment les comprendre et les contester.
Ce qui change en 2026 : les faits
Un cadre légal stable, des pratiques plus strictes
Le régime de l'assurance dommages-ouvrage, issu de la loi Spinetta et des articles L.242-1 et suivants du Code des assurances, n'a pas fait l'objet d'une refonte en 2026. Ce qui évolue, c'est l'attitude des assureurs : coûts de réparation en hausse, sinistralité liée aux épisodes de sécheresse et de forte chaleur, contrôle plus poussé des déclarations. Les refus motivés par la qualification du désordre ou par un défaut de forme sont plus souvent opposés aux propriétaires.
Les délais imposés à l'assureur
Ils restent la principale protection de l'assuré. Après la déclaration de sinistre, l'assureur dispose de 60 jours pour notifier sa position sur la garantie, et d'un délai de 90 jours pour présenter une offre d'indemnisation. Si ces délais ne sont pas respectés, l'assuré peut engager lui-même les travaux de réparation, et l'indemnité est alors majorée d'intérêts au double du taux légal. Les juges contrôlent strictement ces échéances.
Les motifs de refus les plus courants
- Le désordre ne relèverait pas de la garantie décennale, car il n'affecterait ni la solidité de l'ouvrage ni son usage.
- Le défaut aurait été apparent et non réservé à la réception.
- La déclaration serait tardive ou incomplète.
- La cause serait extérieure aux travaux : défaut d'entretien, usure normale, événement naturel.
- L'ouvrage ne serait pas couvert par la police souscrite.
Les conséquences pratiques
Pour les propriétaires
Un refus n'est pas une décision définitive. Il doit être motivé, et vous pouvez le contester avec des éléments techniques. Sans réparation, un désordre évolutif s'aggrave et le coût final augmente : agir vite est essentiel.
Pour les acheteurs
La DO se transmet aux propriétaires successifs pendant dix ans. Avant d'acheter un bien de moins de dix ans, demandez l'attestation d'assurance, la date de réception des travaux et l'historique des sinistres déclarés. Un refus antérieur non contesté peut peser sur la valeur du bien et sur votre future capacité à obtenir une indemnisation.
Pour les locataires
Le locataire ne souscrit pas la DO et ne la déclenche pas lui-même. En revanche, il doit signaler rapidement tout désordre au bailleur, par écrit, afin que celui-ci puisse déclarer le sinistre dans les délais. Conservez photos et courriers : ils servent de preuve.
Les pièges à éviter
- Déclarer par simple courriel ou téléphone. La déclaration se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, ou selon les modalités prévues au contrat, en décrivant précisément les désordres.
- Attendre. La garantie court pendant dix ans après la réception, mais les prescriptions courent aussi : l'action contre l'assureur se prescrit en principe par deux ans à compter du refus ou de l'événement qui y donne lieu. Une expertise ou une mise en demeure peut interrompre ce délai, à condition de bien le faire.
- Signer une réception sans réserves. Les défauts apparents non mentionnés au procès-verbal sont difficiles à faire garantir par la suite.
- Faire les travaux avant l'expertise de l'assureur. Sauf carence de l'assureur dans ses délais, vous risquez de perdre la preuve du désordre et de voir l'indemnisation contestée.
- Accepter l'expertise de l'assureur sans analyse. L'expert est mandaté par l'assureur : son rapport n'est pas neutre pour autant qu'il soit rigoureux, et vous pouvez le discuter.
- Accepter un refus par lassitude. Un motif de refus peut être écarté si le désordre est bien qualifié techniquement.
Les recours possibles
La première étape consiste à répondre par courrier recommandé, en contestant point par point les motifs du refus et en joignant un rapport technique. Si l'assureur maintient sa position, vous pouvez saisir le médiateur de l'assurance, puis, si nécessaire, demander en justice une expertise judiciaire en référé ou assigner l'assureur au fond. L'expertise contradictoire est souvent le moment décisif du dossier : elle fixe la cause du désordre et le coût des réparations.
Quand consulter un professionnel
Faites-vous accompagner dès que l'un de ces signaux apparaît : refus de garantie, absence de réponse dans les 60 jours, offre d'indemnisation manifestement insuffisante, désordre qui évolue, projet de vente d'un bien récent. Un expert bâtiment indépendant qualifie la nature et la cause des désordres, chiffre les réparations et prépare l'expertise contradictoire. Un avocat en droit immobilier vérifie les délais, la prescription et la qualification juridique, puis choisit entre négociation, médiation et action judiciaire. Intervenir tôt, avec les deux compétences réunies, améliore sensiblement les chances d'obtenir gain de cause en 2026.
Pour toute question sur votre situation, Me Cécile Zakine (volet juridique) et Cassini Expertise (volet technique) vous répondent à Antibes et partout en France.
