Decisione di riferimento : cc • N° 06-19.129 • 2008-01-23 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario di un locale commerciale a Sin-le-Noble, vicino a Douai. Avete firmato un contratto di locazione nove anni fa, con una clausola che prevede che il conduttore non possa chiedere il rinnovo. Pensavate di essere tranquilli. Ma ecco che il vostro conduttore, un fioraio installato da anni, vi annuncia che vuole rinnovare il contratto. Voi gli opponete la clausola. Lui vi risponde che è nulla. Chi ha ragione?
Questa questione è stata decisa dalla Corte di cassazione con una sentenza del 23 gennaio 2008 (n° 06-19.129). Essa ha stabilito che qualsiasi clausola che impedisca il diritto al rinnovo della locazione commerciale è nulla, e non semplicemente considerata non scritta. Ma qual è la differenza? E soprattutto, cosa fare se siete interessati?
In altre parole, questa sentenza è un'arma formidabile per i conduttori, ma una trappola per i proprietari mal consigliati. Approfondiamo i dettagli.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X è proprietario di un locale commerciale a Parigi, che affitta a una società che gestisce un negozio di abbigliamento. Il contratto di locazione, firmato nel 1997, contiene una clausola che stabilisce che il conduttore rinuncia al suo diritto al rinnovo della locazione commerciale. Nel 2005, il conduttore desidera rinnovare il contratto. Il proprietario rifiuta, basandosi su tale clausola. Il conduttore cita quindi il proprietario dinanzi al tribunale di grande istanza di Parigi per far dichiarare la nullità della clausola e ottenere il rinnovo.
Il tribunale dà ragione al conduttore: la clausola è nulla perché contraria all'articolo L. 145-15 del codice del commercio, che prevede che qualsiasi clausola che abbia l'effetto di impedire il diritto al rinnovo è nulla. Il proprietario propone appello. La corte d'appello di Parigi, con sentenza del 21 giugno 2006, conferma la nullità, ma aggiunge che la clausola è considerata non scritta, il che significa che si considera come se non fosse mai esistita. Il proprietario ricorre in cassazione.
Dinanzi alla Corte di cassazione, il proprietario sostiene che la clausola non è nulla ma semplicemente considerata non scritta, poiché la legge non prevede espressamente la nullità. L'Alta Corte respinge questo argomento: ricorda che l'articolo L. 145-15 prevede la nullità come sanzione, e che la corte d'appello ha violato questo testo dichiarando la clausola non scritta. La sentenza viene cassata e la causa rinviata alla corte d'appello di Parigi, diversamente composta.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo L. 145-15 del codice del commercio, che dispone: « È nulla qualsiasi clausola che abbia l'effetto di impedire il diritto al rinnovo istituito dal presente capitolo. » Questo testo è chiaro: la sanzione è la nullità, e non la considerazione come non scritta. Ma cosa cambia esattamente?
La nullità è una sanzione che annulla retroattivamente la clausola, come se non fosse mai esistita. La clausola considerata non scritta, invece, viene semplicemente eliminata per il futuro, ma può aver prodotto effetti in passato. In breve, la nullità è più radicale: permette al conduttore di chiedere il rinnovo come se la clausola non fosse mai stata firmata.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva commesso un errore applicando la nozione di clausola considerata non scritta, mentre la legge impone la nullità. La Corte di cassazione censura quindi la sentenza d'appello. In tal modo, conferma una giurisprudenza costante: le clausole che ledono il diritto al rinnovo sono nulle di diritto. Ciò che pochi sanno è che questa nullità è di ordine pubblico (cioè si impone anche se le parti l'avessero accettata).
Attenzione però: la nullità non è automatica. Deve essere richiesta in giudizio dal conduttore. Ma se viene pronunciata, retroagisce al giorno della firma del contratto. Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari pensavano di aver messo al sicuro il loro contratto con una clausola di rinuncia, e si sono trovati costretti a rinnovare il contratto alle condizioni di mercato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per un proprietario locatore: dovete verificare il vostro contratto. Se avete inserito una clausola che vieta o limita il diritto al rinnovo, sappiate che è nulla. Ad esempio, se avete scritto « il conduttore rinuncia a chiedere il rinnovo », questa clausola non vi protegge. In caso di rifiuto di rinnovo, il conduttore potrà farvi causa e ottenere danni e interessi (canoni persi, spese di trasloco, ecc.).
Per un conduttore: se il vostro proprietario vi oppone una clausola di rinuncia, potete ignorarla e chiedere il rinnovo. Se necessario, adite il tribunale giudiziario per far dichiarare nulla la clausola. Esempio concreto: a Cambrai, un conduttore di un negozio di 50 m² ha ottenuto la nullità di una clausola simile e il rinnovo del contratto per 9 anni, con un canone calmierato (indice dei canoni commerciali).
Per un acquirente di un fondo di commercio: durante la due diligence (verifica giuridica), esaminate il contratto. Una clausola di rinuncia nulla potrebbe essere un motivo per rinegoziare il prezzo di vendita. Se il venditore non ha rispettato il diritto al rinnovo, potreste ereditare una controversia.
Quattro consigli per evitare questo tipo di contenzioso
- Redigete clausole conformi alla legge: non inserite clausole che vietano il rinnovo. Invece, prevedete una clausola di non rinnovo con indennità di sfratto (articolo L. 145-14 del codice del commercio).
- Fate rivedere il vostro contratto da un avvocato specializzato in diritto commerciale.
