Decisione di riferimento: Corte di cassazione, 1ª sezione civile • N. 19-16.017 • 30 settembre 2020 • Consulta la decisione →
Nel cuore di Parigi, una coppia si sta lacerando. Dopo anni di vita insieme, la separazione è inevitabile, e con essa la questione dell'abitazione familiare. Uno dei due desidera conservare l'appartamento del 7° arrondissement, l'altro rivendica la sua parte. È il principio dell'attribuzione preferenziale (meccanismo che consente a un coniuge di diventare unico proprietario del bene versando un conguaglio (compensazione finanziaria) all'altro). Ma ecco, tra il deposito della relazione peritale e la decisione del giudice, il mercato crolla. Bisogna far rivalutare il bene? E se sì, a quale data? La Corte di cassazione ha deciso il 30 settembre 2020: il verdetto è senza appello per chi tarda ad agire.
Chi non teme, al momento di una liquidazione del regime patrimoniale (ripartizione dei beni dopo un divorzio) o di una successione, che il valore attribuito alla propria abitazione non rispecchi più la realtà? Con prezzi che possono variare dal 10 al 30% in pochi mesi in settori tesi come Parigi, la posta in gioco è enorme. La sentenza emessa dalla prima sezione civile ricorda una regola fondamentale, ma spesso dimenticata: è al giorno della divisione che deve essere valutato il bene, a condizione di non restare con le mani in mano.
Questa decisione ci illumina su un punto di diritto pratico, che ogni proprietario confrontato con una separazione dovrebbe conoscere. Non sconvolge la giurisprudenza, ma mette in luce le insidie procedurali in cui si può cadere. Allora, come anticipare bene? E cosa fare se la perizia risale a diversi anni fa? Analisi.
I fatti: una storia come tante
Tutto inizia con un divorzio. Una coppia, che chiameremo i coniugi X, possiede un immobile situato a Parigi. Dopo l'ordinanza di non conciliazione (prima fase giudiziaria del divorzio), uno dei due presenta una domanda di attribuzione preferenziale: vuole tenere l'appartamento e propone di versare un conguaglio all'altro coniuge. Il giudice istruttore ordina una perizia per stimare il valore di mercato del bene (prezzo al quale potrebbe essere venduto sul libero mercato). L'esperto deposita la sua relazione il 12 agosto 2010, fissando una certa somma.
Ma i mesi passano e la procedura si trascina. Nel 2016, quando il tribunale deve pronunciarsi sulla liquidazione, la congiuntura è radicalmente cambiata: la crisi immobiliare ha colpito e i prezzi parigini sono scesi in modo significativo. Il coniuge debitore del conguaglio — colui che deve pagare — coglie l'occasione per contestare la valutazione. Sostiene che la relazione del 2010 è obsoleta, che il valore reale è molto inferiore e che non può essere tenuto a versare un conguaglio calcolato su una stima superata.
L'altro coniuge si oppone fermamente. Sottolinea che il suo ex-coniuge non ha mai richiesto una nuova perizia prima del 2016 e che, nelle sue precedenti conclusioni, sembrava accettare la valutazione del 2010. Il tribunale segue questo ragionamento e rifiuta di prendere in considerazione il calo del mercato. Il debitore fa appello, senza successo. Ricorre quindi in cassazione, sperando che l'alta corte imponga una rivalutazione.
È qui che il dibattito giuridico si cristallizza: in quale momento si deve collocare la valutazione del bene? E fino a quando si può contestare la stima di un esperto? La Corte di cassazione, nella sua sentenza del 30 settembre 2020, gli risponderà in modo tagliente.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione inizia ricordando il principio guida in materia di divisione: il valore dei beni da dividere deve essere stimato al giorno più vicino possibile alla divisione stessa. È una regola pretoria (derivante dalla giurisprudenza), fondata sull'articolo 825 del Codice civile e sull'articolo 4 del Codice di procedura civile (divieto per il giudice di snaturare gli scritti delle parti). In breve, non si può congelare un valore tre, quattro o sei anni prima della decisione finale senza rischiare di avvantaggiare indebitamente uno dei condividenti.
Tuttavia, l'alta corte precisa subito che questo principio non è assoluto. Spetta al giudice di merito valutare sovranamente, cioè senza controllo della Corte di cassazione, se la valutazione adottata sia ancora pertinente al momento in cui decide. Se il magistrato ritiene che la relazione peritale sia troppo vecchia, può ordinare una misura istruttoria complementare o una nuova perizia, a condizione che una parte lo richieda.
Nel caso di specie, il coniuge che contestava la valutazione del 2010 non aveva presentato alcuna richiesta di nuova perizia prima del 12 agosto 2016, cioè sei anni dopo il deposito della relazione. Peggio ancora, nelle sue precedenti conclusioni non aveva messo in discussione la cifra dell'esperto e si era addirittura basato su di essa per argomentare su altri punti. La Corte ne deduce che la sua contestazione tardiva è inammissibile, poiché con il suo comportamento processuale ha manifestato per anni il suo accordo con tale valore.
La decisione si inserisce in una linea giurisprudenziale costante: conferma che la parte che intende avvalersi di un'evoluzione del mercato deve essere proattiva e diligente. In altre parole, se i prezzi crollano tra il deposito della relazione e la sentenza, chi ne ha interesse deve immediatamente adire il giudice con una richiesta di rivalutazione, altrimenti si considererà che abbia accettato la stima iniziale. La crisi immobiliare non costituisce un fatto nuovo che esonera da tale obbligo.
Infine, la Corte respinge il motivo basato sull'attribuzione preferenziale, ricordando che
