Autorisation d'agir en justice en copropriété : ce que l'assemblée générale doit décider

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Chamalières, dans une copropriété où des fissures apparaissent sur la façade. L'assemblée générale vote pour que le syndic engage une action en justice contre le constructeur. Le syndic assigne le constructeur, mais au cours de la procédure, il doit délivrer une nouvelle assignation à un autre intervenant. La cour d'appel vous dit : « Désolé, l'autorisation de l'assemblée générale ne couvrait pas cette nouvelle assignation, votre action est irrecevable. »

Cette situation, vous l'avez vécue ? Ou vous craignez qu'elle vous arrive ? La question que tout copropriétaire se pose est simple : une fois que l'assemblée générale a donné son feu vert pour agir en justice, le syndic peut-il librement poursuivre l'action, même s'il doit assigner de nouvelles parties ou modifier ses demandes ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 juin 1994 (n° 92-11.556), répond clairement : oui, sauf si l'assemblée générale a limité expressément son autorisation. Explications.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Dupont (noms d'emprunt) sont propriétaires d'un appartement dans une résidence à Chamalières. Avec les autres copropriétaires, ils constatent des désordres dans les parties communes : infiltrations d'eau, fissures. L'assemblée générale du 15 mars 1990 vote une résolution autorisant le syndic à « agir en justice contre les constructeurs et tous responsables » pour obtenir réparation.

Le syndic, Me Martin, assigne alors la société Bâtir SA, constructeur principal. Mais en cours d'instance, il découvre qu'un sous-traitant, la société Fondations Solides, est également responsable. Il délivre une nouvelle assignation à cette dernière. La société Bâtir SA soulève alors l'irrecevabilité de l'action au motif que l'autorisation de l'assemblée générale ne visait que la première assignation, pas la seconde.

La cour d'appel de Riom (dont dépend Clermont-Ferrand) donne raison à Bâtir SA : elle déclare l'action du syndicat irrecevable à l'égard de la société Fondations Solides, estimant que l'autorisation d'agir donnée par l'assemblée générale ne se trouvait pas maintenue dans le cadre de cette nouvelle assignation. Le syndicat se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Elle s'appuie sur l'article 55 du décret du 17 mars 1967 (aujourd'hui codifié à l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965, mais le décret reste en vigueur pour les modalités). Cet article dispose : « Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale. »

Mais la Haute juridiction précise : en l'absence de toute limitation dans la décision de l'assemblée générale, le pouvoir donné au syndic l'autorise non seulement à introduire l'instance, mais aussi à poursuivre l'action au nom du syndicat. undefined, une fois que l'assemblée générale a voté « j'autorise le syndic à agir contre les constructeurs », cette autorisation couvre l'ensemble de la procédure : premières assignations, assignations supplémentaires, conclusions, appels, etc.

undefined la cour d'appel avait ajouté une condition que la loi ne prévoit pas. Elle exigeait que chaque nouveau pas soit validé par une nouvelle assemblée générale, ce qui serait impraticable. La Cour de cassation rappelle que l'autorisation est globale, sauf si l'assemblée générale a expressément limité son autorisation à un acte précis (par exemple : « seulement pour assigner la société X, pas pour appeler en cause d'autres parties »).

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des syndics, par excès de prudence, demandaient une nouvelle autorisation pour chaque étape. Cette décision les rassure : l'autorisation initiale suffit, à condition qu'elle soit rédigée en termes suffisamment larges.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes copropriétaire : Vous pouvez être tranquille : si l'assemblée générale a donné un mandat large au syndic pour agir, celui-ci pourra poursuivre l'action sans vous convoquer à nouveau à chaque rebondissement. Exemple à Clermont-Ferrand : la copropriété « Les Volcans » a voté en 2022 une action contre le promoteur pour vices de construction. Trois ans plus tard, le syndic doit assigner un bureau d'études supplémentaire. Pas besoin de nouvelle AG.

Si vous êtes syndic : Veillez à ce que les résolutions d'assemblée générale soient rédigées en termes généraux : « autorise le syndic à agir en justice contre tous responsables, à engager toute procédure, à interjeter appel, etc. » Ainsi, vous éviterez tout risque d'irrecevabilité.

Si vous êtes propriétaire bailleur : Cette décision vous protège aussi indirectement. En tant que copropriétaire, vous pouvez être mis à contribution pour financer des actions en justice. Une autorisation globale évite de multiplier les frais d'assemblée générale (convocation, huissier, etc.).

Attention toutefois : si l'assemblée générale a voté une autorisation limitée (par exemple, « pour agir uniquement contre le promoteur X, pour un montant maximum de 50 000 € »), le syndic ne pourra pas dépasser ce cadre sans nouvelle autorisation.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez des résolutions larges lors de l'assemblée générale : Au lieu de « autorise le syndic à assigner la société X », préférez « autorise le syndic à agir en justice contre tous responsables de désordres, à engager toutes procédures (assignations, appels, etc.) et à conclure toute transaction dans la limite de [montant] ». Cela évite toute contestation ultérieure.
• Conservez toutes les décisions d'assemblée générale : En cas de litige sur l'étendue de l'autorisation, vous devez pouvoir prouver que l'assemblée générale n'a pas limité le mandat. Gardez les procès-verbaux et les résolutions.
• Faites appel à un avocat spécialisé dès le début : Un avocat en droit immobilier rédigera les assignations en tenant compte de l'autorisation donnée. Il pourra aussi conseiller le syndic sur la nécessité ou non d'une nouvelle autorisation.
• Si vous êtes syndic, anticipez les besoins : Avant de délivrer une assignation, vérifiez la formulation de l'autorisation. Si elle est trop restrictive, convoquez une nouvelle assemblée générale pour la compléter. Il vaut mieux prévenir que guérir.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1994 s'inscrit dans une ligne constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 27 février 1991 (n° 89-17.412), la Haute juridiction avait jugé que l'autorisation donnée au syndic pour agir en justice vaut pour l'ensemble de la procédure, y compris en appel. Plus récemment, la Cour de cassation a précisé (Civ. 3e, 20 septembre 2018, n° 17-21.450) que l'autorisation donnée pour « ester en justice » inclut le droit d'interjeter appel, sauf mention contraire.

La tendance est donc à la simplification : les juges privilégient une interprétation large de l'autorisation, pour ne pas entraver l'action en justice du syndicat. undefined, c'est que cette solution est aussi pragmatique : elle évite de paralyser les procédures par des questions de forme.

Pour l'avenir, si vous êtes confronté à une opposition sur ce terrain, sachez que les tribunaux sont désormais très attachés à la lettre de la résolution. Une résolution bien rédigée est votre meilleure protection.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Question : L'assemblée générale a voté « action contre le constructeur », le syndic peut-il assigner aussi le sous-traitant ? Réponse : Oui, si la résolution ne limite pas expressément les parties visées. L'autorisation est globale.
• Question : Et si le syndic doit interjeter appel, faut-il une nouvelle autorisation ? Réponse : Non, l'autorisation d'agir en justice inclut l'appel, sauf si l'assemblée générale a interdit l'appel.
• Question : Que faire si l'autorisation est trop restrictive ? Réponse : Convoquer une nouvelle assemblée générale pour étendre l'autorisation. En attendant, le syndic doit limiter ses actes au cadre autorisé.
• Question : Puis-je contester l'action du syndic si je pense qu'il a outrepassé son mandat ? Réponse : Oui, en saisissant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand. Mais vous risquez de retarder la procédure et d'engager la responsabilité du syndicat. Mieux vaut prévenir en amont.
• Question : Quel est le délai pour agir après l'assemblée générale ? Réponse : L'autorisation n'a pas de délai de validité, mais l'action au fond doit être intentée dans le délai de prescription (5 ans en droit commun, 10 ans pour la garantie décennale).

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