参考判决： cc • N° 19-10.056 • 2020-05-28 • 查看判决 →
想象一下：您是在巴约（Bayeux）拥有一个商业场所的业主，多年来无书面合同出租。某天，您收到房产税通知，账单不菲。这笔费用由谁承担？您认为是承租人，但没有任何书面约定。这正是可能演变为诉讼的典型纠纷。而答案或许就藏在一个简单的实践、既定的习惯中？
这个问题，正是最高法院在审理Ocean公司诉Prestor公司一案中面临的。法官必须裁决：在口头商业租赁中，房产税向承租人转移能否源于默示、非书面的同意？答案是肯定的，但需满足一定条件。
本文将剖析2020年5月28日的这一判决（编号19-10.056），并重点提供避免陷入类似情况的要点。无论您是卡昂（Caen）或其他地方的业主、承租人还是房地产专业人士，这些原则都与您相关。
事实：每天都会发生的故事
案件始于Ocean公司（出租人）与Prestor公司（承租人）之间的口头商业租赁。无书面合同，但占用场所数年。2014年，一项判决命令将租赁权转让给Prestor公司。但一个恼人的细节出现：谁应支付房产税？
Ocean公司认为该费用应由自己承担，但Prestor公司拒绝支付。然而，在整个租赁期间，正是承租人支付了房产税。一个根深蒂固的习惯，但无书面记录。卡昂商事法院（tribunal de commerce de Caen）及上诉法院均支持出租人：承租人重复支付证明了双方关于费用转移的协议。
Prestor公司随后向最高法院提起上诉。其论点：无书面租赁合同，故无任何条款可将房产税转移给承租人。然而，最高法院驳回了这一推理。它确认下级法院已自主认定存在基于双方行为的默示同意。
法院推理——解析
最高法院依据合同自由原则，以及《民法典》第1103条（依法订立的合同对当事人具有法律效力）。在商业租赁方面，法律对房产税转移并无特别形式要求。因此，一切取决于双方意愿。
在本案中，下级法院注意到Prestor公司多年来支付房产税而未提出异议。该行为表明了对费用转移的默示同意。最高法院认可此推理：这是一个事实问题，由下级法院自主评估。它不能推翻其认定。
这既非判例的演变也非逆转：最高法院确认了经典解决方案。但它强调了一个要点：无书面合同时，双方的行为具有证明力。若承租人无保留地支付房产税，即创造了可能使其承担责任的先例。
Prestor公司（缺乏书面条款、需明示同意）的论点未获支持。对最高法院而言，默示同意只要得到证明即足够。而该证明可源于简单的重复支付。
对您的实际影响
对作为出租人的业主：若您有口头租赁并希望承租人支付房产税，必须建立持续的习惯。例如在卡昂：一位业主将商业场所出租给一名工匠。3年内，承租人无争议地支付房产税。若发生纠纷，该习惯可被援引。但注意：若承租人从未支付，事后很难强加于他。
对承租人：您必须保持警惕。若无争议地支付房产税，可能创造默示同意，使您有义务继续支付。一个具体例子：Prestor公司不得不偿还数年的房产税欠款，即数千欧元。若您处于类似情况，应在收到首次通知时即书面提出异议。
对商业营业资产（fonds de commerce）的买受人：在租赁权转让时，请核实现行习惯。若转让人支付房产税，您需继续支付。建议在转让文书中加入书面条款。
避免此类纠纷的四点建议
- 一切书面化： 租赁关系确立时即起草书面合同，明确注明谁承担房产税。即便是口头租赁，也可通过电子邮件或挂号信确认。
- 保留付款凭证： 若您是承租人且支付房产税，请保留收据。若您是业主且由承租人支付，请存档纳税通知。
- 立即对不当付款提出异议： 若收到您认为不应承担的房产税账单，请在30天内向出租人书面提出异议。无回应可能被解释为同意。
- 制作费用清单： 入住时，列出可回收费用及其分摊方式。即使与出租人签署简单文件也可。
深入：相关判例及演变
该判决遵循一贯立场。早在2015年，最高法院即判定承租人无保留支付房产税构成默示同意（第三民事庭，2015年6月10日，编号14-16.784）。最近，2022年，它进一步明确该同意可源于承租人年度账目中的提及（第三民事庭，2022年3月9日，编号21-10.456）。
趋势明确：法院倾向于探寻双方真实意愿，超越形式主义。这意味着无书面合同时，行为将受审查。对房地产专业人士而言，这是一个强烈信号：不应忽视书面证据。
未来，可预期法官将继续将沉默和行为解释为意愿表示。因此，即便对于口头租赁，正式化协议也至关重要。
实践：应做之事
口头出租商业场所的业主清单：
- 收集所有承租人支付房产税的凭证。
- 向承租人发送挂号信以确认习惯并要求书面确认。
- 若承租人拒绝签署，向司法法院（tribunal judiciaire）提起费用确定程序。
- 发生纠纷时，咨询房地产专业律师。
常见问题：
- 我能否要求退还误付的房产税？ 能，若您证明口头租赁未规定此转移。但注意，诉讼时效为5年。
- 承租人停止支付房产税怎么办？ 您可向司法法院起诉要求支付。若习惯已确立，本案判决将对您有利。
- 口头租赁在商法上有效吗？ 有效，但强烈不建议，因其产生不确定性。
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