参考判决： cc • N° 10-30.291 • 2011-11-09 • 查阅判决 →
想象一下，一位在Aubigny-sur-Nère经营古董店二十年的商人。他的租约到期，他要求续租。但房东以该商人不是法国国籍为由拒绝。不公平吗？歧视性吗？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2011年裁决的问题。
每位业主或商业承租人的问题很简单：我能因国籍原因被剥夺租赁续租权吗？答案是否定的。该裁决明确表明了这一点。
通过废除《商法典》中一项将续租权取决于国籍条件的条款，法国最高法院（Cour de cassation）使《欧洲人权公约》（CEDH）优先于国内法。这是商业租赁的一个重要转折点，如今保护所有商人，无论其出身如何。
事实：一个日常发生的故事
外国籍商人M. Hamittin Y...在巴黎32 avenue Rapp经营一家古董和装饰品商店。商业租赁合同是与Antiquités et décoration Rapp公司签订的。租约到期时，M. Y...要求续租。房东拒绝，援引《商法典》第L. 145-13条，该条要求承租人必须是法国国籍，否则必须证明有经营许可。
M. Y...随后向巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）提起诉讼，然后上诉至巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris），后者驳回了他的请求。他向最高法院提起上诉。法国最高法院（Cour de cassation）审查了该国籍条件与《欧洲人权公约》的兼容性，特别是第14条（禁止歧视）和《第一议定书》第1条（保护财产）。
转折点：法院认为商业租赁续租权是受公约保护的财产。在没有普遍利益理由的情况下，法国法律将这一权利取决于国籍条件，构成了被禁止的歧视。因此，法院排除了第L. 145-13条的适用。
法院的推理——详解
法国最高法院（Cour de cassation）的法官依据两项基本文本：《欧洲人权公约》第14条（禁止任何歧视，尤其是基于国籍的歧视）和《第一议定书》第1条（保护财产权）。简言之，任何享有商业租赁的商人都拥有续租的既得权利，该权利属于其财产的一部分。因国籍原因剥夺这一权利就是歧视。
法院提醒说，续租权是普通法之外的特权，但它仍然是一项财产权。国籍条件没有任何普遍利益理由，如国家安全或公共秩序。换句话说，法国法律违反了法国的国际承诺。
这一推理确认了欧洲人权法院（Cour européenne des droits de l'homme）先前的判例，该法院已在其他领域制裁过类似的歧视。但这是法国最高法院（Cour de cassation）首次如此明确地将这一原则应用于商业租赁。但请注意：该裁决并未取消所有租赁准入条件；它仅取消了国籍条件。
这对您意味着什么——具体而言
对于出租人业主：您不能再仅因承租人是外国国籍而拒绝续租商业租赁。如果您这样做，您将面临诉讼和损害赔偿。例如，在Mehun-sur-Yèvre，一位业主若以国籍为由拒绝续租给摩洛哥承租人，将被判败诉。
对于承租人商人：如果您是外国人且房东拒绝续租，您可以援引该裁决。您必须在司法法院（tribunal judiciaire）质疑拒绝，并要求续租或搬迁补偿金。在我的实践中，我遇到过外国商人凭借该判决成功维权的案例。
对于商铺收购方：检查现行租赁合同是否包含歧视性条款。如果是，该条款无效。请记住，续租权是商铺价值的关键要素。如果您处于这种情况，您应咨询专业律师以维护您的权利。
期限和金额：拒绝续租可导致搬迁补偿金，可能相当于数年的租金。若无法达成协议，商业租赁法官将确定金额。一审程序预计需6至12个月。
避免此类纠纷的四项建议
- 起草符合法律的租赁合同：避免任何基于国籍的条款。使用行政部门的范本或请律师协助。
- 核实承租人情况：对于商业租赁，外国承租人必须证明有经营许可（商人卡），但这不影响续租权。
- 如拒绝续租，应以客观理由说明：例如，未支付租金、未尽维护义务、或为自住而收回。切勿提及国籍。
- 在采取任何行动前咨询律师：商业租赁法复杂。30分钟的预防性咨询可避免昂贵的诉讼。
深入探讨：相关判例和演变
该裁决属于欧洲人权法院（Cour européenne des droits de l'homme）一系列判决的一部分，例如1999年的Chassagnou et autres c. France案，该案制裁了狩猎权中的歧视。最近，法国最高法院（Cour de cassation）将该原则扩展到其他领域，如住房权（社会住房分配中的国籍条件）。
趋势明确：法国和欧洲法官对基于国籍的歧视越来越警惕。鲜为人知的是，该裁决也对专业租赁和短期租赁产生影响。法院如今类推适用这一推理。
未来，其他歧视性条件（年龄、性别、宗教）也可能被制裁。因此，业主在起草租赁合同时应谨慎。
总结和后续步骤
常见问题解答：
- 我能拒绝外国承租人续租吗？ 不能，如果唯一理由是国籍。您必须证明合法理由（例如，未付租金）。
- 如果我的房东因国籍拒绝续租，我该怎么办？ 在拒绝后两年内向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。您可以要求续租或搬迁补偿金。
- 该裁决适用于现有租赁吗？ 是的，它具有即时效力。任何相反的条款或决定均无效。
- 诉讼时效是多少？ 自拒绝续租起两年内必须向法院提起诉讼。逾期则丧失权利。
- 诉讼费用是多少？ 律师费约1,500欧元至5,000欧元，视复杂程度而定。司法费用（执达员、专家）另计。
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的首次咨询（45欧元）可避免数月的诉讼——通常远不止于此。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
