Decisione di riferimento : cc • N. 74-13.676 • 1976-01-15 • Consulta la decisione →
Con una sentenza del 15 gennaio 1976, la Corte di cassazione ha affermato la protezione del locatario titolare di una locazione verbale in caso di vendita su licitazione. L'aggiudicatario non può sfrattare il conduttore se era a conoscenza dell'esistenza della locazione prima della vendita, anche in assenza di un contratto scritto. Ritorno su questa decisione che rimane attuale.
I fatti : una storia come tante
I signori Y. sono proprietari di un immobile a Rennes. Nel 1968, concedono verbalmente alla signora Z. la locazione di un appartamento. Nessun contratto firmato, nessun documento scritto, solo una stretta di mano e canoni pagati ogni mese. Nel 1971, l'immobile viene venduto all'asta (licitazione) per causa di comunione ereditaria. L'aggiudicatario, un certo signor B., si aggiudica i lotti. Ma appena diventa proprietario, vuole riprendere i locali per abitarvi. Cita in giudizio la signora Z. per lo sfratto.
La signora Z. resiste : sostiene di essere titolare di una locazione verbale e che l'acquirente ne era a conoscenza prima dell'aggiudicazione. Infatti, nel capitolato d'oneri della vendita, erano allegate delle "dichiarazioni" (dires) provenienti dal conduttore e dai colicitanti (gli altri comproprietari), che menzionavano chiaramente l'esistenza di una locazione. Il signor B. sostiene che queste dichiarazioni non lo vincolano, perché una locazione verbale non avrebbe alcun valore di fronte a una vendita forzata.
Il tribunale di primo grado gli dà ragione : ordina lo sfratto. Ma la corte d'appello di Rennes, il 7 maggio 1974, riforma la sentenza : ritiene che l'aggiudicatario, informato della locazione verbale, non possa sfrattare la locataria. Il signor B. ricorre in cassazione. La Corte di cassazione respinge il suo ricorso, confermando la sentenza d'appello.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa sull'articolo 1743 del codice civile. Questo testo, nella versione allora in vigore, dispone che "il locatore non può sfrattare il conduttore, neppure per effetto di una vendita, salvo che la locazione sia stata stipulata per una durata inferiore a tre anni o che il locatore si sia riservato il diritto di sfrattare". In altre parole : la vendita dell'immobile non pone fine alla locazione. Il locatario rimane protetto, salvo eccezioni.
Ma qui, la locazione era verbale. Ora, l'articolo 1743 non distingue a seconda che la locazione sia scritta o verbale. L'importante, dicono i giudici, è che l'acquirente abbia avuto conoscenza della locazione prima della vendita. Come provare questa conoscenza ? Attraverso le "dichiarazioni" allegate al capitolato d'oneri, lette prima dell'aggiudicazione. Queste dichiarazioni, anche non scritte in un contratto, costituiscono un'informazione sufficiente.
Il ricorso del signor B. sosteneva che la locazione verbale non fosse opponibile agli acquirenti, perché non pubblicata (non c'era menzione nel registro immobiliare). Ma la Corte respinge questo argomento : la pubblicità fondiaria (registrazione delle locazioni di durata superiore a 12 anni) non è richiesta per l'opponibilità di una locazione verbale a un acquirente, purché questi ne abbia avuto personalmente conoscenza. È una questione di buona fede e trasparenza.
La decisione non crea un revirement, ma conferma una tendenza protettiva dei locatari, anche senza contratto scritto. Si inserisce in una giurisprudenza costante : l'acquirente che acquista consapevolmente non può lamentarsi di essere vincolato da una locazione verbale.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario locatore : potete dormire tranquilli. Anche se non avete firmato un contratto di locazione scritto, il vostro locatario è protetto in caso di vendita del vostro immobile. Ma attenzione : se vendete, dovete informare l'acquirente dell'esistenza della locazione verbale, altrimenti potreste incorrere in responsabilità per dolo (manovra fraudolenta).
Se siete locatario : non siete alla mercé di un acquirente frettoloso. Se occupate un alloggio senza contratto scritto, ma pagate un canone, siete considerati titolari di una locazione verbale. Se l'immobile viene venduto all'asta, l'aggiudicatario non può sfrattarvi se era a conoscenza della vostra presenza.
Se siete acquirente : dovete essere estremamente vigili. Prima di fare un'offerta su un bene, verificate se è occupato. Chiedete di vedere il bene, interpellate il notaio, leggete il capitolato d'oneri. Se delle dichiarazioni menzionano una locazione verbale, tenetene conto. Altrimenti, rischiate di trovarvi con un locatario che non potrete sfrattare e dovrete rispettare la locazione in corso (durata, canone).
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Per i venditori : formalizzate sempre un contratto di locazione scritto. Anche tra amici o familiari, un contratto scritto (contratto di locazione tipo) evita ogni contestazione. Se non potete, fate almeno uno scambio di corrispondenza o un estratto conto che provi il pagamento dei canoni.
- Per gli acquirenti : prima di partecipare a una vendita all'asta, chiedete una visita del bene. Interpellate il notaio sull'occupazione. Consultate il capitolato d'oneri : le dichiarazioni (dires) sono spesso allegate. Se viene segnalato un occupante, anche senza contratto scritto, presumete che abbia dei diritti.
- Per i locatari : conservate tutte le prove della vostra locazione : ricevute di canone, bonifici, testimonianze. Se il vostro locatore vende, informate l'acquirente della vostra esistenza con lettera raccomandata. Questo può evitarvi una procedura di sfratto.
- Per tutti : in caso di dubbio, consultate un avvocato specializzato prima di acquistare o locare. Una semplice verifica può risparmiarvi mesi di procedura e migliaia di euro.
