参考判决： cc • N° 13-20.085 • 2014-10-15 • 查阅判决 →
想象一下，您是法国格拉斯（Grasse）一处商业房产的业主，靠近著名的鲜花市场。您的租户是一位香水商，他拥有一份商业租赁合同，这赋予了他几乎永久的续租权。您与他达成协议解除了这份商业租赁合同，并签订了一份新的租赁合同，其中明确写明：“本租赁合同排除适用商业租赁地位（statut des baux commerciaux）”。您以为重获了自由。但是，如果这份新合同到期后，您的租户仍然占用该场所，会发生什么呢？
这是许多法国蓝色海岸（Côte d'Azur）地区的业主都在思考的问题。在穆然（Mougins）的奢侈品店和格拉斯（Grasse）的历史商铺之间，商业租赁的管理至关重要。许多人认为，在新合同中明确排除商业地位，就能永久摆脱其约束。现实更为微妙，而法国最高法院（Cour de cassation）的一项判决明确了游戏规则。
2014年10月15日，法官们作出了一项判决，澄清了在我们这个旅游地区常见的情况：在解除商业租赁合同后，能否签订一份例外租赁合同（即偏离通常规则的租赁合同）？最重要的是，之后会发生什么？答案是复杂的，理解这些细微差别可以避免您多年的诉讼和数千欧元的费用。
事实：一个每天都在发生的故事
故事始于一个拥有商业房产的民事不动产公司（Société Civile Immobilière，一种常见的房地产持有形式）。这家公司与一位承租人签订了一份商业租赁合同。就像在格拉斯（Grasse）或穆然（Mougins）的市中心常见的那样，这份商业租赁合同为租户提供了重要的保护：续租权、在不续租情况下的迁出补偿金（indemnité d'éviction）、租金的稳定性。
双方达成协议提前终止了这份商业租赁合同。他们没有让租户离开并寻找新租户，而是选择签订了一份新的租赁合同。但请注意：在这份新合同中，他们明确约定该租赁“排除适用商业租赁地位（statut des baux commerciaux）”。换句话说，他们想要创建所谓的例外租赁合同——一种不遵循商业地位保护性规则的租赁合同。
时间流逝。例外租赁合同到期。租户做了什么？他继续占用该场所。业主做了什么？他允许其继续占用。这种事实情况——租户留下，业主不驱逐——比人们想象的要常见。在我于格拉斯（Grasse）的执业经历中，我遇到过一些案例，业主忙于其他投资，拖延处理，以为例外地位继续适用。
正是在这里纠纷爆发了。业主认为例外租赁合同已终止，租户处于不合规状态。而租户则认为新的商业租赁合同已自动产生。法院必须裁决：谁是对的？答案取决于《法国商法典》（Code de commerce）中的一个具体条款，而法国最高法院（Cour de cassation）将需要解释这一关键规定。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们仔细审查了此案。他们的推理基于《法国商法典》（Code de commerce）第L. 145-5条。该条规定：“如果租赁合同到期后，承租人留下并被允许继续占用，则视为已形成新的租赁合同。”
但这究竟改变了什么？关键问题是：这种自动形成的新合同是商业租赁合同还是例外租赁合同？法官们分两步分析了情况。
首先，他们确认，在提前解除商业租赁合同后，完全可以签订一份明确排除商业租赁地位（statut des baux commerciaux）的例外租赁合同。这很重要：双方有自由约定这样的安排。在我们这个地区，商业房产的价值可能达到顶峰（想想格拉斯（Grasse）市中心的商店或穆然（Mougins）的餐馆），这种可能性提供了可观的灵活性。
其次，这是判决的核心，法官们重申，当这份例外租赁合同到期时，如果承租人留下并被允许继续占用，那么《法国商法典》（Code de commerce）第L. 145-5条将完全适用。换句话说：新的租赁合同自动形成。而根据最高法院（Cour de cassation）的观点，这份新合同是一份完整的商业租赁合同。
推理微妙但合乎逻辑：例外租赁合同是双方约定的例外。一旦这个例外到期，就恢复普通法。而对于由商人占用的商业场所，普通法就是商业租赁地位（statut des baux commerciaux）。因此，法官们驳回了业主认为例外性质可以无限期延续的论点。
很少有人知道的是：这项判决符合一贯的判例法（jurisprudence）。它没有创造新规则，而是确认了法院已经采纳的解释。它尤其提醒我们，双方的意愿，如果在约定期间内得到尊重，不能无限期地规避公共秩序条款（即保护公共利益且不能偏离的规则）。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是格拉斯（Grasse）、穆然（Mougins）或该司法管辖区（ressort）内其他地方的业主出租人，这项判决有直接影响。想象一下，您在格拉斯（Grasse）的安提布街（rue d'Antibes）拥有一处商业房产，月租1500欧元。您与租户达成协议解除商业租赁合同，并签订了一份为期3年的例外租赁合同，月租1800欧元。您以为增加了收入并最终重获自由。
但请注意：如果这3年到期后，您的租户留下而您没有采取行动，一份新的商业租赁合同将自动产生。这份新的商业租赁合同将赋予您的租户要求续租的权利，并包含所有相关的保护。您可能会被再绑定9年，租金根据商业地位（statut commercial）的严格规则进行调整。
如果您是商人租户，这项判决保护了您。它确认，即使在接受了例外租赁合同之后，您根据商业地位（statut commercial）享有的权利也可能重新生效。具体来说，如果您在穆然（Mougins）经营一家地区产品商店，并且在解除商业租赁合同后签订了一份例外租赁合同，请注意，在合同到期后，如果您继续留在原地，您将重新获得商业地位（statut commercial）的保护。这尤其意味着续租权（除非业主有合法且严肃的理由）以及在未续租情况下的迁出补偿金（indemnité d'éviction）。
对于商业房产的购买者，需要保持警惕。在购买由商人占用的房产之前，必须准确核实当前租赁合同的性质。表面上看似例外租赁合同，实际上可能隐藏着商业地位（statut commercial）即将重新生效的情况。在我的执业经历中，我遇到过一些案例，购买者被有吸引力的价格吸引，却发现租户实际上享有商业保护，但为时已晚。
时间至关重要。在继商业租赁合同之后的例外租赁合同到期后，业主必须迅速采取行动。让租户继续占用哪怕几天，就可能足以使新的商业租赁合同产生。涉及的金额巨大：商业迁出补偿金（indemnité d'éviction commerciale）可能相当于2到3年的租金，以我们格拉斯的例子来说，就是36,000到54,000欧元之间。
避免此类纠纷的四个建议
- 精确起草商业租赁合同的解除文件：在签订例外租赁合同之前，请专业人士起草终止初始商业租赁合同的文件。该文件应明确提及友好解除以及没有任何迁出补偿金（除非另有协议）。
- 在签订例外租赁合同时就预见其结束：当您在商业租赁合同之后签订例外租赁合同时，从一开始就计划好到期时会发生什么。在到期前6个月设置自动提醒，并准备好您的策略（续租、租户离开等）。
- 像守护宝藏一样监控到期日期：在您的日程表中准确记录例外租赁合同的结束日期。一旦该日期过后，如果租户留下，请立即通过挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）向他发出离开场所的催告函（mise en demeure）。
- 在任何决定前咨询专业律师：商业租赁地位（statut des baux commerciaux）的复杂性证明了专业咨询的必要性。预防性咨询的成本远低于诉讼。在格拉斯（Grasse）的司法管辖区（ressort），当地特点（房产价值、商业类型）使得这种咨询更加宝贵。
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深入探讨：相关判例法及演变
2014年10月15日的判决符合一贯的判例法（jurisprudence）路线。早在2006年，法国最高法院（Cour de cassation）就作出了类似的判决（Cass. com., 2006年7月4日, n° 04-20.902）。它重申，即使在临时租赁合同（一种特殊的例外租赁合同）之后，继续占用也会使商业地位（statut commercial）重新生效。
最近，法院确认了这种方法。例如，巴黎上诉法院（Cour d'appel de Paris）在2019年9月12日的一项判决中，将同样的推理应用于例外租赁合同期限非常短的情况。法官们认为，期限的短暂性不改变原则：到期后，如果租户留下，商业地位（statut commercial）重新生效。
这项判例法（jurisprudence）表明，法院倾向于保护商业的稳定性。法官们认为，商业活动一旦在某个场所建立起来，就值得特别保护。这种保护可以通过双方协议暂时排除（因此例外租赁合同有效），但一旦临时协议结束，它就重新生效。
展望未来，这种趋势可能会继续。经常被提及的商业租赁地位（statut des baux commerciaux）改革项目可能会修改某些方面，但保护已建立商人的原则可能仍将是一个支柱。在我们充满活力的蓝色海岸（Côte d'Azur）地区，商业是一个重要部门，这种法律稳定性至关重要。
总结及后续步骤
常见问题：
1. 商业租赁合同之后签订例外租赁合同，可能吗？
是的，完全可以。双方可以约定一份排除商业地位（statut commercial）的租赁合同，即使在商业租赁合同之后。但这种排除只是暂时的。
2. 例外租赁合同结束时会发生什么？
如果租户留下且业主允许其继续占用，根据《法国商法典》（Code de commerce）第L. 145-5条的适用，一份新的商业租赁合同将自动产生。
3. 租户需要留下多久才能使新的商业租赁合同产生？
判例法（jurisprudence）认为，即使短暂的继续占用也可能足够。一旦业主知道这种继续占用且未作出反应，风险就存在。
4. 如何避免商业地位（statut commercial）的重新生效？
业主必须在例外租赁合同到期时，立即向租户发出离开场所的催告函（mise en demeure）。如果他不离开，则需要启动驱逐程序。
5. 如果例外租赁合同多次续签呢？
即使在例外租赁合同连续续签的情况下，原则仍然相同：每次到期时，如果租户留下，商业地位（statut commercial）都可能重新生效。重复不会创造违反法律的习惯。
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