参考判决： cc • N° 09-17.138 • 2011-05-11 • 查看判决 →
想象一下：您继承了位于Le Cannet（格拉斯腹地）的一栋房屋。您办理了一份公证证书以正式确认转移。几年后，某个地方政府为了城市规划项目决定征收您的土地。他们提出的价格是多少？就是您在公证人处声明的价格，远低于实际价值。不公平，对吧？这正是最高法院于2011年5月11日（上诉号09-17.138）裁决的纠纷。
问题很简单：因死亡转移的公证证书，其中必须包含继承人的接受声明，是否构成《征收法典》第L.13-17条（现为L.322-4条）意义上的“声明”？如果是，征收补偿金将以上述文件中注明的价格为准。法官的答案很明确：不。以下是解释。
但这对于您作为Sophia-Antipolis或其他地方的业主究竟意味着什么？简单来说，继承公证证书不能用于降低您的征收补偿金。换言之，您不会因为为了继承目的而做出的声明（并非为了确定售价）而受到惩罚。以下是该判决及其实际后果的完整解读。
事实：一个日常发生的故事
X先生是Le Cannet（属格拉斯辖区）地块的所有者，继承了一块位于城市区域和自然区域边界上的可建设用地。为了处理继承事宜，他根据1955年1月4日第55-22号法令关于土地公示的第28条第3款和第29条，由公证人制作了一份死亡后不动产证书。在该文件中，注明继承人接受继承，并且为了税务目的注明了不动产价值。
几年后，Le Cannet市镇启动了以公共利益为目的的征收程序（建设绕行道路）。征收机关依据该公证证书，认为该文件中的声明价格构成了《征收法典》第L.13-17条意义上的“声明”。根据该条款，已在文件中声明价格的业主，除非能证明价值发生变化（现第L.322-4条），否则不能要求高于该价格的补偿金。因此，提出的补偿金远低于土地的实际市场价值。
X先生提出异议。他向格拉斯大审法院的征收法官提起诉讼，法官支持他的主张：继承公证证书不是第L.13-17条意义上的声明。市镇提起上诉。艾克斯普罗旺斯上诉法院维持原判，同时指出该土地为可建设用地且位于优越地段。市镇向最高法院提起上诉，但最高法院于2011年5月11日的判决驳回了其上诉。
转折点？市镇还主张公证证书是所有权转移文件，但法官驳回了这一论点：证书仅确认转移，不是销售或赠与文件。换言之，它不表达以特定价格出售的意愿。
法院的推理——详细解析
最高法院需要解释《征收法典》原第L.13-17条，该条规定：“法官根据不动产的实际市场价值确定征收补偿金，不得考虑业主作出的转让意向声明，除非声明价格高于市场价值。”该条款旨在防止业主为了其他目的（例如税务）而低估其不动产，然后要求更高的补偿金。
因此问题是：1955年法令第28条第3款和第29条规定的公证证书是否构成该条款意义上的“声明”？最高法院回答：否定。为什么？
首先，因为继承公证证书具有特定目的：确认因死亡导致的不动产物权转移，并指明继承人或受遗赠人是否接受继承。它不是业主表达以特定价格转让其不动产意愿的处置文件（销售、赠与、交换）。其次，证书中提及价值是为了满足税务义务（继承申报），而非出售意图。法官强调，土地公示法强制要求注明价值，但其目的并非确定转让价格。
但请注意：最高法院并未说公证文件中任何价值注明都没有影响。它根据文件性质进行区分。在销售情况下，声明价格确实构成第L.13-17条意义上的声明。但对于继承证书，情况不同。很少有人知道，这种区分基于价格缺乏自愿和协商性质：在继承中，价格是为遗产税而估算的，并非为销售。
简而言之，最高法院确认了先前的判例（第三民事庭，2008年9月24日，第07-17.486号），该判例已将税务声明排除在第L.13-17条范围之外。这里它明确指出，继承证书尽管是强制性的且已公示，但不是转让意向声明。这是一个合乎逻辑的发展：不能利用旨在土地公示的文件来损害继承人。
市镇还主张证书表明继承人接受，这将是意愿的表现。但最高法院驳回了这一论点：接受是转移的条件，不是出售要约。
对您的具体影响
该判决具有重要的实际意义，无论您是业主、继承人、购买者还是房地产专业人士。
对于Sophia-Antipolis的出租业主：如果您继承了一处不动产并办理了公证证书，您不必担心该证书会在日后征收中被用于对您不利。例如，如果您对一套价值30万欧元的公寓声明了20万欧元的租金价值，地方政府不能以该价格对抗您。您可以要求基于实际价值的补偿金。
对于Le Cannet的继承人：如果您接受继承，公证人注明了价值，要知道该注明对可能的征收没有影响。因此，您可以为了遗产税而声明一个谨慎的价值，而不必担心降低您的补偿金。但请注意：如果您自愿出售该不动产，销售价格将成为第L.13-17条意义上的声明。
对于征收机关：该判例禁止您使用继承证书作为计算补偿金的依据。您必须根据不动产的实际市场价值进行评估，而不参考证书中的声明价格。在我的实践中，我遇到过一些市镇试图依赖旧的公证文件来减少补偿金的案件。该判决阻止了这种行为。
对于共有人：如果您继承了戛纳或格拉斯一处共有房产的份额，继承证书不决定征收中地方政府回购的价格。您可以基于独立评估协商补偿金。
数字示例：Sophia-Antipolis一块1000平方米的可建设用地价值200欧元/平方米，即20万欧元。在继承证书中，公证人为了少缴遗产税而估值为12万欧元。没有该判决，征收补偿金将只有12万欧元，损失8万欧元。得益于该判决，继承人可以要求实际价值。
避免此类纠纷的四条建议
- 请独立专家评估您的不动产。在签署继承公证证书前，请专业人士（房地产经纪人、土地专家）进行不动产评估。这将使您了解实际价值并做出知情决定。费用（200至500欧元）相对于争议金额来说微不足道。
- 保留所有价值证明文件。保存书面评估、照片、类似不动产的广告。在发生纠纷时，您可以证明声明价值并不反映销售价格。
- 不要混淆税务声明和转让意向声明。如果您被征收，不要接受征收机关以您的继承证书为依据。引用2011年5月11日的判决。如有疑问，请咨询专门从事不动产法的律师。
- 在征收情况下，要求进行对质评估。不要满足于征收机关的报价。您有权要求司法评估（《征收法典》第L.311-7条）。费用由征收人预付。
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深入探讨：相关判例和演变
该判决属于保护业主免受征收影响的趋势。早在2008年9月24日的判决（第07-17.486号）中，最高法院就判定继承税务声明不是转让意向声明。这里它将保护扩展到继承公证证书，这是一种更正式的文件。
最近，最高法院明确，第L.322-4条所指的转让意向声明必须在自愿销售框架内作出（第三民事庭，2017年7月6日，第16-18.012号）。因此，未生效的单方出售承诺不是声明。趋势是严格限制“声明”概念，仅限于业主明确表达以特定价格出售意图的文件。
这对未来意味着什么：征收机关不能使用旧的公证文件（即使已公示）来限制补偿金。但业主仍需保持警惕：如果您出售，销售价格将是声明。相反，继承文件、赠与分割、公司出资不应被采纳。
在我的实践中，我看到一些公证人仍然包含不明确的条款。如果您继承，请要求您的公证人明确注明所述价值仅用于税务目的，不构成出售要约。
要点总结
常见问题：
1. 继承公证证书能否用于确定征收补偿金？ 不能，根据最高法院（2011年5月11日判决）。它不构成《征收法典》第L.322-4条意义上的声明。
2. 如果征收机关依据我的公证证书怎么办？ 立即向征收法官提出异议。引用该判决。咨询律师准备您的案件。
3. 我可以在证书中声明较低价值以少缴遗产税吗？ 可以，但注意：如果您在5年内自愿出售该不动产，税务机关可以重新核定。对于征收，根据该判例没有风险。
4. 对征收要约提出异议的期限是什么？ 自通知要约之日起有1个月时间向征收法官提出异议（《征收法典》第L.311-5条）。逾期，要约成为最终决定。
5. 该规则也适用于赠与吗？ 该判决仅涉及继承证书。对于赠与，如果赠与是作为预支遗产且附有评估，声明价格可能被视为声明。最好咨询律师。
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