Décision de référence : cc • N° 09-17.138 • 2011-05-11 • Consulter la décision →
Imaginez : vous héritez d'une maison à Le Cannet, dans l'arrière-pays grassois. Vous faites établir une attestation notariée pour officialiser la transmission. Quelques années plus tard, une collectivité décide d'exproprier votre terrain pour un projet d'urbanisme. Le prix proposé ? Celui que vous avez déclaré chez le notaire, bien inférieur à la valeur réelle. Injuste, non ? C'est exactement le litige que la Cour de cassation a tranché le 11 mai 2011 (pourvoi n° 09-17.138).
La question était simple : l'attestation notariée de transmission par décès, qui mentionne obligatoirement l'acceptation des héritiers, est-elle une « déclaration » au sens de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation (aujourd'hui L. 322-4) ? Si oui, l'indemnité d'expropriation serait plafonnée au prix indiqué dans l'acte. La réponse des juges a été claire : non. Explications.
Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire à Sophia-Antipolis ou ailleurs ? Tout simplement que l'attestation notariée successorale ne peut pas servir à minorer votre indemnité d'expropriation-droit-relogement-expulsion-bloquee" class="internal-link" title="Expropriation : le droit au relogement oublié peut bloquer votre expulsion">expropriation. undefined vous ne serez pas pénalisé par une déclaration faite à des fins successorales, qui n'a pas vocation à fixer un prix de vente. Décryptage complet de cette décision et de ses conséquences pratiques.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. X, propriétaire de parcelles à Le Cannet (dans le ressort de Grasse), hérite d'un terrain constructible à la frontière entre zone urbaine et zone naturelle. Pour régler la succession, il fait établir par un notaire une attestation immobilière après décès, conformément aux articles 28 3° et 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière. Dans cet acte, il est mentionné que les héritiers acceptent la succession, et la valeur du bien est indiquée pour les besoins fiscaux.
Quelques années plus tard, la commune de Le Cannet engage une procédure d'expropriation-indemnite-evaluation-date-arret" class="internal-link" title="Expropriation : l'indemnité évaluée au jour de l'arrêt, pas à l'ordonnance">expropriation pour cause d'utilité publique (réalisation d'une voie de contournement). L'autorité expropriante, s'appuyant sur l'attestation notariée, estime que le prix déclaré dans l'acte constitue une « déclaration » au sens de l'article L. 13-17 du code de l'expropriation. Selon ce texte, le propriétaire qui a déclaré un prix dans un acte ne peut ensuite prétendre à une indemnité supérieure, sauf à prouver une modification de la valeur (article L. 322-4 aujourd'hui). En conséquence, l'indemnité proposée est très inférieure à la valeur vénale réelle du terrain.
M. X conteste. Il saisit le juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Grasse, qui lui donne raison : l'attestation notariée successorale n'est pas une déclaration au sens de l'article L. 13-17. La commune interjette appel. La cour d'appel d'Aix-en-Provence confirme le jugement, tout en relevant que le terrain est constructible et se situe dans une zone privilégiée. La commune se pourvoit en cassation, mais la Cour de cassation rejette son pourvoi par l'arrêt du 11 mai 2011.
Les rebondissements ? La commune avait aussi soutenu que l'attestation notariée était un acte translatif de propriété, mais les juges ont écarté cet argument : l'attestation ne fait que constater la transmission, elle n'est pas un acte de vente ou de donation. undefined, elle n'exprime pas une volonté de vendre à un prix déterminé.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation devait interpréter l'article L. 13-17 du code de l'expropriation (ancien), qui dispose : « Le juge fixe l'indemnité d'expropriation en fonction de la valeur vénale réelle du bien, sans pouvoir tenir compte de la déclaration d'intention d'aliéner faite par le propriétaire, sauf si le prix déclaré est supérieur à la valeur vénale. » Ce texte vise à éviter que le propriétaire ne sous-estime son bien dans une déclaration faite pour d'autres motifs (fiscaux, par exemple) et réclame ensuite une indemnité plus élevée.
La question était donc : l'attestation notariée prévue par les articles 28 3° et 29 du décret de 1955 est-elle une « déclaration » au sens de cet article ? La Cour répond par la négative. Pourquoi ?
D'abord, parce que l'attestation notariée successorale a un objet spécifique : constater la transmission des droits réels immobiliers par décès et indiquer si les successibles ou légataires ont accepté la succession. Elle n'est pas un acte de disposition (vente, donation, échange) par lequel le propriétaire exprime une volonté de céder son bien à un prix déterminé. Ensuite, la mention d'une valeur dans l'attestation répond à des obligations fiscales (déclaration de succession) et non à une intention de vendre. Les juges soulignent que la loi sur la publicité foncière impose cette mention, mais elle n'a pas pour but de fixer un prix de cession.
Attention toutefois : la Cour ne dit pas que toute mention de valeur dans un acte notarié est sans incidence. Elle distingue selon la nature de l'acte. Dans le cas d'une vente, le prix déclaré est bien une déclaration au sens de l'article L. 13-17. Mais pour une attestation successorale, c'est différent. undefined, c'est que cette distinction repose sur l'absence de caractère volontaire et négocié du prix : dans une succession, le prix est estimé pour les droits de mutation, pas pour une vente.
undefined la Cour de cassation confirme une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 24 septembre 2008, n° 07-17.486) qui avait déjà écarté les déclarations fiscales du champ de l'article L. 13-17. Elle précise ici que l'attestation successorale, bien qu'obligatoire et publiée, n'est pas une déclaration d'intention d'aliéner. C'est une évolution logique : on ne peut pas utiliser un acte destiné à la publicité foncière pour piéger l'héritier.
La commune avait aussi plaidé que l'attestation indiquait que les héritiers acceptaient, ce qui serait une manifestation de volonté. Mais la Cour balaie cet argument : l'acceptation est une condition de la transmission, pas une offre de vente.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Cette décision a des implications pratiques importantes, que vous soyez propriétaire, héritier, acquéreur ou professionnel de l'immobilier.
Pour un propriétaire bailleur à Sophia-Antipolis : si vous héritez d'un bien et que vous faites établir une attestation notariée, vous n'avez pas à craindre que cette attestation soit utilisée contre vous en cas d'expropriation ultérieure. Par exemple, si vous déclarez une valeur locative de 200 000 € pour un appartement qui en vaut 300 000 €, la collectivité ne pourra pas vous opposer ce prix. Vous pourrez réclamer l'indemnité sur la base de la valeur réelle.
Pour un héritier à Le Cannet : si vous acceptez une succession et que le notaire mentionne une valeur, sachez que cette mention n'a pas d'effet sur une éventuelle expropriation. Vous pouvez donc déclarer une valeur prudente pour les droits de succession sans risquer de minorer votre indemnité. Attention toutefois : si vous vendez volontairement le bien, le prix de vente sera bien une déclaration au sens de l'article L. 13-17.
Pour une collectivité expropriante : cette jurisprudence vous interdit d'utiliser l'attestation successorale comme base de calcul de l'indemnité. Vous devez évaluer le bien à sa valeur vénale réelle, sans référence au prix déclaré dans l'attestation. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des communes tentaient de s'appuyer sur des actes notariés anciens pour réduire les indemnités. Cet arrêt les en empêche.
Pour un copropriétaire : si vous héritez d'un lot dans une copropriété à Cannes ou à Grasse, l'attestation successorale ne conditionne pas le prix de rachat par la collectivité en cas d'expropriation pour rénovation urbaine. Vous pouvez négocier l'indemnité sur la base d'une expertise indépendante.
Exemple chiffré : un terrain constructible de 1 000 m² à Sophia-Antipolis vaut 200 €/m², soit 200 000 €. Dans l'attestation successorale, le notaire a estimé 120 000 € pour payer moins de droits. Sans cet arrêt, l'indemnité d'expropriation n'aurait été que de 120 000 €, soit une perte de 80 000 €. Grâce à cette décision, l'héritier peut réclamer la valeur réelle.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites estimer votre bien par un expert indépendant. Avant de signer une attestation notariée successorale, faites réaliser une évaluation immobilière par un professionnel (agent immobilier, expert foncier). Cela vous permettra de connaître la valeur réelle et de décider en connaissance de cause. Le coût (200 à 500 €) est modeste comparé aux enjeux.
- Conservez tous les justificatifs de valeur. Gardez les estimations écrites, les photos, les annonces de biens similaires. En cas de litige, vous pourrez prouver que la valeur déclarée ne reflétait pas le prix de vente.
- Ne confondez pas déclaration fiscale et déclaration d'intention d'aliéner. Si vous êtes exproprié, n'acceptez pas que l'autorité se base sur votre attestation successorale. Citez l'arrêt du 11 mai 2011. En cas de doute, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier.
- En cas d'expropriation, exigez une expertise contradictoire. Ne vous contentez pas de l'offre de la collectivité. Vous avez le droit de demander une expertise judiciaire (article L. 311-7 du code de l'expropriation). Les frais sont avancés par l'expropriant.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt s'inscrit dans une tendance protectrice des propriétaires face aux expropriations. Déjà, dans un arrêt du 24 septembre 2008 (n° 07-17.486), la Cour de cassation avait jugé que la déclaration fiscale de succession n'était pas une déclaration d'intention d'aliéner. Ici, elle étend cette protection à l'attestation notariée successorale, qui est un acte plus formel.
Plus récemment, la Cour a précisé que la déclaration d'intention d'aliéner visée à l'article L. 322-4 doit être faite dans le cadre d'une vente volontaire (Civ. 3e, 6 juillet 2017, n° 16-18.012). Ainsi, une promesse unilatérale de vente non suivie d'effet n'est pas une déclaration. La tendance est donc de limiter strictement la notion de « déclaration » aux actes par lesquels le propriétaire manifeste clairement l'intention de vendre à un prix déterminé.
Ce que ça signifie pour l'avenir : les collectivités ne pourront pas utiliser des actes notariés anciens, même publiés, pour bloquer l'indemnité. Les propriétaires doivent néanmoins rester vigilants : si vous vendez, le prix de vente sera bien une déclaration. En revanche, les actes successoraux, les donations-partages, les apports en société ne devraient pas être retenus.
undefined, je vois que certains notaires incluent encore des clauses imprécises. Si vous héritez, demandez à votre notaire de préciser que la valeur mentionnée est uniquement à des fins fiscales et ne constitue pas une offre de vente.
Points clés à retenir
FAQ :
1. L'attestation notariée successorale peut-elle être utilisée pour fixer l'indemnité d'expropriation ? Non, selon la Cour de cassation (arrêt du 11 mai 2011). Elle n'est pas une déclaration au sens de l'article L. 322-4 du code de l'expropriation.
2. Que faire si l'autorité expropriante se base sur mon attestation notariée ? Contester immédiatement devant le juge de l'expropriation. Invoquez cet arrêt. Consultez un avocat pour préparer votre dossier.
3. Puis-je déclarer une valeur inférieure dans l'attestation pour payer moins de droits de succession ? Oui, mais attention : si vous vendez volontairement le bien dans les 5 ans, l'administration fiscale peut redresser. Pour l'expropriation, aucun risque grâce à cette jurisprudence.
4. Quels délais pour contester une offre d'expropriation ? Vous avez 1 mois à compter de la notification de l'offre pour saisir le juge de l'expropriation (article L. 311-5 du code de l'expropriation). Passé ce délai, l'offre devient définitive.
5. Est-ce que cette règle s'applique aussi aux donations ? La décision ne vise que les attestations successorales. Pour une donation, le prix déclaré pourrait être considéré comme une déclaration si la donation est faite en avancement d'hoirie avec une évaluation. Mieux vaut consulter un avocat.
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