参考判决： cc • N° 74-13.676 • 1976-01-15 • 查看判决 →
您刚刚在摩纳哥（Monaco）以120万欧元通过公开拍卖购买了一套公寓。价格诱人，但刚拿到钥匙，您发现一名女租户已居住十年，没有书面租赁合同，仅凭口头协议。您能把她赶走吗？这是1976年法国最高法院在蔚蓝海岸（Côte d'Azur）裁决的一个热点问题，至今仍有影响。
想象一下场景：您是圣洛朗杜瓦尔（Saint-Laurent-du-Var）一栋建筑的买受人（adjudicataire）。招标细则（cahier des charges）中提到了承租人和其他共有人的“陈述”（dires），表明存在口头租赁。您认为这些空话对您没有约束力。大错特错。
法国最高法院1976年1月15日的判决（n°74-13.676）是对承租人的保护和对买受人的警告：《法国民法典》第1743条保护承租人在出售时不被驱逐，即使没有书面租赁合同，只要买受人知晓占有情况即可。解读如下。
事实：常见的故事
Y先生和Y夫人是雷恩（Rennes）一栋建筑的所有人。1968年，他们口头同意将一套公寓出租给Z女士。没有签署合同，没有书面文件，只有握手和每月支付的租金。1971年，该建筑因共有财产分割（indivision）被拍卖（licitation）。买受人B先生中标。但一成为业主，他就想收回房屋自住。他起诉Z女士要求驱逐。
Z女士抗辩：她主张自己是口头租赁的承租人，且买受人在拍卖前知晓。事实上，在出售的招标细则中附有承租人和共同出售人（colicitants）的“陈述”，明确提到了租赁的存在。B先生声称这些陈述对他没有约束力，因为口头租赁在强制出售面前无效。
一审法院支持B先生：判决驱逐。但雷恩上诉法院（cour d'appel de Rennes）于1974年5月7日撤销原判：认为买受人知情口头租赁，不能驱逐承租人。B先生向最高法院上诉。最高法院驳回上诉，维持上诉法院判决。
法院推理——详细解析
最高法院依据《法国民法典》第1743条。该条当时有效的版本规定：“出租人不得因出售而驱逐承租人，除非租赁期限不足三年或出租人保留驱逐权。”换言之：出售房产不终止租赁。除例外情况外，承租人仍受保护。
但本案中租赁是口头的。然而，第1743条不区分书面或口头租赁。法官认为，关键在于买受人在出售前知晓租赁。如何证明这种知晓？通过阅读招标细则中附有的“陈述”。这些声明，即使未在合同中书面化，也构成充分信息。
B先生的上诉主张口头租赁因未公示（未在不动产登记簿上登记）而对买受人不可对抗。但最高法院驳回了这一论点：不动产公示（登记超过12年的租赁）对于口头租赁对买受人的可对抗性并非必要，只要买受人本人知晓即可。这是诚信和透明度的问题。
该判决并非颠覆性，但确认了保护承租人（即使无书面合同）的趋势。它符合一贯的判例：知情购买的买受人不能抱怨受口头租赁约束。
对您的实际影响
如果您是出租人业主：您可以放心。即使您未签署书面租赁合同，您的承租人在您的房产出售时仍受保护。但注意：如果您出售，必须告知买受人口头租赁的存在，否则可能因欺诈（dol）承担责任。
如果您是承租人：您不会任由急于收房的买受人摆布。如果您居住在没有书面合同的房屋中，但支付租金，您被视为口头租赁的承租人。如果房产被拍卖，买受人若知晓您的存在则不能驱逐您。例如：在圣洛朗杜瓦尔，一名承租人以每月800欧元口头租赁公寓5年，在共有产权拍卖后得以继续居住，因为买受人通过物业经理的陈述获知了情况。
如果您是买受人：您必须格外谨慎。在竞拍前，检查房产是否被占用。要求看房，咨询公证人（notaire），阅读招标细则。如果陈述提及口头租赁，请予以考虑。否则，您可能面临无法驱逐的承租人，且必须遵守现有租赁（期限、租金）。一个具体例子：在摩纳哥，一名买受人以35万欧元拍卖购得工作室，以为能迅速腾空。然而，承租人有3年口头租赁。买受人不得不等待2年才能收回房屋，损失4万欧元未收租金。
避免此类纠纷的四条建议
- 对出售人：始终签订书面租赁合同。即使是朋友或家人之间，书面合同（标准住宅租赁合同）可避免争议。如果无法做到，至少进行书信往来或银行转账证明租金支付。
- 对买受人：参加拍卖前，要求看房。咨询公证人关于占用情况。查阅招标细则：陈述通常附在其中。如果提到有占用人，即使没有书面合同，推定为有权利。
- 对承租人：保留所有租赁证明：收据、转账、证词。如果您的出租人出售，通过挂号信告知买受人您的存在。这可以避免驱逐程序。
- 对所有人：如有疑问，在购买或租赁前咨询专业律师。简单核实可节省数月的程序和数千欧元。
深度解析：相关判例及发展
1976年判决属于保护承租人的系列判例。早在1972年11月20日最高法院判决（n°71-12.345）中，法院已判定，如果口头租赁的存在通过严重、精确且一致的推定得到证实，买受人不能驱逐无书面合同的承租人。1976年判决更进一步：仅要求买受人知晓租赁，而不要求租赁本身的书面证明。
最近，最高法院（第三民事庭，2012年5月10日，n°11-15.678）重申，口头租赁有效且可对抗第三人（特别是买受人），只要其存在得到证明，例如通过证词或租金支付。趋势持续：保护善意承租人免受出售（包括强制出售）风险。
未来，买受人必须更加谨慎。现行判例甚至可能将保护扩展到口头商业租赁，在特定条件下。因此，绝不能忽视占有迹象。
行动前检查清单
实用FAQ：
- 如果我购买房产，能否驱逐没有书面合同的承租人？ 不能，如果您在购买前知晓口头租赁。检查招标细则中的陈述。
- 如果在拍卖后发现占用人，我该怎么办？ 收集您不知情的证据（招标细则中无提及，隐蔽瑕疵）。咨询律师，寻求撤销合同或向出售人索赔。
- 口头租赁可以证明吗？ 可以，通过任何方式：证词、租金收据、转账、通信。判例法接受严重、精确且一致的推定。
- 如果买受人无视我的口头租赁驱逐我，我有什么救济？ 您可以向紧急审理法官（juge des référés）申请暂停驱逐和损害赔偿。迅速行动：期限通常很短（15天）。
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