参考判决： cc • N° 23-15.394 • 2025-05-07 • 查看判决 →
想象一下：您在波尔多附近的佩萨克（Pessac）开设一家成衣店。商业租约要求支付含税租金六个月的押金以及按季度预付租金。总计，您提前支付了超过九个月的不含税租金。您的现金流受到冲击。您想知道：这样的条款合法吗？可以对其提出异议吗？
这个问题，一位承租人向法国最高法院（Cour de cassation）提出，后者于2025年5月7日（编号23-15.394）作出裁决。答案是有细微差别的：是的，这是合法的，前提是出租人向承租人支付这些款项的利息，正如《商法典》（code de commerce）第L. 145-40条所规定的那样。但要注意：在没有对价的情况下，强加给承租人的额外义务（超出法律规定的范围）可能会降低房屋的商业价值。
简而言之，这一裁决为商业租约划出了一条红线。它直接关系到朗贡（Langon）或其他地方的商业房产业主、承租商户以及房地产专业人士。让我们一起来剖析它。
事实：每天都会发生的故事
一家位于佩萨克（吉伦特省）的商业房产承租人，其租约即将续签。原租约规定租金按季度预付，以及六个月的含税租金押金。结果：承租人向出租人（业主）预付了超过九个月的不含税租金。一笔不小的款项，对现金流造成压力。
续签时，承租人向商业租金法官（Bail commercial : l'engagement solidaire des copreneurs">juge des loyers commerciaux）提起诉讼，要求确定新租金。他主张这些提前付款义务构成过重负担，应降低房屋的商业价值。他认为，这些条款强加了超出法律或惯例规定的义务，且没有出租人的对价。因此，他要求降低租金。
出租人则反驳说，这些条款完全有效，因为法律（《商法典》第L. 145-40条）规定，预付的租金应为承租人产生利息。因此存在法定对价：出租人必须为预付的款项支付利息。因此，额外义务并非没有对价。
初审法院是否支持承租人？上诉法院呢？法国最高法院（Cour de cassation）必须作出裁决。转折点：最高司法法院撤销了支持承租人推理的上诉法院判决，并将案件发回重审。
法院的推理——解析
法国最高法院（Cour de cassation）依据《商法典》第L. 145-33条第3款和第R. 145-8条。这些条文列举了确定续签商业租约租金的标准。其中包括双方各自的义务：如果承租人承担异常负担（超出法律或惯例），则可能降低商业价值。但前提是没有对价。
然而，在本案中，争议条款要求按季度预付租金以及六个月的押金。总计超过九个月的预付款。但《商法典》第L. 145-40条规定，预付的租金按法定利率产生利息。换句话说，出租人必须为这笔预付款支付报酬。法院据此推断，这一支付利息的法定义务构成充分的对价。因此，该条款本身并不构成降低商业价值的因素。
但请注意：法院并未说所有预付款条款都有效。它明确指出，当存在法定对价时，情况如此。很少有人知道，该判决并未就利息金额（法定利率，相当低）或缺乏其他对价作出裁决。如果承租人能够证明该条款相对于其获得的利息构成了过重负担，则可能获得租金减免。但举证责任在他身上。
在我的实践中，我遇到过一些案件，朗贡（Langon）或波尔多的承租人抱怨类似的条款。这一裁决提醒他们，仅仅存在租金预付款不足以获得租金减免；必须证明存在实际的不平衡。
对您的实际影响——具体而言
对于业主出租人：您可以继续要求六个月的押金和预付款，前提是您向承租人支付这些款项的利息。法定利率很低（2025年约为3%），但您必须在租约中规定或主动支付。示例：月租金2000欧元，押金12000欧元，年利息=360欧元。需进行税务申报。如果您不支付利息，该条款就可能受到质疑。
对于承租人：在质疑预付款条款之前，请检查出租人是否向您支付利息。如果不支付，您可以要求支付利息，并在证明预付款给您造成损害（例如，收到的利息未能弥补现金流需求）时，可能要求降低租金。在朗贡（Langon），一位月租金1500欧元、押金9000欧元的商户，如果能够证明其银行贷款利率高于法定利率，可以要求每年降低几百欧元的租金。
对于商铺购买者：在签署租约时，协商押金金额和付款方式。请注意，法律允许预付款，但它们有机会成本。要求明确支付利息的条款。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草明确的预付款利息条款：在租约中明确规定，预付的款项（押金、租金）将按法定利率产生利息，并每年计算一次。这保障了出租人，也避免了承租人的质疑。
- 协商押金金额：六个月的押金很高。建议折中方案，例如三个月，并以独立银行担保作为补偿。这可以减少承租人被占用的现金流。
- 列出异常负担清单：列出承租人所有超出法律规定的义务（加强的不竞争条款、恢复原状工程等）。评估其成本并要求书面对价。
- 在签署或质疑前咨询律师：商业租约是复杂合同。一个看似无害的条款可能产生严重的财务后果。在佩萨克（Pessac）和朗贡（Langon）一样，请专业人士审阅您的租约。
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深入探讨：相关判例与趋势
这一裁决延续了法国最高法院（Cour de cassation）的一贯做法：承租人的额外义务不会自动受到制裁；必须存在没有对价的不平衡。这种逻辑在2023年9月13日的一项判决（编号22-10.542）中也有体现，法院认定，要求承租人在没有对价的情况下承担合规工程的条款构成降低商业价值的因素。但当存在对价（如法定利息）时，该条款有效。
因此，法院的趋势是认可租金预付款条款，同时提醒出租人必须履行其利息义务。未来，可以预见承租人将更多地质疑利息水平（法定利率通常低于市场利率）或实际未支付的情况。事实审法官将需要逐案评估。
常见问题
商业租约中六个月的押金是否始终合法？ 是的，法律没有设定上限。但出租人必须就这笔押金按法定利率支付利息。如果租约未作规定，承租人可要求支付。
如果租约规定预付租金，我可以拒绝吗？ 不，合同对您有约束力。但您可以要求支付利息，如果出租人不支付，可以向法官起诉认定违约。
质疑预付款条款的诉讼时效是多久？ 承租人可在租约期间随时提起诉讼，但要求确定续签租金的诉讼必须在续签后两年内提起。最好尽快咨询。
法定利率对承租人有利吗？ 不，通常低于市场利率。承租人可以主张对价不足并要求降低租金，但目前的判例要求提供具体的损害证明。
如果我的租约未提及押金利息，该怎么办？ 您可以向出租人发送挂号信，提醒其《商法典》第L. 145-40条并要求支付利息。如果拒绝，请咨询律师。
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