Décision de référence : cc • N° 71-11.289 • 1972-03-21 • Consulter la décision →
En 1972, la Cour de cassation a rendu une décision importante pour les propriétaires de locaux saisonniers. Un propriétaire à Yvetot louait un local à un commerçant pour la saison estivale, chaque année, du 1er avril au 30 septembre. Le contrat stipulait clairement une location saisonnière. À l'issue de la saison, le locataire laissait des marchandises dans le local, ce que le propriétaire tolérait. Lorsque le locataire a refusé de quitter les lieux en invoquant le statut des baux commerciaux, le propriétaire a saisi le juge des référés. La haute juridiction a répondu par la négative : si la convention des parties ne laisse aucun doute sur le caractère saisonnier, la simple tolérance n'ouvre pas droit au statut protecteur des baux commerciaux. Cette décision reste une référence.
Car la question est cruciale : à quel moment une location saisonnière devient-elle un bail commercial ? Beaucoup de propriétaires, notamment dans les zones touristiques, louent des locaux l'été sans se douter qu'ils pourraient, un jour, se voir imposer un locataire indélogeable. Le droit des baux commerciaux est truffé de pièges. Cette décision du 21 mars 1972, rendue par la Cour de cassation, apporte une clarification bienvenue : la tolérance n'est pas un droit.
Alors, que pouvez-vous faire pour protéger votre bien ? Et vous, locataire, quels sont vos droits réels ? Plongeons dans cette affaire qui, bien que vieille de plus de 50 ans, éclaire encore les contentieux d'aujourd'hui.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
Le propriétaire d'un local à Yvetot louait ce bien à un commerçant pour la période estivale. Le contrat, signé chaque année, précisait « location saisonnière » et « durée déterminée ». Pendant plusieurs années, le locataire exploitait son commerce et, à la fin de la saison, laissait quelques marchandises dans le local. Le propriétaire ne disait rien, par tolérance. Mais un jour, le locataire refusa de quitter les lieux à l'issue de la saison, invoquant le statut des baux commerciaux (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce). Il estimait que, puisqu'il entreposait ses marchandises toute l'année, il bénéficiait d'une exploitation permanente et donc d'un droit au renouvellement de son bail.
Le propriétaire saisit le juge des référés du tribunal de grande instance de Rouen. Le juge des référés devait décider si la contestation du locataire était « sérieuse ». Si elle l'était, il devait renvoyer l'affaire au fond ; sinon, il pouvait ordonner l'expulsion. Le juge considéra que la contestation n'était pas sérieuse : les termes du contrat étaient clairs, la location était saisonnière, et le stockage des marchandises n'était qu'une tolérance. Il ordonna l'expulsion. Le locataire fit appel. La cour d'appel de Rouen confirma la décision. Le locataire se pourvut en cassation.
Devant la Cour de cassation, le locataire plaidait que le juge des référés ne pouvait pas trancher une question de fond, comme l'intention des parties ou la réalité de l'exploitation permanente. La Haute juridiction rejeta son pourvoi. Elle estima que le juge des référés avait pu, à bon droit, estimer que la contestation n'était pas sérieuse, dès lors que les conventions des parties ne laissaient aucun doute sur le caractère saisonnier de la location, et que la possibilité d'entreposer des marchandises toute l'année constituait une simple tolérance.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 808 du Code de procédure civile (ancien), qui permet au juge des référés d'accorder une provision ou d'ordonner une mesure conservatoire « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ». En substance, le juge des référés ne peut pas trancher un litige complexe : il ne peut intervenir que si l'une des parties ne conteste pas sérieusement l'obligation. Ici, le locataire contestait sérieusement ? Non, selon la Cour, car le contrat était clair.
Le raisonnement est le suivant : le bénéfice de la législation sur les baux commerciaux suppose une exploitation effective et permanente dans des locaux loués à usage commercial. Or, la location saisonnière, par nature temporaire, ne répond pas à cette condition. Le fait que le locataire entrepose des marchandises toute l'année — ce que le propriétaire tolère — ne change pas la nature du contrat. La tolérance n'équivaut pas à un droit. En droit, la tolérance est un simple acte de bienveillance, qui ne crée pas de droits pour celui qui en bénéficie (sauf si elle se transforme en prescription acquisitive, mais ce n'est pas le cas ici).
Cette décision n'est pas un revirement de jurisprudence : elle confirme une position constante. Dès 1972, la Cour de cassation refuse d'étendre le statut des baux commerciaux à des locations saisonnières, même si le locataire dépasse les limites contractuelles avec l'accord tacite du bailleur. Les juges du fond (tribunaux et cours d'appel) doivent rechercher l'intention commune des parties, mais si le contrat est clair, ils peuvent se contenter de l'appliquer. Ici, la cour d'appel avait relevé que les termes « provisoire » et « saisonnier » employés dans les écrits démontraient la volonté des parties de ne pas créer un bail commercial.
En pratique, cette décision donne un outil puissant aux propriétaires : en cas de litige, ils peuvent demander au juge des référés d'ordonner l'expulsion si le contrat est clair, sans attendre des mois ou des années de procédure au fond. Mais attention : si le contrat est ambigu, le juge des référés renverra l'affaire au fond, et le propriétaire devra attendre.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : vous pouvez être rassuré si votre contrat de location est clairement saisonnier. Même si vous tolérez que votre locataire laisse des marchandises hors saison, cela ne lui donne pas un droit au renouvellement. Toutefois, soyez vigilant : si la tolérance dure des années et que vous ne réagissez pas, le locataire pourrait invoquer un bail verbal ou une prescription. Prenez soin de formaliser chaque location par un contrat écrit et de rappeler, chaque année, le caractère saisonnier.
Pour le locataire : vous ne pouvez pas vous prévaloir du statut des baux commerciaux si votre contrat est saisonnier, même si vous occupez les lieux toute l'année avec l'accord tacite du propriétaire. En revanche, si le contrat est ambigu ou si le propriétaire vous a laissé croire que la location était permanente (par exemple en acceptant un loyer annuel), vous pourriez avoir une contestation sérieuse. Dans ce cas, le juge des référés ne pourra pas statuer et l'affaire ira au fond, où vous pourrez plaider votre droit au renouvellement. Mais les chances sont faibles si le contrat mentionne clairement « saisonnier ».
Pour l'acquéreur d'un local loué : avant d'acheter, vérifiez la nature des baux en cours. Un bail saisonnier ne confère pas de droit au renouvellement, ce qui vous permet de récupérer les lieux plus facilement. Mais méfiez-vous des tolérances : si le locataire occupe les lieux toute l'année depuis plusieurs années, il pourrait arguer d'un bail commercial. Faites réaliser un diagnostic par un avocat.
Pour le copropriétaire : si votre copropriété comprend des locaux commerciaux, assurez-vous que les baux sont conformes au règlement de copropriété et à la destination des lots.
