Decisione di riferimento: cc • N° 15-25.427 • 2016-11-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Cagnes-sur-Mer, affittato a un commerciante da oltre dieci anni. Decidete di non rinnovare il contratto e gli notificate un congedo (atto con cui si pone fine al contratto) con rifiuto di rinnovo. Si avvia quindi un procedimento giudiziario per determinare l'indennità di espropriazione (somma che dovete versare al conduttore per compensare la sua partenza). Ma nel corso del procedimento, vi rendete conto che questo contratto potrebbe non essere soggetto allo status dei bails commerciali (regime protettivo per i commercianti). Potete ancora contestarlo? La risposta è sì, secondo la Corte di cassazione in una sentenza del 3 novembre 2016.
Questa è una questione cruciale per ogni locatore: lo status dei bails commerciali impone vincoli (durata minima di 9 anni, diritto al rinnovo, indennità di espropriazione in caso di rifiuto). Se riuscite a dimostrare che il vostro contratto è un semplice contratto di diritto comune (ad esempio, un contratto precario), evitate questi obblighi. Ma attenzione: notificando un congedo con rifiuto di rinnovo, avete implicitamente riconosciuto che lo status si applicava. La giurisprudenza precedente poteva far pensare che fosse troppo tardi per cambiare idea. La Corte di cassazione chiarisce la situazione.
In questo articolo, analizzeremo questa decisione e vedremo concretamente cosa cambia per voi, siate proprietari o conduttori a Le Cannet, Cagnes-sur-Mer o altrove. Vedremo anche come evitare questo tipo di controversia e quali sono le buone pratiche da adottare.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X, proprietario di un locale commerciale a Le Cannet, concede in locazione un locale al signor Y per esercitare un commercio di abbigliamento. Il contratto è firmato l'11 aprile 1994. Nel 2010, il signor X notifica un congedo al signor Y con rifiuto di rinnovo del contratto e offre di pagare un'indennità di espropriazione. Il signor Y contesta l'importo proposto e adisce il tribunale per la determinazione dell'indennità. Nel corso del procedimento, il signor X solleva un'eccezione: sostiene che il contratto non è un contratto commerciale soggetto allo status, ma un semplice contratto di diritto comune, e che di conseguenza non è dovuta alcuna indennità di espropriazione. La corte d'appello respinge questo argomento ritenendo che il signor X abbia già riconosciuto l'applicazione dello status notificando un congedo con rifiuto di rinnovo e offrendo un'indennità di espropriazione. Ritiene che vi sia "estoppel" (principio che vieta di contraddirsi a danno altrui). Il signor X ricorre in cassazione.
Il 3 novembre 2016, la Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che le difese nel merito (mezzi di difesa che contestano il diritto stesso della controparte) possono essere invocate in qualsiasi stato e grado del giudizio, anche in appello. Il fatto di aver notificato un congedo con rifiuto di rinnovo non impedisce al locatore di contestare l'applicazione dello status. L'estoppel non può essere invocato per escludere una difesa nel merito.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
L'articolo 72 del Codice di procedura civile dispone che "le difese nel merito possono essere proposte in qualsiasi stato e grado del giudizio". Una difesa nel merito è un mezzo che tende a far respingere la pretesa avversaria come infondata. In questo caso, il locatore contestava l'applicazione dello status dei bails commerciali, che è appunto una difesa nel merito: se lo status non si applica, la domanda di indennità di espropriazione è infondata. La Corte di cassazione ricorda che questo tipo di difesa può essere sollevata in qualsiasi momento, anche in appello, e che il principio dell'estoppel (che deriva dal diritto inglese e vieta di contraddirsi) non può ostacolarlo. Infatti, l'estoppel è una regola procedurale che mira a sanzionare un cambiamento di posizione pregiudizievole, ma non può prevalere su una norma legale che autorizza la difesa nel merito.
In parole povere, ciò significa che il fatto di aver notificato un congedo con rifiuto di rinnovo e offerto un'indennità non costituisce un riconoscimento definitivo dell'applicazione dello status. Il locatore può sempre tornare su questa posizione fino a quando la sentenza non sia passata in giudicato. Attenzione però: la Corte di cassazione non dice che il locatore abbia ragione, dice solo che la sua contestazione è ammissibile. Il merito dovrà essere esaminato dalla corte d'appello di rinvio.
Quello che pochi sanno è che questa decisione si inserisce in una giurisprudenza più ampia che favorisce la libertà delle parti di presentare mezzi di difesa, anche tardivi, purché riguardino il merito del diritto. I giudici di merito non possono escluderli con la motivazione che sono contraddittori rispetto a una posizione precedente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se siete in causa per la determinazione dell'indennità di espropriazione e ritenete che il vostro contratto non sia soggetto allo status, potete sollevare questo mezzo anche dopo aver notificato un congedo. Ad esempio, un proprietario a Cagnes-sur-Mer che ha affittato un locale per una durata di 2 anni con un contratto precario (deroga allo status) e che, per errore, ha notificato un congedo con offerta di indennità, potrà contestare l'applicazione dello status nel corso del giudizio.
