参考判决： cc • 第22-16.447号 • 2024-05-30
想象一下：您是蒙德马桑一处商业场所的业主，该场所已租给一位花商二十年。租约规定租金与营业额挂钩，并设有最低保证租金。到期时，承租人要求续租，但您认为租金被低估了。您能否诉请法官按市场价值确定租金？答案并不简单，这正是法国最高法院于2024年5月30日（第22-16.447号）裁定的问题。
许多人认为可变租金条款排除了商业租金法官的任何干预。但这一判决颠覆了这一成见。最高法院重申，即使没有明确的诉诸法官条款，也必须探究双方的共同意愿。换言之，排除市场价值并非自动适用。
对于朗德省的业主和承租人来说，这一判决至关重要。它打破了一条看似绝对的规则。但请注意：这并非对所有租约都开绿灯。每种情况都是独特的，证明相反共同意愿往往很困难。
事实：一个日常发生的案例
蒙德马桑一处商业场所的业主X先生，将物业租给了一家经营服装店的有限公司。租金是变动的：相当于不含税营业额的1.50%，并设有最低保证租金。通过1997年6月16日的补充协议，双方设定了一个固定租金，不再参考营业额。租约到期时，承租人要求续租。X先生认为租金过低，向商业租金法官起诉承租人，要求按市场价值确定续租租金。
承租人提出异议，声称可变租金条款排除了任何司法确定。蒙德桑大审法院支持了承租人的主张，宣告请求不予受理。X先生提出上诉，但波城上诉法院维持了原判。于是，他向最高法院提起上诉。
在最高法院面前，存在两个问题：一方面，承租人提出的抗辩的法律性质（程序障碍还是实体抗辩）；另一方面，可变租金条款对诉诸法官可能性的影响。最高法院作出了更为细致的分析。
法院的推理——详解
最高法院首先重申，商法典第R.145-23条（规定续租租金确定程序）即使租约包含可变部分也适用。因此，基于可变租金条款存在的抗辩并非程序障碍（阻止讨论实体问题），而是实体抗辩（必须在实体上进行审查）。换言之，法官不得未经认真审查就驳回请求。
接着，最高法院研究了民法典（旧）第1134条和商法典第L.145-33至L.145-36条的解释。它指出，原则上，可变租金条款表明双方意图排除司法按市场价值确定租金。但这只是一个简单推定：如果双方表达了相反的共同意愿，法官可以按市场价值确定租金。这种意愿可以来自合同本身或外部因素（双方的行为、重新谈判的情况等）。
在本案中，上诉法院没有探究这种共同意愿。它仅仅确认了可变租金条款的存在，就认定请求不可受理。因此，最高法院撤销了该判决，理由是初审法官应当审查双方是否通过补充协议设定固定租金而表达了将续租租金置于市场价值的意图。
这一推理是一项显著进展：并非推翻先例，而是澄清。最高法院确认双方的意思自治优先，法官必须尊重。法官不能躲在标准条款后面拒绝审查请求。
这对您的实际影响
对于业主出租人：如果您的租约规定可变租金，您并非注定要接受被低估的租金。您可以请求法官按市场价值确定租金，前提是证明双方有诉诸法官的共同意愿。例如，如果您签订了设定固定租金的补充协议，这可以作为一个指标。在达克斯，一位市中心商业场所的业主通过证明可变租金仅是一项安全条款，而真实意愿是参照市场，从而获得了胜诉。
对于承租人：注意，这一判决并不自动保护您。如果业主诉诸法官，您必须证明双方始终排除市场价值。例如，如果租约规定了非常精确的计算公式，或者历次续租都是通过自由协商而未诉诸法官，这对您有利。
对于房地产专业人士：在起草租约时，请明确双方的意愿。如果您希望排除法官，请明确说明。但如果您想留有余地，请规定在无法达成协议时可诉诸法官的条款。
在我的实践中，我遇到过因条款含糊不清而导致多年诉讼的案件。在蒙德马桑，一位业主因条款起草不当而损失了数月时间。自这一判决以来，趋势是逐案审查。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草清晰的租金条款：明确区分固定部分和可变部分，并明确规定在续租发生争议时是否可以诉诸法官。避免使用“租金将由双方友好协商确定”等模糊措辞。
- 保留所有往来记录：信件、电子邮件、补充协议和会议纪要都是共同意愿的证据。在发生纠纷时，它们将具有决定性作用。
- 每次续租时协商补充协议：即使租约规定了可变租金条款，设定固定租金的补充协议可被解释为意愿的改变。请以适当形式签署。
- 在起诉前咨询专业律师：有时一封简单的信件就足以澄清情况。但如果您启动程序，请确保您的案卷扎实。预防性咨询的费用（Zakine律师45欧元）与数年的诉讼相比微不足道。
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深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于最高法院近期一系列加强法官在解释合同条款中作用的判决之一。例如，在2023年11月15日的判决（第22-14.123号）中，最高法院已经判定，如果双方约定了最低保证租金，可变租金条款并不妨碍法官按市场价值确定租金。在本案中，最高法院更进一步，强制要求系统性地探究共同意愿。
相反，某些上诉法院（如巴黎上诉法院）曾倾向于认为可变租金条款原则上排除任何诉诸法官的可能。最高法院终结了这一分歧，强制要求逐案分析。这意味着法院现在必须审查每个案件的具体情况，这可能会增加诉讼数量，但也增加了业主胜诉的机会。
未来，可以预期租约起草者将更精确地起草可变租金条款，法官也将更关注共同意愿的指标。因此，这一判决是对合同清晰性的邀请。
总结与后续步骤
如果您涉及，应该采取的措施：
- 检查您的租约：是否包含可变租金条款？
- 寻找可能表明诉诸法官共同意愿的后续补充协议或协议。
- 如果您是业主且认为租金被低估，请咨询律师评估您的胜算。
- 如果您是承租人，请收集关系历史的证据（无争议的付款、友好协商）。
- 如果发生纠纷，不要等待：诉诸法官的期限为续租之日起两年。
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