拆除强制金：最高法院为业主（和邻居）改变了什么

想象一下场景：您住在邦多勒（Bandol），一栋能看海景的漂亮别墅里。有一天，您的邻居未经许可进行扩建工程。您将他告上法庭，要求拆除。法院支持您，判令邻居拆除，逾期每天强制金100欧元。但是：您的邻居拖延，强制金不断累积。他最多能欠多少？法官可以判到多高？这正是最高法院在2019年9月19日判决中裁定的问题。这一决定澄清了规则，并对所有业主（无论是非法建筑纠纷中的原告还是被告）产生实际影响。解读。

事实：每天都会发生的故事

A先生，邦多勒（Bandol）业主，在其土地上建造了一栋四居室建筑，未遵守城市规划规定。他的邻居对非法建筑感到愤怒，依据城市规划法典第L.480-13条（允许无证建筑商的邻居要求拆除）将其告上土伦大审法院（tribunal de grande instance de Toulon）要求拆除。2014年，民事法院判令A先生拆除建筑，暂定逾期强制金每天50欧元，随后确定为每天100欧元。A先生上诉，但艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）于2016年维持了判决。A先生向最高法院提起上诉，主张民事强制金应受城市规划法典第L.480-7条（将强制金上限设为每月5000欧元）规定的刑事强制金规则管辖。但最高法院驳回了他的论点。最高法院确认，民事法官判处的强制金是一种强制执行措施，受民事执行程序法典（code des procédures civiles d'exécution）第L.131-1至L.131-4条管辖，而非第L.480-条的刑事规定。换句话说，民事法官根据情况的严重性和债务人的能力自由设定强制金，无法律上限。

法院的推理——解析

要理解这一判决，必须区分两种强制金：刑事强制金和民事强制金。刑事强制金（城市规划法典第L.480-7条）由刑事法官在判令建筑商违反城市规划规定（例如无证建筑）时判处。此强制金上限为每月5000欧元，其收益上缴国家预算。民事强制金则由民事法官判处，以强制债务人履行义务（例如拆除）。它受民事执行程序法典第L.131-1至L.131-4条管辖。根据这些条文，法官自由设定强制金金额（暂定或最终），甚至可以规定从特定日期起算。没有设定上限。在本案中，A先生是被民事法官判刑，而非刑事法官。因此，最高法院逻辑上排除了仅适用于刑事强制金的第L.480-7条的适用。由此，它确认了先前的判例（Cass. 3e civ., 2009年3月4日，n° 07-21.148），并明确了民事法官不受刑事限制的约束。但请注意：如果民事法官想参照第L.480-7条，他可以类推适用，但并非必须。简言之，最高法院表示：“民事强制金是民事事务，仅此而已。”

对您的实际影响

对于邻居业主（要求拆除的原告）：您可以获得无上限的威慑性强制金。例如，如果您的邻居在拉加尔德（La Garde）未经许可建造了共用墙，您可以请求民事法官判处每天200欧元的强制金，甚至更高。总额可能很快达到可观数字（例如：200欧元/天 × 365天 = 每年73,000欧元）。对于被判决的业主（被告）：风险高于有上限的刑事强制金。如果您拖延拆除，强制金可能变得过高。在我的执业中，我遇到过强制金一年内达到50,000欧元的案件，导致债务人出售房产以支付。很少有人知道，最终强制金可以由执行法官清算（即转换为应付金额），债权人随后可以扣押债务人的财产。对于租户或买家：如果您租赁或购买涉及拆除程序的房产，您也面临同样风险。在签署前请确认是否有拆除诉讼正在进行。实践中，如果您被判决拆除，您必须迅速执行判决。理想的做法是与邻居协商宽限期或尽可能使建筑合法化（事后获得建筑许可证）。但请注意：合法化并非总是可能，尤其是当建筑违反地方城市规划计划（PLU）时。

避免此类纠纷的四条建议

• 建造前，检查您的建筑许可证：确保您的项目符合您市镇的地方城市规划计划（例如，在拉加尔德，关于高度和与边界距离的规定）。简单查看地籍和地方城市规划计划可以避免多年的诉讼。
• 如果您是邻居，请迅速行动：一旦发现可疑工程，请立即向市长发送挂号信告知。同时，联系律师评估紧急临时诉讼或实体诉讼的可能性。您等待的时间越长，工程进展越大，获得拆除判决就越困难。
• 在诉讼前谈判和解：如果您是违规建筑的业主，尝试与邻居达成协议（例如，购买地役权或修改建筑）。在公证人面前签署的和解协议可以避免昂贵且不确定的诉讼。
• 如果被判决，立即执行：一旦拆除判决作出，不要拖延。强制金从法官设定的期限次日起算。聘请项目经理或建筑师估算拆除工程并尽快实施。如果您能证明存在严重困难（恶劣天气、缺乏承包商等），您也可以请求法官给予额外期限。

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深入：相关判例与演变

该判决属于一贯的判例路线。早在2009年（Cass. 3e civ., 2009年3月4日，n° 07-21.148），最高法院就判定拆除的民事强制金不受第L.480-7条上限限制。最近，凡尔赛上诉法院（cour d'appel de Versailles）（2022年7月5日，n° 21/00958）因未执行拆除而清算了一笔120,000欧元的强制金，确认了民事法官的主权权力。因此趋势明确：民事法官毫不犹豫地设定高额强制金以向顽固的建筑商施压。但请注意：自2014年ALUR法以来，刑事法官也可以在公诉中判处民事强制金，但这仅涉及刑事犯罪。实践中，对于邻里纠纷，仍然是民事法官具有管辖权。这意味着未来：业主必须更加警惕，因为非法建筑的成本可能非常沉重，远超简单的刑事上限。

总结与后续步骤

常见问题解答：

1. 刑事强制金和民事强制金有什么区别？ 刑事强制金上限为每月5000欧元，旨在惩罚违法行为；民事强制金无上限，旨在强制执行法院判决（例如拆除）。
2. 如果我的邻居无证建造，我可以要求民事强制金吗？ 可以，如果您依据城市规划法典第L.480-13条将其告上民事法院（大审法院/司法法院）。您可以要求判决拆除并附加强制金。
3. 典型的民事强制金金额是多少？ 法官根据严重性、债务人的抵抗程度及其财务状况设定金额。在土伦地区，我见过每天50至300欧元的强制金。
4. 如果我被判决拆除，该怎么办？ 在期限内执行判决。如果无法执行，请求执行法官给予宽限期（根据民法典第1343-5条，最长2年）。
5. 判决后我可以使建筑合法化吗？ 可以，如果建筑符合当前城市规划规定。但这并不能免除已产生的强制金。最好在诉讼前合法化。

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