Bail commercial : le bailleur n'est pas tenu d'assurer la commercialité du local selon la Cour de cassation

Imaginez un commerçant à Vallauris, qui a investi toutes ses économies dans l'ouverture d'une boutique de poterie au rez-de-chaussée d'une rue passante. Il signe un bail commercial (contrat de location d'un local destiné à une activité commerciale) avec un propriétaire, confiant dans l'emplacement. Mais quelques mois plus tard, les clients se font rares : le quartier s'est dégradé, des travaux bloquent l'accès, et le centre commercial voisin attire toute la clientèle. Le commerçant peut-il se retourner contre son bailleur pour obtenir une baisse de loyer ou des dommages-intérêts ?

C'est exactement la question qui s'est posée dans une affaire jugée par la Cour de cassation le 15 décembre 2021. La société locataire d'une cellule commerciale au premier étage du centre commercial du Millénaire à Aubervilliers réclamait la bail commercial et liquidation judiciaire">résiliation du bail aux torts du bailleur, au motif que celui-ci n'avait pas assuré la "commercialité" du local — c'est-à-dire la capacité du lieu à attirer une clientèle suffisante pour permettre une exploitation rentable. Mais la plus haute juridiction française a tranché : sauf clause particulière écrite dans le contrat, le bailleur n'a aucune obligation légale de garantir la commercialité.

Cette décision, qui s'appuie sur l'article 1719 du Code civil (qui impose au bailleur de délivrer et d'entretenir le bien loué), rappelle les limites des obligations du propriétaire. Elle concerne directement tous les acteurs de l'immobilier commercial dans les ressorts de Grasse et d'Antibes. Alors, que faire si vous êtes locataire et que votre commerce périclite ? Et que risquez-vous en tant que propriétaire ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence en 2010, lorsque la société AMC (le locataire) signe un bail commercial avec la société propriétaire du centre commercial du Millénaire à Aubervilliers. Le local loué est situé au premier étage, une position moins favorable que le rez-de-chaussée, mais le locataire espère que l'animation générale du centre attirera du monde. Le contrat prévoit une clause de "bonne commercialité" ? Non. C'est là tout le problème.

Très vite, les difficultés surgissent. Le locataire constate que la fréquentation du centre est insuffisante, que les travaux de rénovation des parties communes sont inexistants, et que le bailleur ne fait rien pour attirer des enseignes complémentaires. Selon le locataire, le bailleur aurait même laissé se dégrader l'état du centre. La société AMC assigne alors le propriétaire en justice pour obtenir la résiliation du bail (annulation du contrat) aux torts exclusifs du bailleur, avec des dommages-intérêts.

Le tribunal de commerce donne raison au locataire en première instance ? Non. La cour d'appel de Paris, dans un arrêt du 14 janvier 2020, rejette les demandes du locataire. Elle estime que le bailleur a bien délivré le local conforme à la destination prévue au bail (un local commercial au premier étage) et qu'aucune clause particulière ne lui imposait d'assurer la commercialité. Le locataire se pourvoit en cassation.

Devant la Cour de cassation, le locataire soutient que le bailleur a manqué à son obligation d'entretenir le local en état de servir à l'usage convenu, et que la commercialité fait partie intégrante de cette obligation. Il invoque également l'obligation de délivrance (art. 1719 du Code civil). Mais la Cour de cassation, dans un arrêt très clair du 15 décembre 2021, rejette le pourvoi et confirme l'arrêt d'appel. Elle rappelle que l'article 1719 n'impose pas au bailleur, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la commercialité du local. undefined, le propriétaire n'est pas le garant de la réussite commerciale de son locataire.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir aux textes. L'article 1719 du Code civil dispose que "le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée". La Cour de cassation interprète cette obligation de manière stricte : le bailleur doit fournir un local conforme à sa destination (par exemple, un local commercial avec les accès, l'électricité, etc.), mais il n'a pas à garantir que ce local générera du chiffre d'affaires.

La commercialité, c'est-à-dire l'attractivité commerciale du lieu (affluence, environnement, concurrence, etc.), ne fait pas partie de l'obligation légale du bailleur. Elle peut toutefois être prévue par une clause expresse dans le bail, comme une clause de "bonne commercialité" ou une clause d'effort de la part du bailleur pour attirer des clients. Mais en l'espèce, le contrat était silencieux sur ce point.

Attention toutefois : la Cour de cassation ne dit pas que le bailleur peut tout se permettre. Elle précise bien que le bailleur doit entretenir le local et les parties communes, et ne pas commettre de fautes qui nuiraient à l'exploitation (comme des travaux abusifs ou des nuisances). Mais tant que le local est conforme à sa destination, le risque commercial incombe au locataire. undefined, c'est que cette position est constante depuis plusieurs années. La Cour de cassation a déjà jugé dans ce sens (par exemple, Civ. 3e, 8 septembre 2010, n°09-69.605). Cette décision n'est donc pas une révolution, mais un rappel.

undefined le raisonnement est le suivant : le bailleur a rempli son obligation de délivrance en mettant à disposition un local commercial au premier étage d'un centre commercial. Si le locataire voulait une garantie de fréquentation, il devait la négocier et l'écrire dans le bail. À défaut, le propriétaire n'a pas à supporter les aléas économiques de l'activité de son locataire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes locataire d'un local commercial à Antibes, à Grasse ou à Vallauris, cette décision vous concerne directement. Vous ne pouvez pas réclamer une baisse de loyer ou des dommages-intérêts simplement parce que votre chiffre d'affaires est faible ou que le quartier s'est dégradé. Il vous faut prouver une faute précise du bailleur : par exemple, des travaux qui bloquent l'accès pendant des mois, une absence d'entretien des parties communes, ou un manquement à une clause expresse du bail.

Prenons un exemple : vous louez une boutique de vêtements à Antibes, dans une rue piétonne. Le bailleur entreprend des travaux de façade qui durent deux ans, rendant l'accès difficile. Là, vous pourriez invoquer un manquement à l'obligation de jouissance paisible (art. 1719 3°). Mais si le problème vient simplement de l'ouverture d'un concurrent plus attractif ou d'un changement de fréquentation, vous n'aurez aucun recours contre le propriétaire.

Pour les propriétaires bailleurs, la décision est rassurante : vous n'êtes pas tenus de garantir la réussite de vos locataires. Mais attention : si vous avez promis dans le bail de faire vos meilleurs efforts pour attirer des clients (par exemple, dans un centre commercial), vous devez respecter cette clause. undefined, j'ai rencontré des dossiers où le propriétaire avait signé une clause de "bonne commercialité" et devait justifier de ses actions de marketing. Sans clause, vous êtes à l'abri.

Enfin, pour les acquéreurs de locaux commerciaux, vérifiez bien les clauses du bail avant d'acheter. Si vous rachetez un immeuble avec des baux en cours, vous devez savoir si le locataire peut vous réclamer des actions pour améliorer la commercialité. En général, les baux standards ne contiennent pas ce type d'obligation, mais mieux vaut vérifier.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Pour les locataires : négociez une clause de commercialité dès la signature du bail. Si votre activité dépend fortement de l'emplacement (restaurant, boutique de luxe), exigez que le bailleur s'engage à maintenir un certain niveau de fréquentation ou à réaliser des actions marketing. Faute de quoi, vous serez seul responsable du risque commercial.
• Pour les propriétaires : ne promettez jamais oralement d'assurer la commercialité. Toute promesse orale peut être invoquée en justice si elle est confirmée par des écrits ou des circonstances. Assurez-vous que votre contrat de bail ne contient aucune clause ambiguë sur ce point.
• Pour les deux parties : documentez précisément l'état du local et de l'environnement. Avant la signature, prenez des photos, notez la fréquentation, et faites un état des lieux détaillé. En cas de litige, ces preuves seront essentielles pour démontrer que le local était conforme ou non à l'usage convenu.
• Pour tous : consultez un avocat spécialisé en droit immobilier avant tout contentieux. Les décisions de justice sont souvent imprévisibles, et une clause bien rédigée peut tout changer. À Antibes comme à Grasse, Maître Zakine peut vous aider à analyser votre contrat et à évaluer vos chances.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La position de la Cour de cassation est constante depuis plusieurs années. Outre l'arrêt du 8 septembre 2010 précité, on peut citer un arrêt de la cour d'appel de Paris du 12 janvier 2017 (n°15/18475) qui a jugé que le bailleur n'est pas tenu d'assurer la commercialité d'un local situé dans un centre commercial, sauf clause expresse. La tendance est donc claire : les tribunaux protègent les bailleurs contre les demandes abusives des locataires qui tentent de leur imputer les aléas économiques.

Cependant, une évolution est possible dans certaines situations particulières. Par exemple, si le bailleur a lui-même créé une situation de déséquilibre (en louant à un concurrent direct alors que le bail prévoyait une exclusivité), il pourrait engager sa responsabilité. De même, dans les baux commerciaux dits "baux à construction" ou "baux emphytéotiques", les obligations sont différentes. Mais pour le bail commercial classique, la règle est désormais bien établie : pas d'obligation légale de commercialité.

Cette jurisprudence pourrait-elle évoluer ? Il est possible que le législateur intervienne un jour pour protéger les locataires, notamment dans les centres commerciaux où le bailleur a un pouvoir de décision sur l'ensemble des enseignes. Mais pour l'instant, la Cour de cassation reste ferme : le risque commercial est celui du preneur.

Questions fréquentes

Le bailleur doit-il garantir que mon commerce sera rentable ? Non, sauf clause contraire dans le bail. L'obligation du bailleur se limite à délivrer un local conforme à sa destination et à l'entretenir.

Puis-je obtenir une réduction de loyer si le quartier se dégrade ? Pas sur le fondement de l'obligation de commercialité. Vous pourriez invoquer la perte de jouissance si le bailleur a commis une faute (ex : défaut d'entretien). Mais la simple baisse de fréquentation n'est pas un motif légal.

Que faire si le bailleur a promis oralement d'assurer la commercialité ? Une promesse orale est difficile à prouver. Si elle a été confirmée par des écrits (courriels, documents publicitaires), vous pouvez tenter de l'invoquer. Mais mieux vaut avoir une clause écrite.

Quels délais pour agir en justice ? Le délai de prescription pour une action en responsabilité contractuelle est de 5 ans à compter du fait générateur (art. 2224 du Code civil). Pour une action en résiliation de bail, le délai peut varier. Consultez rapidement un avocat.

Le bailleur peut-il être tenu pour responsable si le local est situé dans un centre commercial mal géré ? Oui, si le bailleur a des obligations contractuelles précises (ex : clause d'animation du centre). Sinon, non. La gestion du centre commercial est un risque que le locataire accepte.

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