Decisione di riferimento: cc • N° 15-16.826 • 2016-11-03 • Consulta la decisione →
Immaginate per un istante: siete proprietari di un locale commerciale a Biarritz, locato a un negozio di souvenir. Il vostro contratto di locazione prevede un canone composto da un minimo garantito di 1.500 € al mese, più una parte variabile pari all'8% del fatturato. Il contratto giunge a rinnovo e volete aumentare il minimo garantito portandolo a 2.000 €. Il conduttore rifiuta, sostenendo che la parte variabile compensa qualsiasi aumento. Il tono sale e vi chiedete: chi deciderà? Il giudice delle locazioni commerciali può fissare questo minimo garantito? La risposta è sì, a condizione che le parti lo abbiano previsto nel contratto. È quanto ha ricordato la Corte di Cassazione con una sentenza del 3 novembre 2016 (n. 15-16.826), che chiarisce una questione frequente nelle locazioni commerciali a canone misto.
Questa decisione interessa direttamente i proprietari e conduttori di locali commerciali in tutto il sud della Francia, da Biarritz a Lourdes, passando per Pau. Essa precisa i poteri del giudice delle locazioni commerciali quando il canone è composto da un minimo garantito e da una parte variabile. Molti pensano che un tale canone sfugga alla fissazione giudiziale, ma è un'idea sbagliata. Vediamo insieme cosa dice esattamente questa giurisprudenza e come si applica concretamente.
Ma cosa cambia esattamente per voi? Se il vostro contratto prevede una clausola di ricorso al giudice per la fissazione del minimo garantito, allora il giudice potrà fissarlo al valore locativo (il canone normale di mercato), tenendo conto del vantaggio che la parte variabile rappresenta per il locatore. Non si tratta di una semplice revisione, ma di una fissazione giudiziale che rispetta i criteri legali. E se il vostro contratto non prevede nulla, la decisione vi offre una pista per negoziare una clausola simile al prossimo rinnovo.
I fatti: una storia come tante
Il signor Dupont, proprietario di un locale commerciale a Lourdes, aveva concesso in locazione a una società che gestiva un negozio di articoli religiosi. Il canone era composto da un minimo garantito di 1.200 € al mese e da una parte variabile pari all'8% del fatturato annuo. Il contratto conteneva una clausola che stabiliva che a ogni rinnovo il minimo garantito sarebbe stato fissato dal giudice delle locazioni commerciali al valore locativo. Alla scadenza del contratto, il signor Dupont ha chiesto al giudice di portare il minimo a 1.800 €, ritenendo che il valore locativo fosse aumentato. La conduttrice, invece, sosteneva che il giudice non era competente a fissare un canone comprendente una parte variabile, poiché tale tipo di canone sarebbe, a suo dire, escluso dalla fissazione giudiziale.
Il tribunale di grande istanza di Pau ha dato ragione al proprietario, fissando il minimo garantito a 1.500 €. La conduttrice ha proposto appello, ma la corte d'appello di Pau ha confermato la sentenza. La questione è quindi arrivata fino alla Corte di Cassazione. Il quesito era chiaro: in una locazione a canone misto (minimo garantito + parte variabile), le parti possono prevedere di ricorrere al giudice per fissare il minimo garantito? E in caso affermativo, il giudice deve applicare i criteri dell'articolo L. 145-33 del codice del commercio (valore locativo) o può fissare un canone liberamente?
La Corte di Cassazione ha deciso a favore del proprietario, ma con importanti sfumature. Ha stabilito che la clausola era valida e che il giudice doveva fissare il minimo garantito secondo i criteri del valore locativo, tenendo conto dell'obbligo del conduttore di versare la parte variabile. Il giudice non fissa un canone forfettario, ma valuta il minimo garantito in funzione del mercato, deducendo un abbattimento corrispondente alla parte variabile che il conduttore paga in aggiunta. È una soluzione equilibrata che rispetta la libertà contrattuale tutelando al contempo il conduttore da un minimo garantito eccessivo.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo L. 145-33 del codice del commercio, che elenca i criteri per la fissazione del canone delle locazioni commerciali rinnovate: caratteristiche del locale, destinazione, obblighi delle parti, fattori locali di commercialità e prezzi correntemente praticati nel vicinato. Attenzione però: questo testo si applica solo se la locazione è soggetta allo statuto delle locazioni commerciali e il canone è contestato. Qui, la difficoltà derivava dal fatto che il canone non era un canone fisso, ma un canone variabile con un minimo garantito. I giudici di merito avevano ritenuto che tale canone sfuggisse alla fissazione giudiziale perché determinato da una formula contrattuale. Ma la Corte di Cassazione ha corretto: quando le parti hanno previsto una clausola di ricorso al giudice, questi è competente a fissare il minimo garantito, ma deve farlo secondo i criteri legali.
La Corte ha inoltre precisato che il giudice deve tenere conto della parte variabile nella sua valutazione. Concretamente, se il conduttore si impegna a versare l'8% del suo fatturato in aggiunta al minimo, ciò costituisce un vantaggio per il locatore, che giustifica un abbattimento sul valore locativo. Ad esempio, se il valore locativo del locale è stimato a 2.000 € al mese, il giudice potrà fissare il minimo garantito a 1.700 €, considerando che la parte variabile completerà il canone. Ma attenzione: questo abbattimento non è automatico; dipende dalle circostanze, in particolare dall'importo prevedibile della parte variabile.
