Decisione di riferimento: cc • N° 06-12.491 • 2007-02-21 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale ad Aix-en-Provence, che date in locazione a un artista pittore. Lui vi installa il suo atelier, espone le sue tele, vende qualche opera. Pensate di aver firmato una semplice locazione abitativa o una locazione professionale, senza protezione particolare. E poi un giorno, volete recuperare i locali per farci abitare vostro figlio. Date disdetta, ma il vostro locatario vi chiede un'indennità di avviamento di diverse decine di migliaia di euro, sostenendo che la sua locazione è in realtà una locazione commerciale! Questo è esattamente ciò che è accaduto ai proprietari nella causa giudicata dalla Corte di Cassazione il 21 febbraio 2007.
Questa decisione – emessa nella circoscrizione della corte d'appello di Aix-en-Provence – risponde a una domanda cruciale: un artista riconosciuto dalla Maison des artistes può beneficiare dello status protettivo delle locazioni commerciali, anche se il contratto di locazione non ne fa menzione? La risposta è sì, a determinate condizioni. Per i proprietari, è una spada di Damocle; per gli artisti, una sicurezza inaspettata.
Allora, come sapere se il vostro locatario artista è protetto? E come, in qualità di proprietario, evitare una brutta sorpresa? Analizziamo insieme questa sentenza fondamentale.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
I coniugi X., proprietari di un locale ad uso commerciale nel centro di Aix-en-Provence, lo avevano dato in locazione ai coniugi Y. Il contratto di locazione menzionava una destinazione «commerciale», ma in realtà, i locali erano utilizzati come atelier d'artista. La signora Y., artista pittrice e scultrice, era iscritta alla Maison des artistes (cassa di previdenza sociale dedicata agli artisti autori) e dichiarava i suoi redditi come tali.
Qualche anno dopo, i proprietari desiderano recuperare i locali per installarvi il loro figlio. Inviano quindi una disdetta con rifiuto di rinnovo, senza indennità di avviamento – pensando che la locazione non fosse soggetta allo status delle locazioni commerciali (che protegge il locatario e obbliga il proprietario a indennizzare il suo sfratto). Ma i coniugi Y. contestano: secondo loro, l'attività artistica della signora rientra nel campo di applicazione dello status, poiché l'articolo L. 145-2 I 6° del Codice del commercio estende tale status ai locali in cui sono esercitate attività di creazione artistica, a condizione che il conduttore sia un artista riconosciuto.
Il tribunale del commercio di Aix-en-Provence dà ragione ai proprietari, ma la corte d'appello di Aix-en-Provence, con sentenza del 22 novembre 2005, riforma questa decisione e riconosce il beneficio dello status all'artista. I proprietari ricorrono in cassazione: sostengono che la corte d'appello non ha verificato se l'attività principale esercitata nei locali fosse effettivamente un'attività commerciale, e non semplicemente artistica. Ma la Corte di Cassazione respinge il loro ricorso e conferma la sentenza di Aix.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 145-2 I 6° del Codice del commercio. Questo testo, nella sua versione allora in vigore, estende lo status delle locazioni commerciali «ai locali accessori necessari all'esercizio di un'attività professionale, quando il conduttore è un artista riconosciuto dalla Maison des artistes». In altre parole, anche se il locale non è un commercio in senso tradizionale (negozio, ristorante), è protetto dallo status se l'artista vi esercita la sua attività creativa.
I giudici di merito (la corte d'appello) avevano constatato che la signora Y. era effettivamente iscritta alla Maison des artistes, che era riconosciuta come autrice di opere grafiche e plastiche (secondo la definizione fiscale dell'articolo 98 A dell'allegato III del Codice generale delle imposte), e che realizzava effettivamente nei locali locati lavori di creazione. Per la Corte di Cassazione, questi elementi sono sufficienti: non è necessario dimostrare inoltre un'attività commerciale distinta. L'attività di creazione artistica, purché riconosciuta dalla Maison des artistes, è assimilata a un'attività commerciale ai fini dell'applicazione dello status.
Attenzione: questa decisione non è un revirement, ma una conferma di una giurisprudenza anteriore. Già nel 1996, la Corte di Cassazione aveva ammesso che un artista pittore potesse beneficiare dello status (Civ. 3e, 12 giugno 1996). La sentenza del 2007 precisa semplicemente le condizioni: occorre che l'artista sia ammesso a contribuire alla Maison des artistes (e non solo che si iscriva) e che l'attività di creazione sia effettiva nei locali.
I proprietari sostenevano che l'attività artistica non è un'attività commerciale, ma la Corte risponde: il legislatore ha voluto proteggere gli artisti offrendo loro la stabilità di una locazione commerciale, anche se non esercitano un commercio in senso stretto. Si tratta di un'estensione legale, e non di un'assimilazione automatica.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore: attenzione! Se locate un locale a un artista (pittore, scultore, fotografo, ecc.) e questi è iscritto alla Maison des artistes, rischiate di trovarvi vincolati da una locazione commerciale, anche se il contratto è una locazione abitativa o una locazione professionale. In caso di disdetta senza indennità di avviamento, potreste dover pagare una somma molto importante, spesso pari al valore del diritto alla locazione (diversi anni di canone). Esempio concreto: un locale affittato a 800 € al mese a un artista ad Allauch, dopo 5 anni di occupazione, potrebbe valere da 30.000 a 50.000 € di indennità di avviamento.
Se siete locatario artista: avete tutto l'interesse a far riconoscere il vostro status. Se il vostro proprietà
