Decisione di riferimento : cc • N° 89-12.283 • 1990-06-20 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Cagnes-sur-Mer, affittato a una società di consulenza che non ha un avviamento. Il contratto di locazione giunge a scadenza, volete recuperare i muri per installarvi vostro figlio panettiere. Ma il conduttore chiede il rinnovo del contratto, o addirittura un'indennità di avviamento (compensazione finanziaria per la perdita dell'avviamento). Vi dite: « Non ha un'attività commerciale, non ha diritto alla proprietà commerciale! » Tuttavia, la Corte di cassazione, con una sentenza del 20 giugno 1990, vi dà torto se il vostro contratto contiene una clausola chiara che accorda la « proprietà commerciale ».
Questa decisione, resa con il numero 89-12.283, è una vera e propria salvaguardia per i conduttori. Ricorda che lo statuto delle locazioni commerciali (regime protettivo del conduttore) può essere esteso per contratto, anche se il conduttore non esercita un'attività commerciale. In altre parole, un contratto ben redatto può offrire al conduttore diritti paragonabili a quelli di un commerciante.
Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario o conduttore? E soprattutto, come evitare una controversia? Analizziamo i fatti di questa vicenda, poi il suo ragionamento giuridico.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
Il signor X, proprietario di un immobile a Beaulieu-sur-Mer, concede in locazione dei locali ad uso uffici alla società Y. Il contratto, stipulato nel 1975, prevede che i locali possano essere utilizzati per « tutti i commerci o uffici commerciali ». Precisando inoltre che il conduttore beneficerà della « proprietà commerciale » anche se non occupa personalmente tutto o parte dell'immobile, e che il locatore rinuncia a rifiutare il rinnovo del contratto.
La società Y esercita in realtà un'attività di consulenza, senza alcun atto di commercio (non acquista né rivende merci). Nel 1985, il contratto giunge a scadenza. Il signor X rifiuta il rinnovo, sostenendo che la società non ha diritto allo statuto delle locazioni commerciali perché non esercita un'attività commerciale. La società Y adisce il tribunale, che le dà ragione in primo grado. Il signor X propone appello.
La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 23 settembre 1988, riforma la decisione. Ritiene che l'estensione convenzionale dello statuto debba risultare da una stipulazione espressa (clausola chiara e non ambigua), e che le clausole del contratto non siano sufficientemente esplicite per estendere lo statuto a un'attività non commerciale. La società Y ricorre in cassazione.
La Corte di cassazione, con la sua decisione del 20 giugno 1990, cassa la sentenza d'appello. Ritiene che le clausole fossero comunque chiare: da un lato, il conduttore avrebbe beneficiato della proprietà commerciale anche senza occupazione personale; dall'altro, il locatore rinunciava a rifiutare il rinnovo. Esigendo una stipulazione espressa supplementare, la corte d'appello ha violato l'articolo 1134 del Codice civile (oggi 1103), che impone di rispettare le convenzioni liberamente concluse.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1134 del Codice civile (vecchio), che dispone che « le convenzioni legalmente formate hanno forza di legge per coloro che le hanno stipulate ». In parole povere, un contratto deve essere eseguito in buona fede, e i giudici non possono aggiungere condizioni che le parti non hanno previsto.
Nel caso di specie, il contratto conteneva due stipulazioni chiare: 1) il conduttore beneficia della proprietà commerciale anche se non occupa i locali; 2) il locatore rinuncia a rifiutare il rinnovo. Queste clausole, secondo la Corte, manifestavano senza ambiguità la volontà delle parti di applicare lo statuto delle locazioni commerciali, indipendentemente dall'attività effettiva del conduttore. La corte d'appello ha quindi commesso un errore esigendo una clausola ancora più espressa.
Attenzione però: questa decisione non significa che qualsiasi clausola vaga sia sufficiente. Conferma che se il contratto è sufficientemente chiaro, deve essere rispettato. È una conferma della giurisprudenza costante sulla forza obbligatoria dei contratti.
Quello che pochi sanno è che questa vicenda si inserisce in una serie di decisioni in cui la Corte di cassazione protegge il conduttore contro i tentativi del locatore di aggirare le clausole del contratto. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui i proprietari tentavano di rifiutare il rinnovo a conduttori che esercitavano professioni liberali, basandosi sull'assenza di attività commerciale. Questa decisione ricorda loro che se il contratto lo prevede, il diritto al rinnovo è acquisito.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i conduttori: se il vostro contratto contiene una clausola di « proprietà commerciale » o una rinuncia del locatore a rifiutare il rinnovo, siete protetti, anche se esercitate un'attività liberale, di consulenza o di ufficio. Avete diritto al rinnovo del contratto e, in caso di rifiuto, a un'indennità di avviamento (compensazione finanziaria per la perdita del vostro avviamento).
Per i proprietari: dovete essere estremamente prudenti nella redazione del contratto. Non firmate un contratto contenente clausole tipo senza valutarne le conseguenze. Se desiderate recuperare i locali per uso personale o per un altro conduttore, assicuratevi che il contratto non accordi la proprietà commerciale a un conduttore non commerciante.
Prendiamo un esempio concreto a Beaulieu-sur-Mer: un proprietario affitta un locale di 50 m² a un architetto per 1 200 € al mese. Il contratto, redatto da un'agenzia, menziona che « il conduttore beneficia della proprietà commerciale ». L'architetto desidera rinnovare il contratto dopo 9 anni. Il proprietario rifiuta, preferendo affittare a un ristorante che
