Bail commercial : la nullité du congé n'est pas soumise à la prescription biennale

Imaginez : vous êtes locataire d'un local commercial à Beaulieu-sur-Mer depuis sept ans. Un jour, vous recevez un congé de votre bailleur qui vous demande de quitter les lieux dans six mois. Vous consultez votre contrat et constatez qu'une clause prévoit une durée de bail de sept ans, mais vous avez toujours cru que le bail était de neuf ans minimum. Vous contestez le congé. Mais voilà que votre bailleur vous oppose la prescription : selon lui, depuis la loi Pinel, toute action relative à un bail commercial doit être intentée dans les deux ans. Qui a raison ?

Cette question, c'est celle que la Cour de cassation a tranchée le 7 décembre 2022 (pourvoi n° 21-23.103). Et la réponse est claire : l'action en nullité d'un congé n'est pas soumise à la prescription biennale (deux ans) de l'article L. 145-15 du code de commerce, mais à la prescription quinquennale (cinq ans) de droit commun. En d'autres termes, un locataire dispose de cinq ans pour contester un congé qu'il estime irrégulier, et non de deux.

Cette décision, passée relativement inaperçue, est pourtant une victoire pour les locataires commerçants. Elle rappelle que toutes les actions ne se valent pas devant le juge des loyers commerciaux. Alors, concrètement, que change cet arrêt ? Et comment éviter de se retrouver dans une telle situation ? C'est ce que nous allons voir.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un local commercial à Nice, avait consenti un bail à une société exploitant un restaurant. Le contrat, rédigé par le bailleur, prévoyait une durée de sept ans. À l'échéance des sept ans, le bailleur a délivré un congé (acte par lequel le bailleur met fin au bail) à la locataire, lui demandant de libérer les lieux. La locataire a alors assigné le bailleur devant le tribunal judiciaire de Nice pour faire constater la nullité du congé (nullité = annulation) et demander la requalification du bail en bail commercial de neuf ans (durée minimale légale).

Le bailleur, de son côté, a soulevé une fin de non-recevoir (moyen de procédure visant à faire déclarer l'action irrecevable sans examen au fond) : selon lui, l'action de la locataire était prescrite car elle relevait de la prescription biennale de l'article L. 145-15 du code de commerce. Cet article dispose que sont réputées non écrites (c'est-à-dire sans effet) certaines clauses d'un bail commercial, notamment celles qui dérogent à la durée légale de neuf ans. Le bailleur soutenait que la demande en nullité du congé était en réalité une demande tendant à faire réputer non écrite la clause de durée, et qu'elle était donc soumise à la prescription de deux ans.

Le tribunal a donné raison au bailleur, déclarant l'action prescrite. La locataire a fait appel, et la cour d'appel d'Aix-en-Provence a confirmé. La locataire s'est alors pourvue en cassation. La Cour de cassation a cassé (annulé) l'arrêt d'appel, estimant que les juges du fond avaient mal appliqué la loi.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'est appuyée sur l'article L. 145-15 du code de commerce, qui liste les clauses réputées non écrites (par exemple, la clause qui fixe une durée inférieure à neuf ans, ou celle qui interdit au locataire de céder son bail). Mais la Cour précise que ce texte n'est pas applicable à une demande en requalification d'un contrat en bail commercial en nullité d'un congé, laquelle ne tend pas à la requalification du bail et ne saurait être prescrite commerciale soumise à la prescription commerciale.

En termes simples : l'article L. 145-15 vise les actions qui contestent directement le contenu du bail (par exemple, une clause de durée trop courte). Mais une action qui conteste la validité d'un congé est différente : elle ne remet pas en cause le bail lui-même, mais seulement l'acte par lequel le bailleur y met fin. Or, le congé est un acte juridique distinct du bail. Sa nullité peut être demandée pour tout vice (défaut de forme, abus de droit, etc.) sans que l'on ait à se demander si une clause du bail est réputée non écrite.

La Cour ajoute que la prescription applicable à une action en nullité d'un congé est la prescription de droit commun, soit cinq ans (article 2224 du code civil : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer »). En l'espèce, le point de départ de la prescription est le jour de la délivrance du congé. La locataire avait donc cinq ans pour agir, et non deux.

Ce faisant, la Cour de cassation confirme une jurisprudence antérieure (notamment Civ. 3e, 13 septembre 2018, n° 17-20.745) mais en la précisant. Elle écarte l'argument du bailleur selon lequel la demande en nullité du congé serait « l'accessoire » de la demande en requalification du bail. Non, dit la Cour : ce sont deux demandes distinctes, soumises à des régimes de prescription différents.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les locataires commerçants : vous bénéficiez désormais d'un délai de cinq ans pour contester un congé que vous estimez abusif ou irrégulier. Par exemple, si votre bailleur vous a donné congé sans motif légitime (alors que vous êtes un locataire de bonne foi) ou sans respecter les formes légales (préavis de six mois, notification par acte d'huissier, etc.), vous pouvez saisir le tribunal dans les cinq ans. À Nice, un restaurateur qui a reçu un congé en 2022 pourra agir jusqu'en 2027. C'est un délai confortable.

Pour les propriétaires bailleurs : soyez vigilants. Un congé mal rédigé peut être annulé même plusieurs années après. Assurez-vous de respecter scrupuleusement les formes et les motifs légaux. Si vous voulez récupérer votre local pour une raison personnelle (habitation, reconstruction), il faut le justifier. Sinon, le congé pourra être déclaré nul, et le bail se poursuivra aux conditions antérieures.

Pour les acquéreurs de locaux commerciaux : avant d'acheter un local occupé, vérifiez la situation locative. Un congé délivré par l'ancien propriétaire peut être contesté par le locataire dans les cinq ans. Si le congé est annulé, vous héritez du bail en cours. Un exemple chiffré : à Beaulieu-sur-Mer, un local de 100 m² loué 1 500 €/mois peut valoir 300 000 €. Si le locataire obtient l'annulation du congé, le bien perd sa valeur « libre » et vous ne pourrez pas l'occuper ou le relouer facilement.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites rédiger votre bail par un avocat spécialisé : un bail « fait maison » contient souvent des clauses illicites (durée inférieure à neuf ans, interdiction de cession, etc.). Ces clauses sont réputées non écrites, mais elles peuvent générer des contentieux. Un professionnel vous évitera ces écueils.
• Respectez scrupuleusement les formes du congé : le congé doit être signifié par acte d'huissier (ou par lettre recommandée avec accusé de réception si le bail le prévoit), six mois avant l'échéance, et mentionner les motifs précis (reprise pour habiter, reconstruction, etc.). Un oubli et le congé est nul.
• Conservez tous les documents : bail, avenants, correspondances, congés. En cas de litige, vous devrez prouver la date de délivrance du congé, le contenu du bail, etc. Un classement rigoureux vous évitera bien des maux de tête.
• En cas de doute, consultez un avocat rapidement : même si vous avez cinq ans, agir vite permet de sécuriser votre situation. Par exemple, si vous recevez un congé, un avocat pourra vérifier sa validité et, le cas échéant, l'attaquer sans tarder. À Nice, une consultation de 30 minutes peut vous éviter un procès coûteux.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée de jurisprudence protectrice des locataires. Déjà, la Cour de cassation avait jugé que l'action en requalification d'un bail dérogatoire (de courte durée) en bail commercial de neuf ans n'était pas soumise à la prescription biennale (Civ. 3e, 13 sept. 2018, n° 17-20.745). Avec l'arrêt du 7 décembre 2022, elle étend ce raisonnement à l'action en nullité du congé.

En revanche, la Cour maintient une distinction : si la demande porte directement sur la clause de durée (par exemple, pour la déclarer non écrite), alors la prescription biennale s'applique. Cette subtilité est importante : ne vous méprenez pas sur le fondement de votre action.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges continuent de préciser le champ d'application de l'article L. 145-15. La tendance est à la protection du locataire, mais dans les limites fixées par la loi. Les propriétaires bailleurs doivent donc redoubler de prudence dans la rédaction des baux et des congés.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

1. Quel délai pour contester un congé dans un bail commercial ? Cinq ans à compter de la réception du congé. C'est la prescription de droit commun (article 2224 du code civil).
2. Puis-je contester un congé si mon bail prévoit une durée de sept ans ? Oui, car la durée légale minimale est de neuf ans. Le congé délivré à l'issue des sept ans peut être nul si la clause de durée est réputée non écrite. Mais attention : l'action en nullité de la clause de durée est soumise à la prescription biennale, pas celle du congé.
3. Que faire si mon bailleur me donne congé sans motif ? Consultez un avocat. Un congé sans motif légitime (reprise pour habiter, reconstruction, etc.) est abusif et peut être annulé. Vous pouvez aussi demander des dommages et intérêts.
4. Quel est le coût d'une action en justice ? Cela dépend. Les honoraires d'avocat varient. Une procédure simple peut coûter 1 500 à 3 000 €, mais si l'affaire se complique (expertise, appel), le coût peut grimper. Mieux vaut prévenir que guérir.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →