最低保证商业租金：法官能否设定最低限额？

想象一下：您是拉西奥塔（La Ciotat）一处商业场所的业主，该场所租给了一家咖啡馆-餐厅。租赁合同规定最低保证租金为每月1,200欧元，外加相当于营业额8%的浮动部分。在续租时，您认为最低保证租金应提高到1,500欧元。承租人拒绝。怎么办？租赁合同中的条款是否规定商业租金法官（juge des loyers commerciaux）可以设定这一最低限额？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2016年11月3日的判决（上诉号n° 15-16.827）中裁定的问题。

这一判决涉及所有所谓的“浮动租金加最低保证”商业租赁合同（baux commerciaux à loyer variable avec minimum garanti），这类合同在市中心商业、购物中心或社区商店中非常普遍。它回答了一个实际问题：当双方约定租金由最低限额和营业额百分比组成时，他们能否在初始租赁合同中就规定，在续租时由租金法官（juge des loyers）确定最低保证租金的金额？答案是可以，但须满足某些条件。

但注意：法官不能任意设定金额。他必须参照租赁价值（valeur locative），即该场所可能达到的市场租金，同时考虑《商法典》（code de commerce）第L. 145-33条的标准。尤其重要的是，他必须在计算中计入承租人已支付的浮动部分。简而言之，如果承租人已按其营业额的一定百分比支付了租金，这就有理由对最低保证租金进行扣减。解读。

事实：每天都会发生的故事

本案涉及1994年由SCI du 13…（业主）与Le…公司（承租人）签订的一份商业租赁合同，标的物位于马赛（Marseille）。合同规定租金由最低保证租金（“基本租金”）和相当于税外营业额8%的附加租金组成。当时，双方加入了一项条款，规定在续租时，最低保证租金将由商业租金法官（juge des loyers commerciaux）根据“租赁价值（valeur locative）确定，租赁合同的其他所有条款和条件，包括附加浮动租金，均予维持”。

2007年，租赁合同到期。承租人要求续租。业主拒绝按相同条件签订新合同，并向租金法官（juge des loyers）提起诉讼，要求确定新的最低保证租金。承租人提出异议：他认为租金法官（juge des loyers）无权确定浮动租金或最低保证租金；只有固定租金金额可以经由司法修订。他依据《商法典》（code de commerce）第L. 145-34条，该条禁止法官改变租金结构（例如，将固定租金变为浮动租金）。

业主反驳称，租赁合同中自由约定的条款授权法官确定最低保证租金。在初审判决对承租人有利后，艾克斯-普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）于2015年支持了业主，这导致承租人向最高法院提起上诉。法国最高法院（Cour de cassation）通过两个相同的判决（上诉号n° 15-16.826和15-16.827）确认了上诉法院的裁决。

法院的推理——解析

核心问题在于，双方能否通过共同协议事先规定，在续租时由商业租金法官（juge des loyers commerciaux）确定最低保证租金。法国最高法院（Cour de cassation）给出了肯定回答，其依据是《商法典》（code de commerce）第L. 145-33条，该条定义了租赁价值（valeur locative）的标准：场所特征、用途、双方各自义务、当地商业因素等。但它明确了一个基本条件：这一确定必须尊重租赁合同中体现的双方意愿，特别是浮动部分的保留。

换句话说，法官不能取消浮动部分而只确定固定租金。他必须在考虑承租人将额外支付一定营业额百分比的前提下确定最低保证租金。具体来说，如果场所的租赁价值（valeur locative）估计为每月2,000欧元，但承租人已支付了8%的营业额（假设平均每月500欧元），法官可以将最低保证租金定为1,500欧元，总计2,000欧元。这样，承租人就不会支付两次相同的租金。

很少有人知道，这一裁决是合同自由原则（principe de liberté contractuelle）的应用：双方可以自行安排续租租金的确定方式，前提是不违反公共秩序规则（règles d'ordre public）。法国最高法院（Cour de cassation）在2008年7月9日的一份判决中已经承认，双方可以约定基于建筑成本指数（ICC）的租金调整条款。在此，它进一步允许通过法官来确定浮动租金的一个要素。

实际上，法官因此必须通过适用与浮动部分相对应的扣减来计算最低保证租金。上诉法院认为扣减应为15%，以考虑营业额的波动。法国最高法院（Cour de cassation）认可了这一方法，但没有规定具体的百分比。

这对您有何实际影响

如果您是业主（在马赛、拉西奥塔或其他地方）：您现在可以通过加入一项条款来确保您的租赁合同安全，该条款规定在续租时由租金法官（juge des loyers）确定最低保证租金。但注意：该条款必须精心起草。它应明确说明法官根据第L. 145-33条作出裁决，并考虑浮动部分。没有这一条款，法官将无法介入，您必须与承租人协商。例如：在马赛，帕尼耶区（quartier du Panier）的一处50平方米场所，如果条款允许，其最低保证租金在续租后可能从1,000欧元升至1,300欧元。

如果您是承租人：您在签署租赁合同时必须保持警惕。如果条款规定了诉诸法官，请注意您可以就业主提出的金额向法官提出异议，但如果租赁价值（valeur locative）已增加，法官可能会提高最低保证租金。另一方面，如果浮动部分很大，您将获得扣减。例如，如果您的年营业额为200,000欧元，您支付8%（即每年16,000欧元），法官将相应减少最低保证租金。

如果您是商业资产（fonds de commerce）的购买者：检查租赁合同中的租金条款。如果它规定了最低保证租金和浮动部分，并且赋予法官在续租时确定最低限额的权力，您就知道自己面临什么。根据租赁价值（valeur locative）的变化，这可能是优势也可能是风险。

在我的实践中，我遇到过一些案件，由于没有相关条款，业主无法提高最低保证租金，尽管该街区已经高档化。一个精心起草的条款本可以避免这种纠纷。

避免此类纠纷的四条建议

• 起草关于续租租金确定的明确条款。明确规定商业租金法官（juge des loyers commerciaux）可以在续租时根据租赁价值（valeur locative）确定最低保证租金，并考虑浮动部分。避免使用诸如“租金将依法确定”之类的模糊表述。
• 在启动程序前请专家评估租赁价值（valeur locative）。法官将依据客观标准。友好专家评估（费用：1,000至2,000欧元）可以避免更昂贵的司法专家评估。
• 在初始租赁合同中就谈判扣减比例。如果承租人同意考虑浮动部分，请确定一个扣减百分比（例如10%至20%），以避免后续争论。
• 如发生争议，在诉诸法官前优先考虑调解。程序费用（律师、专家、诉讼费）可能迅速超过5,000欧元。调解（500至1,500欧元）可能更快达成协议。

深化：相关判例与演变

这一判决属于一系列有利于租金确定方面合同自由的裁决。在2008年7月9日的判决（上诉号n° 07-13.596）中，法国最高法院（Cour de cassation）已经承认双方可以约定基于建筑成本指数的年度调整条款，从而偏离法定上限。在此，它将该原则扩展至最低保证租金的司法确定。

相反，在2013年12月10日的判决（上诉号n° 12-24.544）中，法院否决了一项试图通过固定增加额规避租赁期内修订租金禁令的条款。区别在于浮动租金的性质：这是一种约定的计算方式，而非变相的修订。

目前的趋势是承认双方的自由，前提是不损害公共秩序规则（如保护承租人免受过高的租金）。未来，可以预期法官将接受其他创新条款，只要它们清晰且不滥用。

常见问题

• 我能否要求法官直接确定浮动租金，而不设定最低保证？不能，如果租赁合同没有规定浮动部分，法官不能创造它。他只确定最低保证租金的金额，结构（固定+浮动）保持不变。
• 如果我的租赁合同中没有关于法官的条款怎么办？您必须与承租人协商。如果无法达成一致，您无法就确定最低保证租金诉诸法官；您只能根据法律条件（例如指数变动）申请修订固定租金。
• 向租金法官（juge des loyers）提起诉讼的期限是多少？关于续租，业主必须在租赁合同到期前至少6个月通知其租金报价。承租人有3个月时间接受或提出异议。如有异议，必须在拒绝后2年内向法官提起诉讼。
• 法官能否降低最低保证租金？可以，如果租赁价值（valeur locative）下降（例如商业性降低）。但他必须考虑浮动部分：如果浮动部分较高，最低保证租金可以降低。
• 这一规则是否适用于少于10年的租赁合同？是的，商业租金制度适用于所有受商业租赁法规（statut des baux commerciaux）约束的租赁合同（期限至少9年）。对于少于2年的短期租赁合同（baux dérogatoires），租金法官（juge des loyers）无权管辖。

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