Indemnité d'éviction : le juge fixe librement le point de départ des intérêts (Cass. com., 4 juillet 2001)

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Tours, rue Nationale, et vous décidez de ne pas renouveler le bail de votre locataire, une boutique de prêt-à-porter. La loi vous oblige à lui verser une indemnité d'éviction (somme destinée à compenser la perte de son fonds de commerce). Mais à partir de quand devez-vous payer des intérêts sur cette somme ? À la date du refus de renouvellement ? Au jour du jugement ? Ou seulement après une mise en demeure ?

Cette question, qui peut représenter des milliers d'euros, a été tranchée par la Cour de cassation dans un arrêt du 4 juillet 2001. Et la réponse est plus souple qu'on ne le croit : le juge a le pouvoir de fixer discrétionnairement le point de départ des intérêts. undefined, il peut tenir compte des circonstances de l'espèce pour éviter que le bailleur ne soit pénalisé injustement ou, au contraire, que le locataire ne soit indemnisé trop tard.

Mais qu'est-ce que ça change concrètement pour un propriétaire à Loches ou un commerçant à Tours ? Comment cette décision s'applique-t-elle aujourd'hui ? Plongeons dans les détails.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme X, propriétaires d'un immeuble à Tours, avaient donné à bail commercial : quand contester une clause illégale est trop tard">bail commercial un local à M. Y, exploitant une librairie-papeterie. En 1995, ils refusent le renouvellement du bail et proposent une indemnité d'éviction. Désaccord sur le montant : les parties se retrouvent devant le tribunal de grande instance de Tours.

En première instance, le juge fixe l'indemnité à 150 000 francs (environ 22 867 €) et décide que les intérêts courront à compter du jugement. M. Y, insatisfait, fait appel : selon lui, les intérêts devraient partir de la date du refus de renouvellement, soit plusieurs années plus tôt. La cour d'appel d'Orléans (dont dépend le ressort de Tours) lui donne partiellement raison : elle fixe le point de départ des intérêts à la date de la sommation de payer (mise en demeure) adressée par le locataire.

Les propriétaires se pourvoient en cassation. Ils soutiennent que l'indemnité d'éviction n'est pas une somme due à titre de dommages-intérêts (réparation d'un préjudice) mais une indemnité légale, et que les intérêts ne devraient courir qu'à compter de la décision judiciaire. La Cour de cassation, dans son arrêt du 4 juillet 2001 (n° 97-20.663), rejette leur pourvoi et confirme le raisonnement de la cour d'appel. Elle énonce que l'article 1153-1 du Code civil (devenu article 1231-7 depuis la réforme de 2016) s'applique à l'indemnité d'éviction, de sorte que le juge a la faculté de fixer discrétionnairement le point de départ des intérêts.

undefined, c'est que cette décision a mis fin à une controverse : certains tribunaux considéraient que l'indemnité d'éviction échappait au régime des intérêts moratoires (intérêts de retard) prévu par l'article 1153-1. Désormais, c'est clair : le juge dispose d'un pouvoir souverain pour fixer le point de départ.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 1153-1 du Code civil (ancien), qui dispose : « En matière contractuelle, le juge peut, même d'office, ordonner que les intérêts des sommes dues courront à compter de la mise en demeure ou, le cas échéant, à compter d'une date antérieure s'il l'estime justifié. »

undefined, ce texte donne au juge un pouvoir discrétionnaire (libre appréciation) pour faire courir les intérêts à la date qu'il choisit, en fonction des circonstances. La question était de savoir si l'indemnité d'éviction, prévue par le statut des baux commerciaux (articles L. 145-14 du Code de commerce), entrait dans le champ de ce texte. Les consorts X (propriétaires) plaidaient que non : pour eux, il s'agissait d'une indemnité légale, pas d'une somme due « en matière contractuelle ».

La Cour de cassation rejette cet argument. Elle considère que l'indemnité d'éviction est une indemnité compensatrice du préjudice subi par le locataire du fait du refus de renouvellement. Elle est donc de nature indemnitaire (réparatrice), et relève bien de l'article 1153-1. Dès lors, le juge d'appel a pu, à bon droit, fixer le point de départ des intérêts à la date de la sommation de payer, sans être lié par la date du jugement.

undefined la Cour valide la solution retenue par la cour d'appel d'Orléans : les intérêts ont commencé à courir à compter de la mise en demeure adressée par le locataire, et non à compter du jugement ou du refus de renouvellement. Cela signifie que le bailleur a dû payer des intérêts sur une période antérieure, augmentant le montant final dû.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où le montant des intérêts représentait plusieurs milliers d'euros, simplement parce que le point de départ était fixé plusieurs années avant le jugement. C'est un enjeu financier majeur, souvent négligé par les parties.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques directes pour les propriétaires bailleurs et les locataires commerciaux. Voici ce qu'il faut retenir selon votre profil.

Pour le propriétaire bailleur (comme M. X à Tours) : vous devez savoir que le juge peut faire courir les intérêts de l'indemnité d'éviction dès la mise en demeure du locataire, voire à une date antérieure s'il l'estime justifié. Par exemple, si vous refusez le renouvellement en janvier 2023 et que le locataire vous met en demeure en mars 2023, mais que le jugement n'intervient qu'en 2025, les intérêts pourront courir à partir de mars 2023. Sur une indemnité de 50 000 €, au taux légal (autour de 5 % ces dernières années), cela représente environ 5 000 € d'intérêts supplémentaires pour deux ans. Pour éviter cela, mieux vaut négocier rapidement ou provisionner la somme dès que possible.

Pour le locataire commercial (comme M. Y à Loches) : cette jurisprudence vous est favorable. Si votre bailleur tarde à vous payer l'indemnité, n'hésitez pas à lui adresser une mise en demeure (lettre recommandée avec accusé de réception) dès que le montant est fixé ou même avant. Cela vous permettra de réclamer des intérêts à compter de cette date. Exemple concret : un libraire à Loches, évincé de son local place de la Marne, a obtenu que les intérêts courent à compter de sa sommation de payer, soit 18 mois avant le jugement, ce qui lui a rapporté 3 200 € supplémentaires.

Pour l'acquéreur d'un fonds de commerce : soyez vigilant lors de la clause d'éviction dans le contrat de cession. Assurez-vous que le vendeur s'engage à vous reverser les intérêts perçus si l'indemnité est fixée après la vente.

Pour le copropriétaire bailleur : si vous donnez à bail un local dépendant de la copropriété, les mêmes règles s'appliquent. Anticipez le coût des intérêts dans votre budget.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Négociez rapidement le montant de l'indemnité : dès le refus de renouvellement, engagez une discussion avec votre locataire pour fixer un montant amiable. Si vous parvenez à un accord, vous pouvez prévoir dans la transaction que les intérêts ne courront qu'à compter de la signature. Exemple : un propriétaire à Tours a évité 5 000 € d'intérêts en acceptant une indemnité de 60 000 € dès le départ, alors que le locataire en demandait 70 000.
• Provisionnez la somme dès que possible : si le montant est fixé par expertise, placez les fonds sur un compte séquestre (compte bloqué chez un notaire ou une banque). Cela arrête le cours des intérêts à compter de la consignation (dépôt des fonds). Dans l'affaire commentée, la cour d'appel a relevé que le propriétaire n'avait pas fait d'offre réelle, ce qui a justifié le point de départ à la sommation.
• Adressez ou faites adresser une mise en demeure en temps utile : si vous êtes locataire, envoyez une lettre recommandée avec AR dès que le bailleur refuse le renouvellement. Si vous êtes bailleur, si le locataire tarde à quitter les lieux, mettez-le en demeure de libérer les locaux pour éviter de devoir des intérêts sur une période d'occupation indue.
• Consultez un avocat spécialisé avant toute procédure : le droit des baux commerciaux est complexe et chaque détail compte. Un avocat pourra vous conseiller sur la stratégie à adopter (offre réelle, négociation, expertise) et évaluer le risque de devoir des intérêts importants.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 2001 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 10 janvier 1995 (n° 92-21.474), la Cour de cassation avait jugé que les intérêts de l'indemnité d'éviction couraient à compter de la mise en demeure. L'arrêt de 2001 confirme et précise cette solution en rappelant le pouvoir discrétionnaire du juge.

Depuis, la jurisprudence a évolué sur un point connexe : la question de la capitalisation des intérêts (intérêts sur intérêts). Dans un arrêt du 8 juillet 2009 (n° 08-16.579), la Cour de cassation a admis que le locataire pouvait demander la capitalisation des intérêts de l'indemnité d'éviction à condition de respecter l'article 1154 du Code civil (devenu article 1343-2). undefined, si les intérêts ne sont pas payés pendant au moins un an, ils produisent eux-mêmes des intérêts. Cela peut encore augmenter la somme due.

En pratique, les tribunaux utilisent ce pouvoir discrétionnaire de manière variable. Certains juges fixent le point de départ à la date de la décision fixant l'indemnité, d'autres à la mise en demeure, voire à la date du refus de renouvellement si le bailleur a fait preuve de mauvaise foi. La tendance générale est protectrice du locataire, considéré comme la partie faible.

Attention toutefois : depuis la réforme du droit des obligations en 2016, l'article 1153-1 est devenu l'article 1231-7, mais le contenu est identique. La jurisprudence antérieure reste donc applicable.

Checklist avant d'agir

FAQ : questions que vous vous posez peut-être

• Puis-je fixer d'un commun accord le point de départ des intérêts ? Oui, si vous signez une transaction (accord amiable) avec votre locataire. Vous pouvez prévoir que les intérêts ne courront qu'à compter de la signature de l'acte, ou à une date convenue. Cela vous évite une décision judiciaire imprévisible.
• Que faire si mon locataire réclame des intérêts à compter du refus de renouvellement ? Vous pouvez contester en démontrant que vous avez fait une offre sérieuse de paiement ou que le montant de l'indemnité était contestable. Le juge appréciera souverainement.
• Quel est le taux d'intérêt applicable ? Le taux d'intérêt légal, fixé chaque année par arrêté. En 2024, il est de 5,07 % pour les créances des particuliers et 8,01 % pour les créances professionnelles (variable selon les semestres).
• Comment calculer les intérêts ? La formule est : (montant de l'indemnité) x (taux légal) x (nombre de jours entre le point de départ et la date de paiement) / 365. Un avocat ou un expert-comptable peut vous aider.
• L'indemnité d'éviction est-elle soumise à TVA ? Non, elle n'est pas soumise à la TVA car elle indemnise un préjudice, mais elle est soumise aux droits d'enregistrement si elle est versée dans le cadre d'une cession de fonds de commerce.

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