Droit de préemption du preneur : exclu en vente judiciaire et cession globale

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Lesneven, loué depuis quinze ans à un fleuriste. Vous décidez de vendre l'immeuble entier – un bâtiment de 300 m² avec un parking attenant – à un promoteur. Votre locataire, qui espérait acheter son seul local, apprend la vente et brandit son droit de préemption (la priorité d'achat accordée par la loi au locataire). Peut-il bloquer la vente ? La réponse de la Cour de cassation est claire : non.

Cette question, des centaines de propriétaires et de locataires se la posent chaque année, de Morlaix à Marseille. La Cour de cassation, dans un arrêt du 17 mai 2018 (n° 17-16.113), a tranché : les dispositions de l'article L. 145-46-1 du code de commerce – qui instaurent un droit de préemption au profit du preneur à bail commercial – ne s'appliquent ni en cas de vente judiciaire (vente forcée décidée par un tribunal) ni en cas de cession globale d'un immeuble dont le local pris à bail ne constitue qu'une partie. En d'autres termes, si vous vendez l'ensemble de votre immeuble, le locataire d'un seul local ne peut pas se prévaloir de son droit de préemption pour vous contraindre à lui vendre son local séparément.

Cette décision, rendue par la troisième chambre civile, sécurise les transactions immobilières globales et évite que des ventes d'immeubles entiers soient bloquées par un locataire. Mais elle impose une vigilance accrue aux locataires, qui doivent anticiper et négocier des clauses de priorité contractuelle s'ils souhaitent acquérir leur local.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Lesneven, dans le Finistère. La SCI Les Genêts, propriétaire d'un ensemble immobilier composé de plusieurs locaux commerciaux et d'un terrain attenant à usage de parking, avait donné à bail commercial l'un de ces locaux à la SARL Jordane, qui y exploitait un commerce. Le bail, signé en 2005, ne contenait aucune clause particulière sur un droit de préemption.

En 2014, la SCI décide de vendre l'immeuble entier – locaux et parking – à un tiers, la société Financière de l'Ouest. Informée du projet, la SARL Jordane estime que la loi lui confère un droit de préemption sur le local qu'elle occupe. Elle assigne la SCI et l'acquéreur devant le tribunal de grande instance de Brest pour faire reconnaître ce droit et obtenir l'annulation de la vente.

La SARL Jordane s'appuie sur l'article L. 145-46-1 du code de commerce, qui dispose que le locataire commercial bénéficie d'un droit de préemption en cas de vente du local loué. Elle argue que la vente de l'immeuble entier inclut son local, et qu'elle doit donc pouvoir se porter acquéreur prioritaire de celui-ci.

La SCI et l'acquéreur résistent : ils soutiennent que le droit de préemption ne s'applique pas en cas de cession globale d'un immeuble, car la loi vise la vente du seul local loué, non d'un ensemble plus vaste. Le tribunal de Brest leur donne raison en 2015, mais la SARL Jordane interjette appel. La cour d'appel de Rennes confirme le jugement en 2016. La locataire se pourvoit alors en cassation.

La Cour de cassation, par son arrêt du 17 mai 2018, rejette le pourvoi. Elle confirme que l'article L. 145-46-1 ne s'applique ni aux ventes judiciaires, ni aux cessions globales d'immeubles. La motivation est nette : le droit de préemption du preneur est une exception au droit de propriété (le droit de vendre librement son bien), et doit donc être interprété strictement. Or, la vente d'un immeuble entier n'est pas la vente du seul local loué : le preneur n'a pas de droit sur les autres parties de l'immeuble. De plus, en cas de vente judiciaire, la procédure est déjà encadrée par le juge, et l'équilibre des intérêts est assuré par les enchères.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut d'abord connaître le fondement légal : l'article L. 145-46-1 du code de commerce. Ce texte, dans sa version applicable, prévoit que le propriétaire d'un local commercial qui souhaite le vendre doit, avant toute vente, offrir le local à son locataire en priorité. C'est ce qu'on appelle un droit de préemption légal. Mais ce droit a des limites, que la Cour de cassation rappelle ici avec force.

Les juges du Quai de l'Horloge (la Cour de cassation) raisonnent en deux temps. D'abord, ils examinent la lettre de la loi : l'article L. 145-46-1 parle de « vente du local loué ». Or, dans notre affaire, ce qui est vendu, c'est l'immeuble entier, dont le local loué n'est qu'une partie. La vente n'est donc pas une vente du seul local loué. Ensuite, ils s'intéressent à l'esprit de la loi : le droit de préemption est une exception au principe de libre disposition des biens (article 544 du Code civil : le propriétaire peut vendre à qui il veut). Toute exception doit être interprétée restrictivement. Étendre le droit de préemption à la vente d'un immeuble entier reviendrait à donner au locataire un droit de veto sur l'ensemble de la vente, ce que le législateur n'a pas voulu.

La Cour écarte également l'application en cas de vente judiciaire. La vente judiciaire est une vente forcée, ordonnée par un tribunal (par exemple, en cas de saisie immobilière). Elle obéit à des règles spécifiques (enchères, publicité) qui garantissent la transparence et l'égalité des candidats. Imposer un droit de préemption dans ce cadre serait incompatible avec la procédure d'adjudication (la vente aux enchères).

Cet arrêt confirme une jurisprudence antérieure, notamment un arrêt du 8 février 2017 (n° 15-28.213) qui avait déjà jugé que le droit de préemption ne s'applique pas en cas de vente de l'immeuble comprenant plusieurs locaux. Il n'y a donc pas de revirement, mais une confirmation et une précision : la règle vaut aussi pour les ventes judiciaires. Les arguments de la locataire – qui invoquait une protection impérative des petits commerçants – n'ont pas convaincu les magistrats, qui ont privilégié la sécurité juridique des transactions et la liberté de vendre.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques importantes, que vous soyez propriétaire, locataire ou acquéreur.

Si vous êtes propriétaire bailleur : vous pouvez vendre votre immeuble entier sans craindre que votre locataire n'exerce un droit de préemption sur son seul local. Par exemple, si vous possédez un immeuble de 500 m² à Morlaix, avec trois locaux commerciaux, vous pouvez le céder à un investisseur sans devoir proposer chaque local séparément à chaque locataire. Toutefois, attention : si vous vendez uniquement le local loué (sans le reste de l'immeuble), le droit de préemption s'applique. Vous devez alors notifier votre locataire par acte d'huissier (ou lettre recommandée avec accusé de réception) en lui indiquant le prix et les conditions de la vente. Le locataire dispose alors d'un mois pour accepter ou renoncer.

Si vous êtes locataire commercial : vous ne pouvez pas compter sur le droit de préemption légal pour acquérir votre local si le propriétaire vend l'ensemble de l'immeuble. Pour vous protéger, il est crucial de négocier une clause de priorité contractuelle dans votre bail : une clause qui vous donne le droit de vous porter acquéreur en priorité si le propriétaire décide de vendre l'immeuble. Cette clause doit être rédigée avec soin – prévoyez un délai et un mécanisme de prix (par exemple, aligné sur une offre d'achat d'un tiers). Autre option : si votre bail le permet, vous pouvez faire une offre d'achat de votre seul local au propriétaire, mais il n'a aucune obligation de l'accepter.

Si vous êtes acquéreur d'un immeuble : vous pouvez être rassuré : la vente ne pourra pas être bloquée par un locataire invoquant son droit de préemption. Mais vérifiez quand même les baux en cours : certains peuvent contenir des clauses de priorité contractuelle qui, elles, s'imposent. Dans ce cas, le locataire devra être informé et aura un délai pour se manifester.

Un exemple chiffré : à Lesneven, un immeuble de 400 m² (trois locaux + parking) est vendu 600 000 €. Le locataire du local de 100 m² paie un loyer de 800 €/mois. Sans cette jurisprudence, il aurait pu exiger d'acheter son local pour une quote-part du prix (environ 150 000 €), bloquant la vente globale. Grâce à l'arrêt, la vente se fait sans encombre.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez des baux commerciaux précis : si vous êtes locataire, faites inclure une clause de priorité en cas de vente de l'immeuble. Si vous êtes propriétaire, excluez expressément tout droit de préemption contractuel qui dépasserait le cadre légal. Faites relire le bail par un avocat spécialisé.
• Notifiez toujours vos locataires en cas de vente partielle : si vous vendez un seul local (et non l'immeuble entier), respectez scrupuleusement la procédure de l'article L. 145-46-1 : notification par acte extrajudiciaire (huissier) ou lettre recommandée avec AR, mentionnant le prix, les conditions, et le délai d'un mois pour répondre.
• Vérifiez l'absence de clause de préemption dans les baux avant d'acheter : lors de votre due diligence (vérifications préalables à l'achat), demandez tous les baux en cours et repérez les clauses de priorité. Si une clause existe, négociez avec le locataire une renonciation moyennant une indemnité, ou prévoyez une condition suspensive dans votre compromis.
• En cas de vente judiciaire, anticipez : les locataires n'ont pas de droit de préemption, mais ils peuvent se porter enchérir comme tout candidat. Informez-les de la vente aux enchères pour éviter des contestations ultérieures. Si vous êtes locataire, participez aux enchères si vous voulez acquérir.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 8 février 2017 (n° 15-28.213), la troisième chambre civile avait jugé que le droit de préemption du preneur ne s'applique pas en cas de vente d'un immeuble comprenant plusieurs locaux, même si le preneur occupe l'un d'eux. L'arrêt de 2018 confirme et étend ce principe aux ventes judiciaires.

Une autre décision notable est celle du 13 septembre 2018 (n° 17-21.469), qui précise que le droit de préemption ne s'applique pas non plus en cas de cession de parts sociales d'une société propriétaire des murs (car il ne s'agit pas d'une vente du local, mais d'une vente de titres).

La tendance est donc claire : les juges interprètent strictement le droit de préemption légal, pour ne pas entraver la libre circulation des biens. À l'inverse, ils sont plus favorables aux clauses contractuelles de préemption, qui relèvent de la liberté des parties. Pour l'avenir, il est probable que la Cour maintiendra cette ligne, sauf si le législateur intervient pour renforcer la protection des locataires commerciaux. Mais à ce jour, aucun projet de loi n'est en ce sens.

Checklist avant d'agir

FAQ : 5 questions pratiques

• Puis-je, en tant que locataire, empêcher la vente de l'immeuble entier ? Non, sauf si votre bail contient une clause de priorité contractuelle. Sans clause, le propriétaire peut vendre librement à un tiers.
• Que faire si mon propriétaire vend l'immeuble et que je veux acheter mon local ? Négociez avec lui directement, ou participez à la vente en faisant une offre globale. Vous pouvez aussi proposer d'acheter l'immeuble entier.
• Mon propriétaire doit-il me notifier la vente s'il vend tout l'immeuble ? Non, car le droit de préemption légal ne s'applique pas. Mais il doit vous notifier s'il vend votre seul local.
• Un acquéreur peut-il être inquiété après la vente par un locataire ? Si le propriétaire a respecté la loi, non. Mais si le bail contient une clause de préemption contractuelle et que celle-ci n'a pas été respectée, le locataire peut demander la nullité de la vente. Vérifiez toujours les baux avant d'acheter.
• Quels sont les délais pour exercer un droit de préemption contractuel ? Ils sont fixés par la clause. En l'absence de clause, aucun délai légal. En pratique, un délai d'un à deux mois est courant.

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