Bail commercial et sauvegarde : la clause résolutoire bloquée par la procédure collective

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à La Chapelle-Saint-Luc, loué à une boutique de vêtements. Depuis six mois, le loyer n'est plus payé. Vous délivrez un commandement de payer visant la clause résolutoire (cette clause qui permet de résilier le bail automatiquement si le locataire ne paie pas dans un certain délai). Le locataire ne régularise pas, alors vous saisissez le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause. Mais entre-temps, le locataire est placé en sauvegarde de justice (une procédure collective qui protège l'entreprise en difficulté). Que se passe-t-il ? Votre action peut-elle aboutir ? C'est exactement la question qu'a tranchée la Cour de cassation le 13 avril 2022. Et la réponse risque de vous surprendre.

Cette décision, passée relativement inaperçue, change la donne pour des centaines de baux commerciaux chaque année. Elle oppose deux logiques : celle du droit des contrats, qui protège le bailleur, et celle du droit des entreprises en difficulté, qui privilégie le redressement de l'entreprise. La Cour de cassation a choisi : une fois la procédure collective ouverte, le bailleur ne peut plus poursuivre l'action visant à faire constater la résiliation du bail pour des loyers impayés avant l'ouverture. Même s'il avait déjà délivré le commandement et saisi le tribunal avant.

Pour comprendre ce qui se joue, plongeons dans les faits de cette affaire, puis dans le raisonnement des juges. Ensuite, je vous dirai concrètement ce que cela change pour vous, propriétaire ou locataire, et comment éviter de vous retrouver dans cette impasse.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence comme beaucoup de litiges en droit des baux commerciaux. Une société, la SCI du Parc, donne à bail un local commercial à la société Le Mouton à Plumes, pour y exploiter un commerce de prêt-à-porter à Troyes. Les loyers sont payés irrégulièrement, et le 2 octobre 2015, la bailleresse délivre un commandement de payer (un acte d'huissier qui somme le locataire de payer sous peine de résiliation du bail) visant la clause résolutoire. Le montant réclamé : 8 432 euros de loyers et charges impayés.

Le locataire ne paie pas dans le délai d'un mois imparti par la clause. Normalement, la résiliation est acquise de plein droit. Mais la société Le Mouton à Plumes conteste le commandement devant le tribunal de grande instance de Troyes. Pendant que l'affaire suit son cours, un événement majeur survient : le 1er juillet 2016, la société locataire est placée en sauvegarde de justice par le tribunal de commerce de Troyes. Cette procédure collective vise à permettre à l'entreprise de poursuivre son activité tout en apurant son passif (c'est-à-dire en remboursant ses dettes) sous la protection du tribunal.

La bailleresse ne se décourage pas. Elle demande au tribunal de grande instance de constater la résiliation du bail à la date du 2 octobre 2015, soit avant l'ouverture de la sauvegarde. Le tribunal lui donne raison. Mais le locataire et son administrateur judiciaire (le professionnel chargé de l'assister pendant la sauvegarde) interjettent appel. La cour d'appel de Reims, dans un arrêt du 2 mars 2021, déclare la demande recevable : selon elle, la résiliation a bien eu lieu avant la sauvegarde, donc la procédure collective n'empêche pas de la constater. Le locataire se pourvoit en cassation. C'est ce pourvoi qui aboutit à l'arrêt du 13 avril 2022.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel. Elle s'appuie sur deux textes du code de commerce : l'article L. 145-41, qui régit la clause résolutoire dans les baux commerciaux, et l'article L. 622-21, qui fixe les effets du jugement d'ouverture d'une sauvegarde sur les actions en justice. L'article L. 622-21 dispose que le jugement d'ouverture « interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers […] tendant à la résiliation d'un contrat » pour une créance antérieure au jugement. Et l'article L. 145-41 précise que, pour les baux commerciaux, la clause résolutoire est acquise si le locataire ne paie pas dans le mois suivant le commandement, sauf si le juge des référés accorde un délai de grâce.

La question était donc : une action en constat de la clause résolutoire, introduite avant le placement sous sauvegarde, peut-elle être poursuivie après ? La Cour répond non. Elle considère que, même si l'action a été engagée avant, elle est « interrompue » par le jugement d'ouverture et ne peut être reprise. Pourquoi ? Parce que le but de la sauvegarde est de geler les poursuites individuelles des créanciers afin de permettre un plan de redressement. Permettre au bailleur d'obtenir la résiliation du bail reviendrait à favoriser un créancier au détriment des autres et compromettrait la poursuite de l'activité.

La cour d'appel avait commis une erreur en retenant que la résiliation s'apprécie au moment du commandement. La Cour de cassation rappelle que l'action ne peut être poursuivie après le jugement d'ouverture, peu importe que la clause soit déjà « jouée » en théorie. C'est une confirmation de la jurisprudence antérieure (Cass. com., 10 mars 2015, n° 13-28.248), mais avec une portée renforcée : même si le bailleur a déjà obtenu une décision en première instance avant la sauvegarde, l'appel ne peut pas aboutir si la sauvegarde est ouverte entre-temps.

Cette solution est logique avec l'esprit du droit des entreprises en difficulté : préserver l'activité et l'emploi. Mais elle peut sembler injuste pour le bailleur, qui a respecté la procédure et qui se retrouve privé de son droit acquis. La Cour a tranché en faveur de la sauvegarde collective.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire d'un local commercial (bailleur), cette décision vous impose une vigilance accrue. Dès que votre locataire accuse des retards de paiement, agissez vite. Si vous attendez trop longtemps, et que le locataire se place sous sauvegarde (ou en redressement judiciaire, voire en liquidation), vous risquez de perdre tout pouvoir de résilier le bail pour les impayés antérieurs à la procédure. Concrètement, si votre locataire vous doit 15 000 € de loyers et que le tribunal de commerce de Troyes le place en sauvegarde le 1er juin, votre action en résiliation, même introduite en mai, sera bloquée. Vous ne pourrez réclamer ces loyers que dans le cadre de la procédure collective, en tant que créancier, souvent avec un paiement étalé sur plusieurs années et une décote.

Pour le locataire, c'est au contraire un bouclier. Si vous êtes en difficulté et que vous anticipez par une sauvegarde, vous pouvez geler les poursuites du bailleur. Attention toutefois : la clause résolutoire peut toujours jouer pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture (ceux d'après la sauvegarde). Si vous ne payez pas après la sauvegarde, le bailleur pourra vous résilier le bail sans problème.

Pour l'acquéreur d'un local déjà loué, soyez attentif : si le locataire est en procédure collective, les impayés antérieurs ne pourront pas justifier une résiliation rapide. Vous devrez vous inscrire au passif et attendre le plan.

Un exemple chiffré : prenons un local commercial à La Chapelle-Saint-Luc, loyer mensuel de 2 500 €. Le locataire accumule 6 mois d'impayés (15 000 €). Vous délivrez un commandement le 1er mars. Le 15 mars, avant l'expiration du délai d'un mois, le locataire est placé en sauvegarde. Votre commandement est caduc : vous ne pourrez pas constater la résiliation. Vous devrez déclarer votre créance de 15 000 € auprès du mandataire judiciaire et attendre le plan de redressement. Si le plan prévoit un paiement sur 5 ans avec un abandon de 30 %, vous ne récupérerez que 10 500 € étalés sur 5 ans, sans intérêts.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Surveillez les paiements de votre locataire : dès le premier impayé, contactez-le par écrit. Un simple appel peut résoudre le problème. Si le retard dépasse 15 jours, n'attendez pas pour délivrer un commandement de payer. Chaque jour perdu est un risque que le locataire se place sous sauvegarde.
• Délivrez le commandement le plus tôt possible : dès que le montant impayé atteint un mois de loyer, agissez. Le commandement doit viser la clause résolutoire et reproduire les textes applicables. Faites-le par huissier, c'est obligatoire.
• Si le locataire est en difficulté, négociez un plan amiable : plutôt que de foncer dans un procès, proposez un échéancier. Cela peut éviter la procédure collective, et vous conserverez un locataire en activité. Un accord écrit, même simple, vaut mieux qu'une procédure longue et incertaine.
• Consultez un avocat spécialisé dès les premiers signes de difficulté : un professionnel du droit des baux commerciaux et des procédures collectives peut vous conseiller sur la stratégie à adopter. Parfois, une mise en demeure bien rédigée suffit à faire réagir le locataire sans aller au tribunal.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la chambre commerciale de la Cour de cassation. Déjà, dans un arrêt du 10 mars 2015 (n° 13-28.248), la Cour avait jugé que l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement antérieur au jugement d'ouverture ne peut être poursuivie après ce jugement. L'arrêt de 2022 ne fait que confirmer et préciser ce principe, en l'appliquant à la sauvegarde (et non au seul redressement judiciaire).

Une question reste ouverte : que se passe-t-il si le bailleur a déjà obtenu un jugement constatant la résiliation avant l'ouverture de la sauvegarde, mais que ce jugement n'est pas définitif (par exemple, il est frappé d'appel) ? La Cour de cassation, dans un arrêt du 12 février 2020 (n° 18-18.069), a répondu que l'effet interruptif de la sauvegarde s'applique aussi à l'appel : l'instance d'appel est interrompue, et le bailleur ne peut pas obtenir la confirmation de la résiliation. La tendance est donc claire : la protection de l'entreprise en difficulté prime sur les droits individuels du bailleur, même si celui-ci a déjà obtenu une décision favorable en première instance.

Pour l'avenir, les bailleurs doivent intégrer ce risque dans leur gestion locative. La multiplication des procédures collectives (notamment les sauvegardes accélérées) rend cette jurisprudence particulièrement actuelle. Les professionnels de l'immobilier commercial doivent conseiller à leurs clients de réagir très rapidement dès les premiers impayés, sous peine de se retrouver bloqués.

Checklist avant d'agir

FAQ : questions pratiques

• Mon locataire est en sauvegarde, puis-je résilier le bail pour impayés antérieurs ? Non, vous ne pouvez pas. Vous devez déclarer votre créance au passif et attendre le plan. La résiliation ne pourra être demandée que pour les loyers postérieurs au jugement d'ouverture.
• J'ai délivré un commandement avant la sauvegarde, que faire ? L'action est interrompue. Vous ne pouvez pas poursuivre. Vous devez déclarer votre créance. Le commandement reste valable pour les loyers postérieurs si vous en délivrez un nouveau après la sauvegarde.
• Puis-je demander la résiliation pour un autre motif que le non-paiement (par exemple, défaut d'exploitation) ? Oui, si le motif est postérieur au jugement d'ouverture ou s'il s'agit d'une obligation non liée à une créance antérieure. La sauvegarde n'interrompt que les actions fondées sur des créances antérieures.
• Quel est le délai pour déclarer ma créance ? Deux mois à compter de la publication du jugement d'ouverture au Bodacc. Passé ce délai, vous êtes forclos (vous perdez votre droit).
• Que faire si le locataire ne paie pas après la sauvegarde ? Vous pouvez délivrer un nouveau commandement de payer pour les loyers postérieurs. La clause résolutoire jouera normalement, car la sauvegarde ne protège que les dettes antérieures.

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