Entscheidungsreferenz: cc • N° 13-22.357 • 2014-09-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gewerbegrundstücks in Parentis-en-Born. Sie schließen einen Bauvertrag mit einem Bauträger. Dieser errichtet darauf einen Supermarkt. Alles läuft gut. Doch eines Tages möchte der Bauträger sein Vertragsrecht an einen Konkurrenten verkaufen. Sie als Vermieter wollten ein Mitspracherecht behalten: Die Vertragsklausel sieht vor, dass jede Abtretung Ihrer Zustimmung bedarf. Doch der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 24. September 2014 entschieden, dass eine solche Klausel nichtig ist. Warum? Weil der Bauvertrag dem Mieter ein dingliches Recht (ein Recht an der Sache, ähnlich dem Eigentum) verleiht und jede Einschränkung dieses Rechts verboten ist. Eine Entscheidung, die die Praxis durcheinanderbringt und dazu zwingt, Ihre Verträge zu überdenken.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die SCI du Centre commercial de Stains hatte einen Bauvertrag mit der Immobilière Carrefour geschlossen. Der Vertrag betraf ein Grundstück, das für ein Einkaufszentrum vorgesehen war. Der Vertrag enthielt eine typische Klausel: Jede Abtretung des Vertrags durch den Mieter bedurfte der Zustimmung des Vermieters, der SCI. Mit anderen Worten: Der Mieter konnte sein Vertragsrecht nicht ohne Zustimmung des Grundstückseigentümers verkaufen.
Eines Tages trat die SCI du Centre commercial de Stains ihren Vertrag an einen Dritten ab, ohne die Genehmigung der Immobilière Carrefour einzuholen. Diese verklagte die SCI und beantragte die Nichtigkeit der Abtretung und die Auflösung des Bauvertrags. Das Berufungsgericht gab der Immobilière Carrefour recht: Es entschied, dass die Zustimmungsklausel gültig sei und die Abtretung ohne Genehmigung daher unrechtmäßig sei. Die SCI legte jedoch Kassation ein.
Der Fall gelangte somit vor das höchste französische Gericht: den Kassationsgerichtshof. Die Debatte drehte sich um die Gültigkeit der Zustimmungsklausel in einem Bauvertrag. Die Frage war einfach: Kann ein Vermieter seine Zustimmung verlangen, damit der Mieter seinen Vertrag abtreten kann? Die Antwort, wie wir sehen werden, lautet nein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hob das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stellte fest, dass der Bauvertrag dem Mieter ein dingliches Recht verleiht. Was bedeutet das? Im Recht ist ein dingliches Recht ein Recht, das sich direkt auf eine Sache bezieht (hier das Grundstück und die Bauten), im Gegensatz zu einem persönlichen Recht, das nur eine Forderung gegen eine Person begründet. Bei einem Bauvertrag wird der Mieter Eigentümer der von ihm errichteten Bauten für die Dauer des Vertrags. Er hat also ein zeitlich begrenztes Eigentumsrecht an der Sache. Dieses Recht ist abtretbar, d.h. es kann verkauft werden.
Das Gericht erinnert daran, dass jede Klausel, die dieses Abtretungsrecht einschränkt, nichtig ist, da sie den Kern des dinglichen Rechts beeinträchtigt. Kurz gesagt: Eine Zustimmungsklausel (die die Abtretung von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht) ist eine unzulässige Einschränkung. Das Berufungsgericht hatte daher das Gesetz falsch angewendet, als es diese Klausel für gültig erklärte.
Achtung jedoch: Diese Nichtigkeit betrifft nur Bauverträge. Bei gewöhnlichen Geschäftsmietverträgen (die dem Status der Geschäftsmietverträge unterliegen) ist die Zustimmungsklausel grundsätzlich gültig. Was nur wenige wissen: Der Unterschied liegt in der Natur des Rechts: Der Bauvertrag ist ein dingliches Recht, während der Geschäftsmietvertrag ein persönliches Recht ist (auch wenn er dingliche Aspekte hat).
Die Richter stützen sich auf Artikel 544 des Code civil (Definition des Eigentumsrechts) und auf die rechtliche Natur des Bauvertrags, die durch das Gesetz vom 16. Dezember 1964 über Bauverträge definiert wird. Dieses Gesetz bestimmt, dass der Mieter ein dingliches Recht hat. Daraus folgert das Gericht, dass Einschränkungen dieses Rechts nur durch das Gesetz selbst und nicht durch die Parteien vorgesehen werden können.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Vermieter in Dax oder anderswo diese Art von Klausel einfügten, um die Kontrolle über ihr Grundstück zu behalten. Diese Entscheidung nimmt ihnen dieses Mittel. Sie schützt jedoch den Mieter, der sein Recht frei abtreten kann, was den Verkehr von Gütern und Investitionen fördert.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Vermieter (Eigentümer): Sie können nicht mehr verlangen, dass Sie der Abtretung Ihres Bauvertrags durch den Mieter zustimmen. Wenn Sie bereits eine solche Klausel in Ihrem Vertrag haben, ist sie nichtig und unwirksam. Sie müssen sie daher streichen oder ignorieren. Beispiel aus Dax: Ein 2.000 m² großes Grundstück, das über einen Bauvertrag an einen Supermarkt vermietet ist. Der Mieter möchte seinen Vertrag an eine andere Kette abtreten. Sie können sich dem nicht widersetzen. Ihre einzige Möglichkeit: Prüfen, ob der Übernehmer zahlungsfähig ist und die Vertragspflichten (wie die Zahlung der Miete) einhält.
Für Mieter (Bauherren): Sie haben völlige Freiheit, Ihr Recht abzutreten. Aber Achtung: Sie bleiben bis zur Abtretung für die Vertragspflichten verantwortlich, es sei denn, der Vermieter entbindet Sie davon. Sie müssen die Abtretung auch dem Vermieter mitteilen und sicherstellen, dass der Übernehmer die Verpflichtungen übernimmt.
