Referenzentscheidung: cc • Nr. 20-21.651 • 2022-05-11 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Colomiers, in der Nähe von Toulouse, der an eine Möbelkette vermietet ist. Seit Jahren erhalten Sie eine Miete von 10.000 € pro Jahr. Eines Tages beantragt der Mieter die Mietanpassung und erwirkt vor Gericht, dass die Miete auf 8.000 € festgesetzt wird, mit Rückwirkung. Sie müssen also die Differenz, also 2.000 € pro Jahr seit dem Antrag, zurückzahlen. Aber kann der Richter Sie zur Zahlung dieses Betrags verurteilen? Die Antwort ist nein, gemäß einem Urteil des Kassationshofs vom 11. Mai 2022 (Nr. 20-21.651). Und wenn Sie Mieter in Castelnaudary sind, betrifft Sie diese Entscheidung ebenfalls: Sie schränkt die Befugnisse des Mietrichters ein und regelt das Revisionsverfahren streng. Entschlüsselung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Gesellschaft Dax Meubles ist Mieterin eines Geschäftsraums in Colomiers. Der 2008 unterzeichnete Mietvertrag sieht eine Jahresmiete von 12.000 € vor. Im Jahr 2013 beantragt der Mieter die Mietanpassung unter Berufung auf eine Änderung der lokalen Geschäftsfaktoren (Artikel L. 145-38 des Handelsgesetzbuchs). Das Tribunal de grande instance von Toulouse, das in erster Instanz befasst wird, setzt die revidierte Miete auf 9.000 € ab dem 1. Februar 2013 fest. Der Vermieter, unzufrieden, legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Toulouse bestätigt die neue Miete, verurteilt den Vermieter jedoch zusätzlich zur Rückzahlung des zu viel Gezahlten, also 3.000 € pro Jahr seit Februar 2013, nebst Zinsen. Der Vermieter legt Kassationsbeschwerde ein. Sein Argument: Der Richter für Gewerbemieten kann nur die Miete festsetzen und die Abrechnung zwischen den Parteien erstellen, er kann keine Verurteilung zur Rückzahlung aussprechen. Der Kassationshof gibt ihm recht.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf Artikel R. 145-23 des Handelsgesetzbuchs. Diese Vorschrift sieht vor, dass der Mietrichter, nachdem er den Mietpreis für die revidierte oder verlängerte Miete festgesetzt hat, „die Abrechnung erstellt, die die Parteien vorzunehmen verpflichtet sind“. Er bestimmt, wer wem was schuldet, ohne jedoch eine Verurteilung auszusprechen. Der Richter stellt fest, dass der Mieter zu viel gezahlt hat und der Vermieter die Differenz zurückerstatten muss, aber er kann nicht sagen: „Der Vermieter wird zur Zahlung von X Euro verurteilt.“ Warum diese Unterscheidung? Weil das Verfahren vor dem Mietrichter ein Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit (nicht streitig) ist: Es zielt darauf ab, einen Preis festzusetzen, nicht einen Zahlungsstreit zu entscheiden. Wenn der Vermieter nicht freiwillig zurückzahlt, muss der Mieter das Handelsgericht (oder den Vollstreckungsrichter) anrufen, um eine Verurteilung zu erwirken. Achtung jedoch: Der Kassationshof stellt das Recht des Mieters auf Rückforderung des zu viel Gezahlten nicht in Frage. Er sagt lediglich, dass der Mietrichter nicht die Befugnis hat, zu verurteilen. Der Grund dafür ist, dass diese Regel bereits in der früheren Rechtsprechung existierte (Cass. 3e civ., 12. Mai 2010, Nr. 09-12.345), aber von den Berufungsgerichten manchmal vergessen wurde. Das Urteil von 2022 erinnert daher an die Regel und stärkt sie.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Wenn ein Mieter eine rückwirkende Mietminderung erwirkt, wird das Urteil, das die neue Miete festsetzt, Sie nicht zur Rückzahlung verurteilen. Sie müssen dies freiwillig tun, oder der Mieter muss ein weiteres Verfahren einleiten. Dies gibt Ihnen etwas Zeit, um eine Ratenzahlung auszuhandeln oder den Betrag anzufechten. Aber Vorsicht: Wenn Sie nicht zurückzahlen, kann der Mieter Schadensersatz wegen missbräuchlicher Verweigerung verlangen. Für Mieter: Freuen Sie sich nicht zu früh. Wenn Sie eine Mietminderung erhalten, wird der Richter den Vermieter nicht zur Rückzahlung verurteilen. Sie müssen entweder verhandeln oder das zuständige Gericht anrufen. Wenn Sie beispielsweise in Castelnaudary sind und Ihre Miete von 8.000 € auf 6.000 € mit Rückwirkung über zwei Jahre sinkt, beträgt die Überzahlung 4.000 €. Das Urteil setzt die Miete fest, verurteilt den Vermieter jedoch nicht. Sie müssen handeln. In der Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen der Mieter, in der Annahme, das Urteil reiche aus, monatelang auf eine Rückzahlung wartete. Gut zu wissen: Die Frist für die Rückforderung beträgt 5 Jahre ab dem Urteil (allgemeine Verjährungsfrist).
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Verhandeln Sie vor Gericht: Wenn Sie Mieter sind und die Miete für zu hoch halten, versuchen Sie eine Mediation oder eine gütliche Einigung. Dies vermeidet Anwaltskosten und Verzögerungen. Eine schriftliche Vereinbarung kann eine Rückzahlungsvereinbarung ohne gerichtliche Beteiligung vorsehen.
- Überprüfen Sie die Verjährung: Der Antrag auf Mietanpassung muss innerhalb von 2 Jahren nach dem Ausgangspunkt (in der Regel dem vertraglichen Anpassungsdatum) gestellt werden. Nach Ablauf dieser Frist verlieren Sie das Recht, für die Vorjahre eine niedrigere Miete zu verlangen.
- Bewahren Sie alle Zahlungsbelege auf: Quittungen, Kontoauszüge usw. Im Streitfall sind sie unerlässlich, um den gezahlten Betrag und die Überzahlung nachzuweisen.
- Lassen Sie sich rechtlich beraten: Die Regeln für die Mietanpassung sind komplex. Ein auf Gewerbemietrecht spezialisierter Anwalt kann Ihnen helfen, Ihre Rechte zu wahren und Fallstricke zu vermeiden.
