长期租约（bail emphytéotique）注意：租约期满后，您不是建筑物的所有者

想象一下：您在圣戈当（Saint-Gaudens）购买了一块土地，上面有一栋由前租户建造的漂亮房子。您以为自己成了所有东西的所有者。然而，几年后，土地所有者向您索要钥匙，认为建筑物应归他所有。这就是长期租约（bail emphytéotique，一种长期合同——通常为18至99年——赋予承租人对土地的实际权利，使其能够进行建设）的陷阱。每个所有者或投资者都会问的问题：租约期满后，谁才是建筑物的真正所有者？

在2025年12月18日的一项判决中，法国最高法院毫不含糊地给出了答案：长期租约的承租人只转让其所拥有的实际权利——该权利在租约期满时消灭。该权利的受让人，即使出于善意，也不能成为建筑物的所有者。这项判决涉及图卢兹（Toulouse）的一起案件，对图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）管辖范围内的所有地区（从圣戈当到图尔讷弗耶（Tournefeuille））都具有重要意义。

对于非法律专业人士，请记住：长期租约不是变相的出售。承租人所建的建筑物在租约期内归其所有，但租约期满后归还给土地所有者，除非有非常明确的相反条款。法国最高法院刚刚有力地确认了这一点。

事实：每天都会发生的故事

一切都始于西南部的[地点9]的海港。 [地点9]市镇与一家公司签订了长期租约，用于建设建筑物。在租约期内，该公司将其权利转让给了受让人X先生。后者认为自己获得了建筑物的所有权。但在租约到期时，市镇要求归还土地和建筑物。X先生拒绝了，认为自己是墙体的所有者。

争议经历了多个阶段。在一审中，法院支持了X先生，认为添附（accession，即合法占用土地的人有权成为其所建物的所有者）对他有利。市镇向图卢兹上诉法院提出上诉，上诉法院推翻了原判：建筑物应归还市镇。X先生随后向最高法院提起上诉。

在最高法院，X先生辩称添附已将建筑物的所有权转移给他，并且他能够将该权利转让给其受让人。但最高法院驳回了这一论点：承租人仅在租约期内享有添附利益。其实际权利（有限期的所有权）在合同期满时消灭。因此，他不能转让超出其拥有的权利——而他拥有的权利是暂时的。受让人，无论多么善意，都没有获得建筑物的永久所有权。

法院的推理——详解

最高法院依据《农村和海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L.451-10条。该条规定，承租人对他人土地拥有实际权利（一种直接作用于物但有限期的权利，类似于所有权）。在租约期内，他通过添附被视为建筑物的所有者（《民法典》第553条：土地所有者被推定为地上物的所有者，但承租人通过例外规定享有该权利）。但这种所有权是暂时的：它随租约的结束而终止。简而言之，添附并非永久生效。

最高法院驳回了X先生的论点，即其实际权利的受让人成为建筑物的所有者。 “根据《农村和海洋渔业法典》第L.451-10条，承租人仅在长期租约期内享有添附利益，因此不能转让超出其对建筑物拥有的实际权利，该权利在长期租约期满或解除时消灭，除非有相反约定。” 换句话说，受让人不能拥有比转让人更多的权利。

这一判决确认了判例的稳定性：最高法院此前已有类似判决（Civ. 3e, 2015年5月6日，n° 13-27.381）。因此，这不是判例的转变，而是坚定的重申。但请注意：如果租约中包含条款规定建筑物在租约期满后仍归承租人或其权利继承人所有，则结果会有所不同。但在没有此类约定的情况下，土地所有者收回建筑物。

对您实际的影响

对于出租方所有者（即提供长期租约的人）：您在租约期满时收回建筑物，无需支付补偿金。这是一项巨大优势：您可以出租空地，让承租人自费建设，到期后您得到一块有建筑物的增值土地。例如：在图尔讷弗耶，一位土地所有者与开发商签订了50年的长期租约，用于建设养老院。50年后，他收回建筑物，可以转售或出租。没有这一判决，开发商本可以将单元出售给主张所有权的买家。

对于长期租约的承租人：您在租约期内是建筑物的所有者，但之后不是。如果您转让您的权利，受让人必须被告知其权利将在租约期满时消灭。在我的实践中，我遇到过投资者购买了长期租约权利却不知道到期会失去一切的情况。一个具体例子：在圣戈当，一个30年的商业场所长期租约。承租人将其权利以15万欧元转让。受让人后来得知，租约期满后，他必须将钥匙交还给土地所有者，且无补偿。直接损失。

对于长期租约权利的受让人：在购买前，要求合同中明确说明租约期满后建筑物的归属。如果没有规定，您将一无所有。如果您处于这种情况，必须检查原始合同并向土地所有者要求修改合同。时机：在签署前进行谈判。金额：长期租约权利的交易价格通常仅为完全所有权的30%至50%，正是由于这种风险。

对于市镇和地方政府：这一判决保障了您的开发项目。您可以依据《地方行政区域总法典》（CGCT）第L.1311-2条在公共领域授予长期租约，并确信建筑物将归还给您。例如：图尔讷弗耶市镇为一家协会托儿所使用了长期租约。凭借这一判例，它确信40年后能收回建筑。

避免此类争议的四个建议

• 制定明确的退出条款：在长期租约中，明确约定租约期满后建筑物的处理方式。如果您希望承租人或其受让人保留建筑物，请白纸黑字写清楚。否则，说明建筑物归还土地所有者。
• 告知您的权利的受让人：如果您转让您的租约，向买方提供一份关于建筑物所有权临时性的信息说明。让其签字。这将避免因受让人遭受损失而引发的责任诉讼（《民法典》第1240条：因过错造成损害需赔偿的义务）。
• 核实租约的起始时间：在购买长期租约权利前，要求转让人提供租约开始日期和期限。计算剩余时间。如果租约即将到期，价格应大幅降低。
• 协商土地出售承诺：如果您真的想成为土地和建筑物的所有者，与土地所有者协商一份单方出售承诺（以确定价格出售的承诺），可随时行使。这将保障您的投资。

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深入研究：相关判例与演变

最高法院在2015年5月6日的判决（n° 13-27.381）中已经判定，承租人不能转让对建筑物的永久所有权。在此，它确认了其立场。更早的判决（Civ. 3e, 1993年3月10日，n° 91-13.218）也明确指出，承租人的添附利益是暂时的。因此，法院的趋势是一致的：承租人的实际权利是一种不稳定的权利（可能终止），即使它持续很长时间。

鲜为人知的是，这一规则也适用于建筑租约（bail à construction）（《建筑与住房法典》第L.251-1条）。在这种租约中，承租人在租约期内是建筑物的所有者，但土地所有者到期收回。区别在于：建筑租约的最低期限为18年，但可以更短。同样需要谨慎。

展望未来，可以预见法院将越来越严格地要求必须有明确条款才能偏离规则。如果您希望承租人在租约期满后保留建筑物，则需有绝对清晰的约定，例如：“尽管有《农村法典》第L.451-10条的规定，承租人建造的建筑物将在本租约终止后仍完全归其所有。” 否则，土地所有者胜诉。

您必须记住的要点

常见问题

1. 我能否购买长期租约权利并在租约期满后成为建筑物的所有者？ 不能，除非租约中有相反条款。受让人仅获得承租人的临时权利。

2. 如果我已经购买了没有退出条款的长期租约权利，该怎么办？ 联系律师，与土地所有者协商修改合同，或检查是否可以援引默示条款。但从法律上讲，您可能面临租约到期时失去建筑物的风险。

3. 租约到期后，采取行动的时间期限是多少？ 一旦租约到期，土地所有者可以要求归还。您最好提前行动：在到期前协商新租约或土地购买。

4. 与建筑租约的区别是什么？ 机制类似：承租人在租约期内是建筑物的所有者，但土地所有者到期收回。两者受不同法律管辖（长期租约适用《农村法典》，建筑租约适用《建筑法典》）。

5. 我能否将建筑物传给继承人？ 可以，在租约期内。但除相反条款外，您的继承人不能在租约期满后保留建筑物。

结论

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