Entscheidungsreferenz: cc • N° 08-19.420 • 2010-02-03 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Creusot und erfahren eines schönen Morgens, dass Ihr Mieter seinen Mietvertrag an eine unbekannte Gesellschaft abgetreten hat. Ohne Sie um Ihre Meinung zu fragen. Schlimmer noch: Diese Abtretung wird Ihnen im Rahmen eines bereits laufenden Gerichtsverfahrens mitgeteilt. Haben Sie das Recht, sie anzufechten? Diese Frage, die sich täglich Vermieter und Mieter stellen, hat in einem Urteil des Kassationsgerichtshofs vom 3. Februar 2010 (Nr. 08-19.420) eine klare Antwort gefunden.
Bislang dachten viele, dass die Abtretung eines Mietrechts vom Vermieter akzeptiert werden müsse, um ihm entgegengehalten werden zu können. Doch das oberste Gericht hat eine Bresche geschlagen: Die Mitteilung der Abtretung kann durch Schriftsätze (im Rahmen eines Prozesses eingereichte Schriftstücke) erfolgen, und zwar ohne Zustimmung des Vermieters. Eine kleine Revolution für Gewerbemietverträge, die es zu analysieren gilt.
In diesem Artikel werden wir die Geschichte erzählen, die zu dieser Entscheidung geführt hat, die Argumentation der Richter erklären und Ihnen vor allem praktische Hinweise geben, um zu vermeiden, in eine solche Situation zu geraten. Ob Sie Vermieter, Mieter oder Erwerber eines Geschäftsbetriebs sind, diese Informationen sind entscheidend, um Ihre Interessen zu schützen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich die Situation vor. Ein Eigentümer, nennen wir ihn Herrn Dupont, vermietet einen Geschäftsraum in Louhans an eine Gesellschaft, die SARL "Les Artisans". Der Mietvertrag läuft, alles scheint in Ordnung. Doch es entsteht ein Streit zwischen Vermieter und Mieter. Der Eigentümer verklagt die Gesellschaft auf Kündigung des Mietvertrags (Aufhebung des Mietverhältnisses) wegen Verletzung vertraglicher Pflichten.
Im Laufe des Verfahrens beschließt die SARL "Les Artisans", ihr Mietrecht an eine andere Gesellschaft, die SAS "Nouveaux Commerces", abzutreten. Diese Abtretung wird dem Vermieter nicht durch eine klassische Gerichtsvollzieherurkunde, sondern durch Schriftsätze (beim Gericht eingereichte Schriftstücke) im Rahmen des bereits anhängigen Verfahrens mitgeteilt. Der Vermieter, Herr Dupont, ficht diese Abtretung an: Seiner Ansicht nach wurde sie von ihm nicht akzeptiert und kann ihm daher nicht entgegengehalten werden. Er beantragt beim Gericht die Kündigung des Mietvertrags wegen nicht genehmigter Abtretung.
Der Rechtsstreit gelangt bis zum Kassationsgerichtshof. Die zentrale Frage war, ob die Mitteilung einer Abtretung des Mietrechts, die während des laufenden Mietverhältnisses durch Schriftsätze im Rahmen eines Verfahrens erfolgt, der Zustimmung des Vermieters bedarf, um ihm entgegengehalten werden zu können. Mit anderen Worten: Kann der Vermieter an eine Abtretung gebunden sein, die er nicht genehmigt hat, nur weil sie ihm im Rahmen eines Prozesses mitgeteilt wurde?
Die Argumentation des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof entschied zugunsten des Zessionars. Er stellte fest, dass die Mitteilung einer Abtretung des Mietrechts durch Schriftsätze im Laufe eines Verfahrens gültig ist und die Abtretung dem Vermieter entgegengehalten werden kann, ohne dass dieser seine Zustimmung geben muss. Um diese Argumentation zu verstehen, muss man sich die anwendbaren Texte ansehen.
Das Recht der Gewerbemietverträge wird durch die Artikel L. 145-1 ff. des Handelsgesetzbuchs (Code de commerce) geregelt. Artikel 1690 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (Code civil), der die Abtretung von Forderungen regelt, bestimmt, dass die Abtretung dem Schuldner nur entgegengehalten werden kann, wenn sie ihm mitgeteilt (durch Gerichtsvollzieher zugestellt) wurde oder wenn der Schuldner sie durch eine notarielle Urkunde angenommen hat. Der Kassationsgerichtshof hat diesen Grundsatz auf die Abtretung des Mietrechts ausgedehnt, indem er entschied, dass die Mitteilung durch Schriftsätze eine gültige Form der Benachrichtigung darstellt.
Die Richter stellten auch klar, dass der Vermieter seine Zustimmung nicht geben muss, damit ihm die Abtretung entgegengehalten werden kann, es sei denn, der Mietvertrag enthält eine gegenteilige Klausel (Artikel 1216 des Bürgerlichen Gesetzbuchs, der es dem Vermieter erlaubt, der Abtretung unter bestimmten Bedingungen zu widersprechen). Im vorliegenden Fall enthielt der Mietvertrag keine Zustimmungsklausel (Klausel, die die vorherige Zustimmung des Vermieters für jede Abtretung verlangt). Daher war die Abtretung frei und die Mitteilung durch Schriftsätze ausreichend.
Damit bestätigte der Kassationsgerichtshof eine frühere Rechtsprechung (z.B. Civ. 3e, 8. Juni 2006, Nr. 04-20.211), verfeinerte sie jedoch. Er wies das Argument des Vermieters zurück, die Mitteilung durch Schriftsätze sei unzulässig, da sie gesetzlich nicht vorgesehen sei. Für ihn ist die Mitteilung durch Schriftsätze eine gültige Form der Benachrichtigung, sofern sie dem Vermieter die Kenntnisnahme der Abtretung ermöglicht.
Was das für Sie konkret ändert
Diese Entscheidung hat unmittelbare praktische Auswirkungen für alle Akteure der Gewerbeimmobilien.
Für den Vermieter: Wenn Sie Eigentümer eines Geschäftsraums in Creusot sind, müssen Sie nun jedes Gerichtsverfahren, an dem Ihr Mieter beteiligt ist, genau überwachen. Eine Abtretung kann Ihnen im Rahmen eines Verfahrens mitgeteilt werden, ohne dass Sie sich dagegen wehren können, es sei denn, Ihr Mietvertrag enthält eine Zustimmungsklausel. Beispiel: Ein Vermieter, der keine Zustimmungsklausel in seinen Mietvertrag aufgenommen hat, könnte sich plötzlich mit einem zahlungsunfähigen Zessionar konfrontiert sehen. In diesem Fall könnte er mehrere Monate lang keine Miete erhalten, was bei einer 100 m² großen Fläche in Louhans einem Verlust von 5.000 bis 10.000 € pro Monat entspricht.
Für den abtretenden Mieter: Wenn Sie Mieter sind und Ihren Mietvertrag abtreten möchten, können Sie dies auch während eines laufenden Verfahrens tun. Die Mitteilung durch Schriftsätze ist eine einfache und kostengünstige Möglichkeit (keine Gerichtsvollzieherkosten), die Abtretung dem Vermieter mitzuteilen. Achtung jedoch: Enthält der Mietvertrag eine Zustimmungsklausel, müssen Sie die vorherige Zustimmung des Vermieters einholen.
