Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-23.069 • 2016-12-15 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: In Aubagne mietet ein Händler seit zwanzig Jahren ein Geschäftslokal. Sein Mietvertrag läuft aus, er verlängert ihn mit derselben Miete. Sechs Monate später stellt er fest, dass die Mieten in der Gegend explodiert sind und seine Miete weit unter dem Marktwert liegt. Er möchte eine Überprüfung beantragen. Aber welche Miete ist als Referenz heranzuziehen? Die, die er vor der Verlängerung zahlte, oder die bei der Verlängerung festgelegte? Die Frage ist entscheidend, denn wenn es die alte Miete ist, kann die erforderliche Steigerung zur Eröffnung der Überprüfungsklage leichter erreicht werden. Der Kassationshof hat in einem Urteil vom 15. Dezember 2016 entschieden: Es ist die Miete des verlängerten Mietvertrags, die als Referenz dient. Eine Entscheidung, die die Lage für Tausende von Mietverträgen ändert.
Diese Entscheidung beantwortet eine Frage, die sich jeder Eigentümer oder Mieter eines Geschäftslokals irgendwann stellt: Wann kann ich nach einer Verlängerung die Überprüfung meiner Miete verlangen? Der Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs erlaubt diese Überprüfung, wenn die Miete um mehr als ein Viertel im Vergleich zum Marktwert abgewichen ist. Aber die Rechtsprechung hatte einen Zweifel über den Ausgangspunkt gelassen. Jetzt ist klar: Die Referenzmiete ist die des neuen Mietvertrags, selbst wenn sie mit der alten identisch ist.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, sehen, was sie für Sie ändert, und Ihnen praktische Ratschläge geben, um Fallstricke zu vermeiden. Ob Sie Vermieter oder Mieter in Salon-de-Provence, Aubagne oder anderswo sind, diese Regeln betreffen Sie.
Die Fakten: Eine Geschichte, wie sie jeden Tag passiert
Herr X, Eigentümer eines Geschäftslokals in Aubagne, hatte sein Lokal an die Gesellschaft Latin Franchise vermietet. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von 9 Jahren lief aus. Gemäß dem Gesetz wurde ein neuer Mietvertrag durch Verlängerung abgeschlossen. Die Miete des neuen Mietvertrags wurde auf denselben Betrag wie die des abgelaufenen Mietvertrags festgesetzt, der mehrere aufeinanderfolgende Erhöhungen (Indexierung, Arbeiten usw.) erfahren hatte.
Einige Monate später ist die Gesellschaft Latin Franchice der Ansicht, dass die aktuelle Miete um mehr als ein Viertel unter dem tatsächlichen Marktwert der Räumlichkeiten liegt. Sie erhebt eine Überprüfungsklage auf der Grundlage von Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs, der es dem Mieter erlaubt, die Überprüfung der Miete zu verlangen, wenn durch wirtschaftliche Schwankungen die geltende Miete offensichtlich unter oder über dem Marktwert liegt.
Das Tribunal de grande instance von Marseille und dann das Berufungsgericht von Aix-en-Provence werden befasst. Der Eigentümer bestreitet die Zulässigkeit der Klage: Seiner Ansicht nach muss die Referenzmiete für die Beurteilung der Vierteländerung die Miete des abgelaufenen Mietvertrags sein, da der neue Mietvertrag nur dieselbe Miete fortgeführt habe. Das Berufungsgericht gibt jedoch dem Mieter recht: Es legt als Referenzmiete die Miete des verlängerten Mietvertrags zugrunde, d.h. die neue Miete, auch wenn sie der alten entspricht. Der Eigentümer legt Kassation ein.
Der Kassationshof weist die Beschwerde zurück und bestätigt das Berufungsurteil. Er führt aus, dass „nach der Verlängerung eines Gewerbemietvertrags die Miete, die zur Beurteilung des Vorliegens einer Vierteländerung dient, die die Überprüfungsklage nach Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs eröffnet, die Miete ist, wie sie bei der Verlängerung festgesetzt wurde, die einen neuen Mietvertrag begründet hat“. Es ist unerheblich, ob die Miete mit der alten identisch ist: Es kommt auf die neue Miete an.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die rechtliche Frage war: Welche Miete ist zu berücksichtigen, um festzustellen, ob die Vierteländerung erreicht ist? Artikel L. 145-39 des Handelsgesetzbuchs bestimmt, dass „die Mieten verlängerter Mietverträge auf Antrag einer der beiden Parteien überprüft werden können, sofern die anfängliche Miete oder die überprüfte Miete um mehr als ein Viertel im Vergleich zum Marktwert abgewichen ist“. Der Text spricht von „anfänglicher Miete“ und „überprüfter Miete“. Aber im Fall einer Verlängerung: Ist es die Miete des verlängerten Mietvertrags (die „neue Miete“, auch wenn sie der alten gleicht) oder die des abgelaufenen Mietvertrags?
Der Kassationshof hat sich für eine wörtliche und logische Auslegung entschieden. Die Verlängerung schafft einen neuen Mietvertrag, der rechtlich vom vorherigen getrennt ist. Die bei dieser Gelegenheit festgesetzte Miete ist die anfängliche Miete dieses neuen Mietvertrags. Sie dient daher als Referenz für die Beurteilung der Vierteländerung. Es ist unerheblich, ob ihr Betrag mit dem des alten Mietvertrags identisch ist. Diese Lösung war bereits in früheren Urteilen angedeutet, wird hier aber nachdrücklich bestätigt.
Die Richter haben das Argument des Eigentümers zurückgewiesen, der behauptete, die Miete des abgelaufenen Mietvertrags, die Gegenstand aufeinanderfolgender Erhöhungen war, sei die „neue Miete“. Der Gerichtshof erinnert daran, dass die einzig zu berücksichtigende Miete die des verlängerten Mietvertrags ist, da sie den Ausgangspunkt des neuen Vertrags darstellt. Man kann sich nicht auf eine Miete beziehen, die nicht mehr in Kraft ist.
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung der ständigen Rechtsprechung des Kassationshofs. Sie ist keine Kehrtwende, aber sie klärt einen Punkt, der zu Verwirrung führen konnte, insbesondere wenn die Parteien die vorherige Miete einfach fortschreiben. Jetzt wissen Vermieter und Mieter, dass die Referenzmiete die des neuen Mietvertrags ist, unabhängig von der Höhe. Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Berechnung der Vierteländerung und die Möglichkeit, eine Überprüfung zu beantragen.
