参考判决： cc • N° 70-11.568 • 1971-07-15 • 查看判决 →
假设您是Mantes-la-Jolie（芒特拉若利）一处商业场所的业主。您向承租人发出解约通知，以便收回场所，并向其提供驱逐补偿金。他接受了补偿金的原则，并向法院起诉要求确定其金额。但在此期间，他继续留在场所。您认为这是自愿离开，并拒绝支付补偿金？问题就在这里。
这个问题每年有数百名业主和承租人提出。答案在于法国最高法院1971年7月15日一项被遗忘的判决。尽管年代久远，该判决仍是商业租赁法的绝对参考。它明确裁定：接受附有驱逐补偿金要约的解约通知的承租人并非自愿离开租赁场所。没有任何法律文本要求他必须留在场所直至法院判决驱逐。
简而言之，商业承租人可以留在场所直至法官驱逐，同时要求其补偿金。这一对房东来说违反直觉的解决方案保护了承租人免受拖延策略的侵害。但注意：这并不意味着承租人可以任意行事。解读如下。
事实：一个每天都在发生的故事
案件始于Le Chesnay（勒谢奈），位于伊夫林省。一家公司作为商业场所的业主，向承租人发出解约通知，并提议支付驱逐补偿金。承租人接受了解约，但对提议的补偿金金额提出异议。于是，他向法院起诉房东，要求更高的补偿金。在整个诉讼期间，他一直留在场所。
房东愤怒地主张，承租人接受解约即构成自愿离开场所。在他看来，接受解约等同于自愿离开，这将剥夺承租人获得驱逐补偿金的权利。初审法院支持房东。承租人提出上诉。
凡尔赛上诉法院推翻原判：它认定驱逐补偿金请求成立，认为承租人并非自愿离开场所。房东向最高法院提起上诉。最高法院在1971年7月15日的判决中驳回上诉，维持上诉法院的立场。它阐明了明确的原则：接受附有驱逐补偿金要约的解约通知的承租人并非自愿离开租赁场所。没有任何法律文本要求他必须留在场所直至法院判决驱逐。
法院的推理——剖析
最高法院的推理基于对适用文本的严格解释，主要是《商法典》第L. 145-9条及后续条款（规范商业租赁地位）。这些文本规定，房东可以为了收回场所而向承租人发出解约，但必须支付驱逐补偿金，以弥补承租人遭受的损失（商业资产损失、重新安置费用等）。
核心问题是：承租人接受解约是否使其成为“自愿”占有人？如果是，他将失去补偿金权利。法院回答否。它解释说，承租人没有义务离开场所，除非被法院判决强制离开。接受解约并要求补偿金并不等于自愿离开。换句话说，即使承租人接受了离开的原则，在等待补偿金支付或司法驱逐期间，他也可以留下。
这一推理符合保护商业承租人（合同中的弱势方）的逻辑。法官认为，承租人不因服从解约而受到惩罚。这不是放弃使用权，而是服从房东的意愿。最高法院从而确认了稳定的判例，没有改变立场：它重申承租人没有义务留下直至被驱逐，但他可以这样做而不丧失权利。
在我的实践中，我遇到过一些案件，其中房东试图主张承租人在接受解约后在通知期结束前离开场所即构成“接受”解约。最高法院终结了这种滥用解释：在接受解约后离开场所这一事实本身并非法律意义上的自愿离开。
对您的具体影响
该判决对商业租赁的业主和承租人具有重大影响。
对于房东业主：如果您向承租人发出附有驱逐补偿金要约的解约通知，您不能以他已接受解约为由要求他立即离开。他可以一直留下直到法官确定补偿金并下令驱逐。因此，您必须继续收取租金（或占用补偿金）直到他实际离开。Le Chesnay的一个具体例子：一位业主不得不等待18个月，从接受解约到承租人实际离开，同时支付了12万欧元的驱逐补偿金。他本可以通过协商提前离开并支付额外补偿来缩短期限，但他不能强制要求。
对于商业承租人：在接受解约后，您可以留在场所，而不丧失补偿金权利。您没有义务在法官下令之前离开。但注意：如果您自愿离开场所（例如签署无保留的解约通知并交还钥匙），您可能会失去补偿金。界限很微妙。保留所有您服从解约的证据（信件、传票）。
对于商业场所的购买者：如果存在正在进行的解约，请核实承租人是否已接受解约并要求补偿金。这可能会延迟您获得使用权。建议在买卖契约中加入条款以管理此风险。
避免此类纠纷的四条建议
以下是一些具体行动，以避免陷入僵局：
- 协商友好离开协议：发出解约时，提议承租人签署协议，确定驱逐补偿金金额和离开日期。这可以避免漫长的司法程序。加入“提前离开”条款，如果承租人在被驱逐前腾出场所，则支付额外补偿。
- 寄存驱逐补偿金：如果金额有争议，您可以将款项寄存至Caisse des Dépôts et Consignations（存款与保管金库）。这显示您的善意，并可能促使法官更快下令驱逐。
- 起草精确的解约通知：明确提及驱逐补偿金要约和理由（为自住收回、拆除等）。模糊的解约通知可能被质疑并拖延程序。
- 预估期限：平均而言，涉及补偿金的驱逐程序持续12至24个月。在您的现金流计划中为这一时期做好预算。如果您需要尽快收回场所，可考虑提高驱逐补偿金以鼓励离开。
深入探讨：相关判例与演变
1971年的判决属于一系列保护承租人的判决。例如，最高法院1971年2月10日的判决（编号69-13.121）已经裁定，承租人在某些条件下即使自己发出解约后也可要求驱逐补偿金。法院的趋势一致：商业承租人被视为弱势方，任何模糊之处均有利于留下的人。
最近，最高法院明确，在租赁期满后留在场所且房东未提出异议的承租人可受益于新的商业租赁（2021年3月25日判决）。这强化了承租人服从房东意愿时绝非“自愿”的观点。
未来，预计法官将继续保护承租人，尤其是在经济危机时期。立法者未修改文本，因此判例仍是唯一指南。
总结与后续步骤
如果您是房东且承租人接受解约，您应该：
- 核实解约是否有效（理由、形式、期限）。
- 提议协议以确定补偿金和离开日期。
- 若无协议，起诉要求确定补偿金和驱逐。
- 继续收取租金或占用补偿金直至实际离开。
- 为12至24个月的程序做好准备。
常见问题：
承租人接受解约后可以免费留下吗？ 不可以，他必须支付租金或占用补偿金直至离开。
如果承租人接受解约后离开场所怎么办？ 如果是自愿离开，他可能失去驱逐补偿金权。自愿性的举证责任在房东。
如果承租人留下，我可以拒绝支付补偿金吗？ 不可以，补偿金权在接受解约时即产生。支付可以分期或寄存，但必须支付。
提起诉讼的期限是多久？ 承租人必须在解约后2年内起诉以获得补偿金。逾期则丧失权利。
程序费用是多少？ 律师费约3,000至10,000欧元，加上必要时专家费。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟初步咨询（45欧元）可避免数月的程序——通常节省更多。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
