参考判决： cc • N° 75-13.157 • 1977-03-22 • 查看判决 →
在绍莱，一名商人刚在繁华街道开设服装店。房东与他签订了一份逐年续租的租赁合同。但三年后，房东想收回房屋给儿子住。他能不支付补偿金就收回吗？这个问题对任何商人来说都至关重要：逐年续租的租赁合同是否真的保护承租人？
每天都有成百上千的房东和承租人提出这个问题。许多人认为，没有9年固定期限的租赁合同是临时合同，几乎是“事实租赁”。然而，法国最高上诉法院（Cour de cassation）在1977年3月22日的一项判决中明确裁定：约定逐年续租的租赁合同是分期租赁，而非不定期租赁。因此，承租人享有商业租赁的保护性地位。
简而言之，房东不能在不遵守严格规定的情况下终止合同，特别是需要提前六个月通知，并且除非存在严重过错，否则必须支付搬迁补偿金。这项近五十年前的判决至今仍然有效，对谢米耶-昂-安茹乃至全法国的商人都具有实际影响。
事实：一个每天都会发生的故事
1969年，“Le Lagon”公司在新喀里多尼亚的努美阿向X先生出租一处商业场所，X先生是一名刚在新喀里多尼亚安顿的商人。合同很简单：租期为一年，通过默示续租逐年续期（即如果无人发出解约通知，则自动续期）。X先生经营其商誉——一家成衣店——两年内未发生任何事故。
但1972年1月，“Le Lagon”公司向他发出解约通知，要求他于1972年12月31日搬离。X先生提出异议：他认为该解约通知无效，因为它没有遵守商业租赁地位的规定，该规定要求提前六个月通知并说明具体理由。而该公司则认为，该租赁合同是不定期租赁（无固定期限的租赁，可随时在提前三个月通知的情况下解除），因此解约通知有效。
初审法院支持X先生：它宣布解约通知无效，并认定承租人享有商业租赁地位。“Le Lagon”公司提起上诉，但上诉法院维持原判。案件一直上诉到最高上诉法院（法国最高司法机构）。
1977年3月22日，最高上诉法院驳回了该公司的上诉：法院判定，“约定逐年续租的租赁合同是分期租赁，而非不定期租赁”，因此承租人有权享有商业租赁地位。未遵守该地位的解约通知无效。
法院的推理——详细分析
最高上诉法院的判决基于《商法典》中关于商业租赁的条款（当时为1953年9月30日法令第1至6条，现编纂为L.145-1条及以下）。法律争议在于如何界定该租赁合同：是不定期租赁（可随时在简单通知后解除）还是分期租赁（期限一年，可续期，享有法定地位）？
区别至关重要。在不定期租赁中，房东可随时发出解约通知，提前三个月通知（《民法典》第1736条）。在分期租赁中，房东只能在每个周期届满时终止合同，需提前六个月通知，且必须证明存在严重理由或赔偿承租人。
出租方（房东）辩称该合同是临时性的，类似于“商誉租赁”，不享有法定地位。最高上诉法院驳回了这一论点：租赁合同逐年续期的事实并不使其变为不定期租赁。相反，它是一个连续的分期租赁，每个周期为一年，承租人享有商业租赁地位的保护。
这一判决并非判例的逆转：它确认了最高上诉法院自1964年以来一贯的立场。它体现了保护商人稳定性的意愿，因为商人对商誉进行了投资。法官认为，双方当事人的意愿（在合同中明确表达）是建立分期租赁，而非临时合同。
对您的实际影响
对于出租方（房东）：您不能以租赁合同是“逐年”为由摆脱商业承租人。您必须遵守商业租赁地位的规则：在每年周期结束前提前六个月发出解约通知，如果您拒绝续租，则必须支付搬迁补偿金（通常等于商誉价值，即数年的租金）。例如：在谢米耶-昂-安茹，一位房东将一家面包店出租给一位面包师。租赁合同每年续期，已持续5年。房东想收回房屋给侄子开店铺。他于7月发出解约通知，要求12月搬离。问题：解约通知无效，因为他必须遵守提前六个月的通知期，并且必须证明存在严重理由（不履行义务、重建）或支付搬迁补偿金。面包师可以留下。
对于承租人：如果您以逐年续租的商业租赁合同占用商业场所，您受到保护。您有权在每个年度周期届满时续租。如果房东在没有正当理由的情况下发出解约通知，您可以要求损害赔偿（外加搬迁补偿金）。例如：绍莱的一位理发师租用其理发店已3年，租赁合同为一年一续。房东发出解约通知，要求出售房屋。理发师可以要求搬迁补偿金，涵盖其商誉损失、搬迁费用和客户损失。对于一家小店，金额可能达到30,000欧元。
对于收购方：如果您购买一栋带有商业租户的房产，且该租户持有逐年续租的租赁合同，您必须知道该租户受到保护。您不能仅仅因为想自己使用房屋就将其赶走。您必须遵守相同的规则。
避免此类纠纷的四点建议
- 起草一份明确的书面租赁合同： 明确写明初始期限（例如1年）和续租方式。避免使用模糊的表述，如“通过默示续租续期”而不说明期限。说明租赁合同受商业租赁地位管辖。
- 遵守解约通知期限： 如果您是房东并希望终止合同，请在年度周期结束前至少提前六个月发出解约通知，通过司法执达员或挂号信（附回执）送达。说明解约理由（出售、个人收回等），以避免争议。
- 保留所有付款凭证： 发生纠纷时，承租人必须证明其经营商誉已超过2年才能享有法定地位。保留租金收据和税务申报表。
- 在签署或解除合同前咨询律师： 即使是短期商业租赁合同，也涉及重要权利。一个简单的定性错误可能造成数千欧元的损失。请专业人士审查您的合同。
深入研究：相关判例与演变
1977年这一判决属于保护性系列判决的一部分。早在1964年，最高上诉法院就判定，如果承租人已经享有续租权，则不能无故解除不定期租赁合同（Civ. 3e, 1964年3月18日）。相反，判例有时认为非常短期的租赁（不足一年）或季节性租赁不属于商业租赁。但只要租赁合同逐年续期，保护就适用。
最近，最高上诉法院明确，即使初始期限不足9年，只要续期是自动的且承租人经营已超过2年，分期租赁也可以成为商业租赁（Civ. 3e, 2022年1月26日，n° 20-22.123）。因此，趋势是扩大对商业承租人的保护，即使是在短期租赁中。
未来，临时租赁（短期，通常为3个月）用于测试商业活动可能会引发问题。如果租赁合同多次续期，法官可能将其重新定性为商业租赁。房东们，请保持警惕！
总结与后续步骤
常见问题
- 我的租赁合同逐年续期：我受保护吗？ 是的，您经营超过2年后享有商业租赁地位。房东不能在无严重理由或补偿金的情况下驱逐您。
- 房东可以随时解除租赁合同吗？ 不可以，只能在每个年度周期届满时解除，需提前六个月通知并有正当理由（严重过错、出售、个人收回）。
- 如果我收到不合规的解约通知该怎么办？ 立即通过挂号信提出异议，并在两个月内向司法法院提起诉讼。律师可以协助您。
- 我可以转让我的租赁合同吗？ 可以，但需遵守房东的优先购买权以及合同规定的同意条件。分期租赁与任何商业租赁一样可以转让。
- 搬迁补偿金的金额是多少？ 它相当于商誉价值（客户群、租赁权、设备）。对于绍莱的一家小店，根据盈利能力，可能在10,000欧元至100,000欧元之间。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼程序——而且通常更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat bail commercial |
→ 浏览所有法律文章
