Decisione di riferimento: cc • N° 18-40.013 • 2018-06-14 • Consulta la decisione →
Sei proprietario di un locale commerciale a Écully, rue de la République, e hai appena ricevuto una lettera dal tuo conduttore che chiede la nullità di alcune clausole del tuo contratto. Oppure sei commerciante a Tassin-la-Demi-Lune e il tuo locatore ti ha appena inviato una disdetta: ti chiedi se le nuove norme ti proteggano. Cosa dice il diritto? Bisogna rivedere tutto?
Il 14 giugno 2018, il Consiglio costituzionale ha emesso una decisione cruciale (n. 18-40.013) che convalida la legge del 18 giugno 2014, detta legge Pinel, e in particolare l'articolo L. 145-15 del Codice del commercio che istituisce una nullità di ordine pubblico per proteggere i conduttori di locali commerciali. In concreto, alcune clausole abusive (limitazione della durata, canone eccessivo, divieto di cessione del contratto...) possono essere annullate, anche se il contratto è stato stipulato prima della legge.
Ma attenzione: la legge distingue a seconda che il contratto sia in corso o meno al 5 novembre 2014. Questa data limite è oggetto di dibattito. Spiegazioni.
I fatti: una storia come tante
La società Crystal Model Agency's (un'agenzia di modelle) aveva stipulato un contratto di locazione commerciale con la sig.ra Z., locatrice, per un locale situato a Parigi. Il contratto era stato rinnovato il 20 gennaio 2010, quindi prima della legge Pinel del 18 giugno 2014. Nel 2014, dopo l'entrata in vigore della legge, la società conduttrice ha adito il tribunale chiedendo la nullità di alcune clausole del contratto, ritenendole contrarie alle nuove norme protettive.
Il locatore, invece, sosteneva che la legge non potesse applicarsi a un contratto rinnovato prima della sua pubblicazione: sarebbe stata una lesione retroattiva della libertà contrattuale e della proprietà. La causa è stata portata davanti alla Corte di cassazione, che ha sollevato una questione prioritaria di costituzionalità (QPC) dinanzi al Consiglio costituzionale.
Il problema era il seguente: l'articolo L. 145-15 del Codice del commercio, nella sua versione risultante dalla legge Pinel, prevede che sono nulle e di nessun effetto le clausole che «vietano al conduttore di cedere il contratto all'acquirente della sua azienda commerciale» o che «limitano la durata del contratto a meno di nove anni». Ma questa nullità è applicabile ai contratti in corso al momento della pubblicazione della legge? Il Consiglio costituzionale doveva decidere.
La posta in gioco era immensa: migliaia di contratti di locazione commerciale in Francia, anche nella regione lionese, potevano essere rimessi in discussione. I proprietari a Écully o Tassin-la-Demi-Lune trattenevano il fiato.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il Consiglio costituzionale ha esaminato due principali censure: la lesione della libertà contrattuale (articolo 4 della Dichiarazione dei diritti dell'uomo) e la lesione del diritto di proprietà (articolo 17). I giudici hanno ricordato che la libertà contrattuale non è assoluta: il legislatore può apportarvi limitazioni giustificate dall'interesse generale, in particolare per proteggere la parte debole in un contratto — qui, il conduttore commerciale.
Successivamente, hanno verificato se la legge fosse retroattiva. Il testo dell'articolo L. 145-15 precisa che la nullità si applica «a pena di nullità» ai contratti in corso, ma solo per le clausole contenute nei contratti «rinnovati o conclusi dopo il 5 novembre 2014». Ora, il contratto della società Crystal Model Agency's era stato rinnovato il 20 gennaio 2010, ben prima di tale data. La legge non si applicava quindi retroattivamente a questo contratto, ma solo ai contratti futuri o rinnovati dopo il 5 novembre 2014.
Il Consiglio ha quindi giudicato che la legge era conforme alla Costituzione: non rimette in discussione i contratti già stipulati, ma stabilisce una nuova regola per il futuro. In altre parole, il legislatore ha creato un «ordine pubblico di protezione» per i conduttori, ma senza retroattività eccessiva.
Questa decisione è una conferma della giurisprudenza precedente: i giudici di merito (tribunali di commercio, corti d'appello) applicavano già questa distinzione, ma il Consiglio costituzionale l'ha elevata a rango costituzionale. Non è né un revirement né un'evoluzione: è una convalida in piena regola.
Cosa cambia per te — concretamente
Per i proprietari locatori: se hai stipulato un contratto di locazione commerciale prima del 5 novembre 2014 e non è stato rinnovato da allora, puoi dormire sonni tranquilli: le clausole rimangono valide. Invece, se rinnovi il contratto o ne concludi uno nuovo dopo tale data, devi assolutamente verificare che le tue clausole rispettino l'articolo L. 145-15. Ad esempio, non puoi più vietare al conduttore di cedere il contratto all'acquirente della sua azienda, né limitare la durata a meno di 9 anni.
Per i conduttori: se il tuo contratto è stato rinnovato dopo il 5 novembre 2014, puoi chiedere l'annullamento delle clausole abusive. Immaginiamo che tu sia conduttore a Tassin-la-Demi-Lune, rue du Général Leclerc, con un contratto rinnovato nel 2015 che vieta qualsiasi cessione del contratto. Questa clausola è nulla. Puoi adire il tribunale giudiziario per farla annullare e, se il locatore ti ha causato un pregiudizio, chiedere danni e interessi.
Per gli acquirenti di aziende commerciali: prima di acquistare un'azienda, verifica la data dell'ultimo rinnovo del contratto. Se il contratto è stato rinnovato dopo il 5 novembre 2014, sei protetto dalla legge: il locatore non può opporsi alla cessione del contratto.
Un esempio numerico: un contratto di locazione commerciale a Lione, rinnovato nel 2016, con una clausola di non cessione. Il conduttore desidera vendere la sua azienda per 150.000 €. Il locatore rifiuta la cessione. Il conduttore può ass
