Decisione di riferimento : cc • N° 08-15.929 • 2009-04-01 • Consulta la decisione →
Immaginate la scena: a Mimizan, sulla costa delle Landes, una coppia divorzia. Il giudice per gli affari familiari attribuisce la disponibilità provvisoria dell'alloggio locato alla moglie. Il marito, cointestatario del contratto di locazione, lascia l'immobile. Qualche mese dopo, la moglie si trasferisce. Il proprietario, pensando che il contratto sia finito, riloca l'immobile. Ma il marito rivendica il suo diritto di rientrare nell'immobile. Chi ha ragione?
Questa domanda, centinaia di proprietari ed ex-coniugi se la pongono ogni anno. Eppure, pochi conoscono la risposta precisa fornita dalla Corte di Cassazione in una sentenza del 1° aprile 2009 (n. 08-15.929). Questa sentenza, spesso poco conosciuta, chiarisce la sorte del contratto di locazione in caso di divorzio: un conduttore che perde la disponibilità dell'alloggio ma manifesta l'intenzione di proseguire il contratto rimane cointestatario e può esigere di rientrare una volta che l'immobile viene liberato.
In questo articolo, vi spiegherò questa decisione come se fossimo davanti a un caffè, con esempi concreti della nostra regione — da Mimizan a Capbreton. Comprenderete i vostri diritti e obblighi, siate proprietari, conduttori o professionisti del settore immobiliare.
I fatti: una storia come se ne vedono ogni giorno
Riprendiamo i fatti della sentenza. Il Sig. Z... e la Sig.ra Y... sono sposati e cointestatari di un contratto di locazione abitativa. Nel 2003 divorziano. Il giudice per gli affari familiari attribuisce la disponibilità provvisoria dell'alloggio alla Sig.ra Y.... Il Sig. Z... lascia l'immobile. Ma attenzione: non dà disdetta (cioè non rescinde il contratto). Al contrario, il 27 ottobre 2003 scrive al locatore per dirgli che desidera proseguire il contratto per abitarvi personalmente. Il locatore, invece, pensa che il contratto sia rotto e propone un nuovo contratto alla Sig.ra Y..., che lo accetta. Poi la Sig.ra Y... lascia l'immobile. Il locatore riloca quindi l'immobile a un nuovo conduttore. Ma il Sig. Z... chiede di rientrare, ritenendo di essere ancora cointestatario del contratto. Il locatore rifiuta. Segue un procedimento giudiziario.
Davanti alla corte d'appello, i giudici danno ragione al locatore. Ritengono che il Sig. Z... avesse in realtà chiesto la prosecuzione del contratto non per abitarvi lui stesso, ma per alloggiare la sua ex-moglie. La sua richiesta sarebbe quindi fraudolenta. Ma la Corte di Cassazione (la più alta giurisdizione francese) censura questa decisione. Ritiene che la corte d'appello abbia snaturato (cioè male interpretato) la lettera del Sig. Z..., e che comunque il semplice fatto che il Sig. Z... avesse l'intenzione di alloggiare la sua ex-moglie non toglie nulla alla sua qualità di cointestatario del contratto.
Ciò che bisogna ricordare: il Sig. Z... ha sempre manifestato la sua intenzione di rimanere nell'immobile. Non ha mai dato disdetta. È quindi rimasto cointestatario del contratto, nonostante la sua partenza. E quando l'immobile si è liberato, poteva tornarvi.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sui principi generali del diritto dei contratti e della locazione abitativa. Il contratto di locazione è un contratto. Quando due persone sono cointestatarie, ciascuna ha diritti uguali. La partenza di uno di loro, anche se ordinata dal giudice per gli affari familiari nell'ambito del divorzio, non pone fine al contratto. Perché il contratto cessi, occorre o una disdetta (rescissione) data da entrambi i cointestatari, o una decisione giudiziaria che pronunci la risoluzione del contratto. Finché ciò non avviene, il contratto si rinnova automaticamente (tacita riconduzione).
In parole povere, il cointestatario che lascia l'immobile non perde i suoi diritti. Rimane obbligato al pagamento del canone (solidalmente con l'altro) e può tornare se l'immobile si libera. Attenzione però: deve manifestare la sua intenzione di proseguire il contratto. In questa vicenda, il Sig. Z... lo ha fatto con la sua lettera del 27 ottobre 2003. Anche se il locatore ha stipulato un nuovo contratto con la Sig.ra Y..., questo nuovo contratto non ha effetto nei confronti del Sig. Z..., che non vi ha acconsentito. In altre parole, il locatore non può imporre un nuovo contratto a un cointestatario che non ha dato disdetta.
Ciò che pochi sanno è che questa soluzione protegge il cointestatario nonostante la sua partenza temporanea. La Corte di Cassazione ricorda che il diritto all'abitazione è un diritto fondamentale, e che il divorzio non deve privare un coniuge della sua abitazione senza il suo consenso. Tuttavia, c'è una condizione: che il cointestatario non sia stato nell'impossibilità materiale di rientrare (ad esempio, se l'immobile è stato distrutto o se un nuovo conduttore si è installato in buona fede? No, perché in questa vicenda il locatore aveva rilocato, ma la Corte ha giudicato che ciò non impediva il rientro del Sig. Z...). In realtà, l'impossibilità materiale deve essere assoluta. Qui, il nuovo conduttore poteva essere sfrattato o il contratto annullato.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari, credendo di fare bene, rilocano dopo un divorzio senza verificare se l'altro coniuge ha dato disdetta. Risultato: si ritrovano con due conduttori e procedimenti giudiziari.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: questa decisione vi impone una
