违法建筑：我可以向卖方追索吗？

想象一下：您刚刚在拉西奥塔（La Ciotat）购买了一栋漂亮的别墅，带有一个海景全景露台。几个月后，行政部门向您送达了一份拆除令：露台是前业主未经许可建造的。您必须自费拆除，否则将面临强制罚款。该怎么办？

这种情况，我在事务所见过几十次。本能的反应是向卖方追索。但刑法禁止惩罚未实施违法行为的人（刑罚个人化原则）。卖方违法建造，而非您。然而，城市规划法规定“在定罪情况下”下令拆除，但没有明确谁应支付费用。

法国最高法院（Cour de cassation）于2006年11月22日对这一关键问题作出了裁决：城市规划法典第L.480-5条规定的恢复原状措施（拆除、修复）不属于刑事处罚。因此，不妨碍买受人获得卖方的合同担保，只要卖方在买卖合同中作出了承诺。解释如下。

事实：每天都会发生的故事

伊斯特尔（Istres）一块土地的所有者Y先生，未遵守城市规划规则建造了一栋建筑。被刑事定罪后，法院根据城市规划法典第L.480-5条下令拆除建筑并恢复场地原状。但在此期间，Y先生已将房产出售给帕尔梅托公司（société Palmetto）。因此，这家成为所有者的公司被要求执行拆除。

帕尔梅托公司提出异议：它并未实施违法行为，不能被判处刑罚。伊斯特尔大审法院（tribunal de grande instance d'Istres）支持其主张，认为拆除是一项个人刑罚。但艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）推翻了这一判决，下令拆除。该公司向最高法院提起上诉。

因此，争议点如下：根据第L.480-5条下令的拆除是否属于刑事处罚（只能对违法行为人施加）还是恢复原状措施（可由任何所有者执行）？

法院的推理——解析

最高法院驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。它依据两个文本：刑法典第121-1条（刑罚个人化原则）和城市规划法典第L.480-5条。它解释说，后一文本规定的措施——拆除、恢复原状、停止使用——不构成刑事处罚。它们是恢复原状措施，即旨在将场地恢复到先前状态的措施，与造成损害的人无关。

换句话说，刑事法官可以下令拆除违法建筑，即使当前所有者不是违法行为人。拆除令附着于不动产，而非个人。简言之，如果您购买了一个带有未经授权工程的房产，您可能不得不拆除它们，即使您没有责任。

很少有人知道，这一解决方案属于一贯的判例法：自1990年代以来，最高法院一直认为第L.480-5条的措施是民事赔偿，而非刑罚。2006年的判决有力地重申了这一点，并明确指出不禁止买受人通过合同进行担保。因此，如果卖方在合同中承诺建筑是合规的，买受人可以基于隐蔽瑕疵担保（民法典第1641条）或追夺担保（garantie d'éviction）起诉卖方。

这对您意味着什么——具体来说

对于带有违法建筑的房产的买受人而言，这一决定是一把双刃剑。一方面，它确认即使您未做任何事，也可能被强制拆除。另一方面，它为向卖方追索开辟了道路，只要您在合同中包含了担保条款。

举一个具体例子：在拉西奥塔，您购买了一栋带有未申报游泳池的房子。卖方未经许可建造了它。两年后，市政府命令您填平它，否则每天罚款500欧元。填平费用为15,000欧元。您可以基于隐蔽瑕疵担保起诉卖方，因为非法游泳池构成使房产不适合其用途的缺陷。但注意：您必须证明卖方知晓非法性（通常如此）且您未放弃担保。

如果您是出租人业主，您必须保持警惕：如果您的租户未经授权建造，您将被追究拆除责任，即使您不是行为人。在我的执业中，我遇到过出租人因租户搭建的温室而不得不支付20,000欧元拆除费的案件。解决方案：在租赁合同中插入禁止未经书面同意进行任何修改的条款，并定期检查场地状况。

对于共有人，公共部分由管理委员会（syndic）负责。如果某共有人在公共部分上进行非法工程（例如，在屋顶上扩建），管理委员会可能被责令拆除，费用由所有共有人分摊。因此，重要的是通过决议授权对有过错的共有人提起诉讼。

避免此类纠纷的四条建议

• 购买时要求提供城市规划诊断：在签字前，要求卖方提供城市规划证明或无违规证明。您的公证人可以核实建筑是否符合地方城市规划计划（PLU）。
• 进行地界勘定和风险报告：测量师将核实建筑未超出产权界限。在伊斯特尔，一位客户发现其车库侵占邻地：地界勘定避免了诉讼。
• 在买卖合同中加入具体担保条款：请您的公证人起草一个条款，卖方保证所有建筑均合规，并承诺在违规情况下偿还拆除费用。这是最好的保护。
• 在出租前核实城市规划许可：如果您是出租人，要求租户在工程前提供任何建筑许可证或事先申报的副本。在租赁合同中插入因未经授权工程而解除合同的条款。

深入探讨：相关判例法及发展

这一判决属于一贯的判例法趋势。早在1995年，最高法院（Civ. 3e, 1995年1月18日，n°92-18.886）就裁定，根据第L.480-5条下令的拆除属于恢复原状措施，对任何所有者均可执行。2006年的判决确认并明确，即使违法行为由卖方实施，该措施也可由买受人承担。

最近，最高法院将这一推理扩展至强制罚款（Civ. 3e, 2013年7月10日，n°12-19.413）：伴随拆除令的罚款由所有者承担，即使其未受刑事定罪。另一方面，合同担保问题在另一判决（Civ. 3e, 2017年12月7日，n°16-25.003）中得到澄清：如果买卖合同未包含明确条款，卖方无义务担保买受人，除非其构成欺诈（dol）或建筑存在隐蔽瑕疵。

因此，趋势是让后续所有者承担责任，同时通过合同担保提供追索途径。未来，可以预期公证人将系统化担保条款，买受人将更加警惕。2014年的ALUR法律已加强了对城市规划风险的信息披露。

行动前检查清单

常见问题：实用问题

1. 如果我刚购买房产，可以拒绝拆除吗？ 不可以。拆除令附着于不动产，您必须执行。但如果您有担保条款或建筑属于隐蔽瑕疵，您可以向卖方追索。
2. 向卖方提起诉讼的期限是多少？ 隐蔽瑕疵担保诉讼必须在发现瑕疵后两年内提起（民法典第1648条）。合同责任诉讼的时效为自销售之日起五年。
3. 拆除程序费用多少？ 除拆除费用（通常10,000至50,000欧元，视建筑而定）外，还需考虑律师费（1,500至5,000欧元）和可能的鉴定费。调解可能成本较低。
4. 如果卖方无力偿债怎么办？ 您可以尝试从公证人担保基金获得赔偿（如果公证人未尽到咨询义务），或者如果卖方是公司，了解董事是否可能承担责任。

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