鉴于房客决定并实施的工程——且未主张这些工程属于改良性质——在已到期租约期间显著改变了租赁场所的特征，上诉法院（cour d'appel）无需调查这一显著改变是否对房客进行的活动产生了有利影响，即准确认定该显著改变本身即构成续订租约租金脱钩上限的充分理由
参考判例： cc • N° 19-19.285 • 2021-09-09 • 查阅判例 →
这一判例为您的房地产权利提供了重要启示。以下为您带来改变。
鉴于房客决定并实施的工程——且未主张这些工程属于改良性质——在已到期租约期间显著改变了租赁场所的特征，上诉法院（cour d'appel）无需调查这一显著改变是否对房客进行的活动产生了有利影响，即准确认定该显著改变本身即构成续订租约租金脱钩上限的充分理由
该判例确认了物权法的基本原则。
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您在里昂（Lyon）拥有一间90平方米的商铺，租给一家餐厅。租约即将到期，您发现租客未经同意将内部隔墙全部拆除，改成了开放式厨房，花费约2万欧元。租客声称是改良工程，但您认为这彻底改变了场所结构。
Application pratique:
根据该判例，租客实施的工程若显著改变租赁场所特征，无论是否对经营有利，房东均有权要求续租租金不受法定上限约束。您应立即拍摄现状照片，收集原状证明（如旧平面图、照片），并以挂号信通知租客，由于工程导致场所发生实质性改变，您将向法院申请租金脱钩上限，要求将月租从目前的1500欧元提高至市场价2500欧元。建议在专业律师协助下启动解限程序。
您在波尔多（Bordeaux）租下一间60平方米的服装店，打算投入1.5万欧元将内墙刷成工业风并增设试衣间。您知道这些工程可能会改变店面的整体感觉，但不确定是否会在续租时给房东提供租金大涨的理由。
Application pratique:
此判例表明，即使您的装修是为了自身经营需要，只要客观上造成租赁场所特征的显著改变，房东即可主张租金脱钩上限。为避免风险，施工前您应：①详细书面告知房东工程内容并取得明确同意，最好在租约附件中注明“不视为场所特征显著改变”；②保留所有沟通记录和工程图纸，证明工程属常规商业装修；③若房东事后以此为由要求涨租，可主张工程未达到“显著改变”标准（如结构不变），并引用判例中文言“未主张这些工程属于改良性质”来强化您的立场——即您的工程纯属功能优化，非结构改造。
您刚在马赛（Marseille）买下一间带租约的咖啡馆，月租1800欧元，剩余租期2年。尽调时您发现租户在三年前将露天区封闭成玻璃房，花费3万欧元，但当时未通知原房东。现在您担心买下后，若续租时租户以此为由要求维持低租金，或原房东已放弃追责导致您无法主张租金上调。
Application pratique:
该判例赋予现房东在续租时主张租金解限的权利，但前提是工程造成的显著改变状态持续至续约时，且由现任房东主张。您应立即：①核实前手房东是否曾书面同意该工程或追认——若有，则可能构成弃权；②若无，则收集工程前后对比证据（建筑许可证、照片、原租约平面图），证明场所特征因玻璃房发生永久性改变；③在续租通知中明确援引此判例，提出租金涨至市场价2300欧元，并告知租户由于其工程导致租金不受上限限制。若租户拒绝，可向法院申请确定解限后的租金，胜算较高。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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