参考判决： cc • N° 08-15.929 • 2009-04-01 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在朗德海岸的米米藏（Mimizan），一对夫妇离婚。家庭事务法官将租赁住房的临时使用权判给妻子。作为租约共同承租人的丈夫搬离了住所。几个月后，妻子也搬走了。房东以为租约终止，便重新出租了房屋。但丈夫声称有权重新入住。谁是正确的？
每年有数百名房东和前配偶提出这个问题。然而，很少有人知道法国最高法院在2009年4月1日的一项判决（编号 08-15.929）中给出的确切答案。这项鲜为人知的判决澄清了离婚时租约的处理方式：失去住房使用权但表示继续租约意愿的承租人仍是共同承租人，并在房屋空出后可以要求重新入住。
在本文中，我将像喝咖啡聊天一样解释这项判决，并结合我们地区（从米米藏到卡普布雷通（Capbreton））的具体例子。无论您是房东、承租人还是房地产专业人士，您都将了解自己的权利和义务。
事实：每天都会发生的故事
我们来回顾一下判决中的事实。Z先生和Y女士是夫妻，共同承租一套住房。2003年，他们离婚。家庭事务法官将住房的临时使用权判给Y女士。Z先生搬离了住所。但请注意：他没有提出退租（即他没有解除租约）。相反，在2003年10月27日，他写信给房东表示希望继续租约以便自己居住。房东则认为租约已终止，并向Y女士提出新租约，Y女士接受了。随后Y女士搬离。房东于是将房屋出租给新承租人。但Z先生要求重新入住，认为自己仍是共同承租人。房东拒绝。随之进入司法程序。
在上诉法院，法官支持房东。他们认为Z先生实际上要求继续租约不是为了自己居住，而是为了安置前妻。因此他的请求具有欺诈性。但最高法院（法国最高司法机构）撤销了这一判决。最高法院认为上诉法院曲解（即错误解释）了Z先生的信函，并且无论如何，Z先生意图安置前妻这一事实并不影响他作为共同承租人的身份。
需要记住的是：Z先生始终表示他愿意留在房屋内。他从未提出退租。因此，尽管他搬离，他仍然是共同承租人。当房屋空出时，他有权返回。
在司法实践中，我遇到过一些案件，房东在离婚后以为另一方已经放弃而重新出租，结果发现自己面临两个承租人和诉讼程序。
法院的推理——详细解读
最高法院依据合同法和住房租赁的一般原则。租约是一份合同。当两人是共同承租人时，每人享有平等权利。其中一人的搬离，即使是家庭事务法官在离婚程序中命令的，也不会终止租约。要终止租约，必须由两名共同承租人共同提出退租（解约），或者由法院判决解除租约。只要未完成，租约就会自动续期（默示续租）。
简而言之，搬离的承租人不丧失权利。他仍有义务支付租金（与另一方连带责任），并在房屋空出后可以返回。但请注意：他必须表示继续租约的意愿。在本案中，Z先生通过2003年10月27日的信函做到了这一点。即使房东与Y女士签订了新租约，该新租约对未同意的Z先生不发生效力。换句话说，房东不能向未退租的共同承租人强加新合同。
鲜为人知的是，这一解决方案保护了暂时搬离的共同承租人。最高法院强调，住房权是一项基本权利，离婚不应在未经配偶同意的情况下剥夺其住房。但有一个条件：共同承租人并未处于无法实际重新入住的状态（例如，房屋被毁或新承租人已善意入住？不，因为在本案中，房东已重新出租，但最高法院认为这并不妨碍Z先生重新入住）。实际上，实际障碍必须是绝对的。在这里，新承租人可以被驱逐或新租约被宣告无效。
在我处理过的案件中，一些房东自以为善意，在离婚后未核实另一方是否退租就重新出租。结果他们面临两个承租人和诉讼程序。
对于房东：这项判决要求您绝对谨慎。如果您有承租人夫妇离婚，在收到两名共同承租人签署的退租通知之前，不要重新出租房屋。仅一份退租通知是不够的。具体例子：在卡普布雷通，一位房东在妻子搬离后重新出租了公寓，以为丈夫已放弃。但丈夫曾寄信表示希望留下，最终得以宣告新租约无效并重新入住。房东不得不赔偿新承租人。成本：数千欧元。
对于共同承租人：如果您在离婚时被迫搬离，若想保留权利，请不要退租。通过书面形式（挂号信并要求回执）表明您继续租约的意愿。您将仍是共同承租人，并在房屋空出后可以返回。注意：您仍需对租约终止前或法官解除连带责任前的租金承担连带责任。
对于购房者：如果您购买已出租的房屋，请核实承租人的身份。仅由一名共同承租人签署的租约可能受到质疑。要求查看离婚判决书以及证明两人均已退租的文件。
总之，这项判决加强了对未放弃权利的共同承租人的保护。它使房东的任务复杂化，但这是公正的：不能因为离婚而失去住房。
避免此类纠纷的四点建议
- 建议1：要求双方共同签署退租通知 — 如果您是房东，且您的承租人离婚，要求他们共同签署退租通知。仅一份不够。建议他们通过书面协议解除租约。
- 建议2：保留意图的书面记录 — 如果您是承租人并搬离，请写信给房东告知您是否想留下或离开。简单电子邮件可能足够，但挂号信更安全。
- 建议3：不要急于重新出租 — 离婚后，请确保两名共同承租人均已放弃。6个月的期限是合理的。在此期间，您可以向紧急审理法官申请确认租约解除。
- 建议4：咨询专业律师 — 离婚情况复杂。在做出决定前寻求建议。30分钟的咨询可能避免数月的诉讼程序。
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深化：相关判例与演变
本案属于保护共同承租人的一系列判决。例如，最高法院（第三民事庭，2005年5月18日，编号 04-10.654）裁定，仅一名共同承租人发出的退租通知对另一方无效。同样，2009年4月1日的判决确认，未退租而搬离的承租人仍是租约持有人。
但请注意：自2014年3月24日的阿尔法（Alur）法律以来，规则有所变化。现在，在离婚时，法官可以指定一方为承租人，即使另一方不同意。这可能会改变情况。然而，2009年的判决在法官未裁决前仍然适用。换句话说，在离婚最终确定前，两人仍是共同承租人。
这对未来的意义：房东必须更加谨慎。趋势是保护家庭住房。仓促重新出租会带来风险。
您必须记住的要点
常见问题：
问：如果前配偶仍住在里面，我可以重新入住吗？
答：不能，如果另一共同承租人占据房屋，您不能重新入住。您必须等他搬走或获得法院修改使用权分配的判决。
问：如果房东已经重新出租了房屋怎么办？
答：您可以向法院申请宣告新租约无效。但您必须证明您表达了留下的意愿。如果新承租人是善意入住，法官可能判给损害赔偿而非驱逐。
问：搬离后我需要继续支付租金吗？
答：是的，只要您是共同承租人，您就负有连带责任。您可以请求家庭事务法官解除您的这一义务。
问：我可以单独退租而无需前配偶同意吗？
答：可以，但这仅对您本人终止租约。另一共同承租人将单独成为承租人。房东随后可以要求额外担保。
问：采取行动的期限是多久？
答：您必须迅速行动。如果房东已重新出租，您有5年时间质疑新租约（普通诉讼时效）。但等待时间越长，您丧失权利的风险越大。
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