Décision de référence : cc • N° 90-19.753 • 1992-02-18 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'une maison à Lens, avec un jardin qui jouxte un terrain communal. Depuis des années, vous entretenez une haie qui, selon vous, marque la limite. Mais votre voisin, lui, prétend que la haie empiète sur la parcelle communale. La mairie, elle, ne dit mot. Vous décidez alors de demander un bornage judiciaire pour faire trancher la limite. Mais voilà : le tribunal judiciaire est-il compétent quand le terrain litigieux est peut-être public ? C'est exactement la question posée à la Cour de cassation en 1992.
Cette décision, méconnue du grand public, est pourtant cruciale pour tout propriétaire confronté à un conflit de voisinage impliquant une parcelle publique. En clair, la Cour de cassation a censuré une cour d'appel qui avait ordonné un bornage sans vérifier si le terrain en cause appartenait au domaine public communal. Pourquoi est-ce important ? Parce que si une parcelle est publique, le juge judiciaire n'est pas compétent : seuls les tribunaux administratifs peuvent connaître des litiges portant sur le domaine public.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette question de compétence peut faire capoter tout le bornage. Si vous engagez une procédure devant le mauvais tribunal, vous risquez de perdre du temps et de l'argent. Alors, comment savoir si votre terrain est public ? Et que faire si la mairie revendique une partie de votre jardin ? Plongeons dans les détails de cette affaire.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
À Corneilla-de-Conflent, dans les Pyrénées-Orientales, des propriétaires, que nous appellerons M. et Mme Poux, possèdent des parcelles de terrain. Leurs voisins, les époux Y..., ont une propriété adjacente. Un différend surgit : où passe la limite entre leurs terrains ? Les Poux assignent les Y... devant le tribunal de grande instance pour obtenir un bornage judiciaire, c'est-à-dire la détermination officielle de la limite séparative.
Mais il y a un hic : l'une des parcelles en question est peut-être une voie communale, donc une dépendance du domaine public. La commune, pourtant informée, donne son accord au plan de bornage proposé par les Poux. Mais cet accord est-il suffisant pour que le juge judiciaire puisse ordonner le bornage ? Les époux Y... soulèvent l'exception de domanialité publique : selon eux, le tribunal judiciaire n'est pas compétent, car le litige porte sur un bien public.
Le tribunal de grande instance, puis la cour d'appel de Montpellier, ne sont pas de cet avis. Ils admettent leur compétence au motif que l'action en bornage n'a pas pour but de déterminer si la parcelle fait partie du domaine public, mais seulement de fixer la limite entre propriétés privées. Les juges d'appel s'appuient sur l'article 646 du Code civil, qui prévoit que tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage, et sur l'article 13 de la loi des 16-24 août 1790, qui interdit aux tribunaux judiciaires de connaître des affaires domaniales, mais ils estiment que cette interdiction ne s'applique pas ici.
La Cour de cassation, elle, va casser cet arrêt. Elle reproche à la cour d'appel de ne pas avoir recherché si l'une des parcelles concernées appartenait au domaine public communal. Autrement dit, avant de se déclarer compétent, le juge judiciaire doit d'abord vérifier si le terrain litigieux est public ou privé. Si c'est public, le juge administratif est seul compétent.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur le principe de séparation des autorités administratives et judiciaires, issu de la loi des 16-24 août 1790. Ce texte, vieux de plus de deux siècles, dispose en substance que les tribunaux judiciaires ne peuvent pas s'immiscer dans le fonctionnement de l'administration, y compris la gestion du domaine public. Or, déterminer si une parcelle fait partie du domaine public relève de la compétence exclusive du juge administratif.
En l'espèce, la cour d'appel avait admis sa compétence en affirmant que l'action en bornage ne visait pas à statuer sur la domanialité, mais seulement à fixer la limite entre propriétés privées. La Cour de cassation rectifie : le bornage, par nature, peut avoir pour effet de trancher une question de domanialité. Si une parcelle est publique, le bornage est impossible devant le juge judiciaire, car ce dernier n'a pas le pouvoir de délimiter le domaine public.
Autrement dit, le juge judiciaire doit, dès qu'il est saisi d'une action en bornage, vérifier d'office si l'une des parcelles est susceptible d'appartenir au domaine public. Si un doute existe, il doit surseoir à statuer et renvoyer la question au tribunal administratif. C'est un point essentiel : le juge ne peut pas se contenter de dire « ce n'est pas mon problème ».
Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires à Béthune avaient engagé un bornage judiciaire sans se rendre compte que la parcelle litigieuse était une dépendance de la voirie communale. Résultat : après plusieurs mois de procédure, le tribunal judiciaire s'est déclaré incompétent, et tout a dû recommencer devant le tribunal administratif. Une perte de temps et d'argent considérable.
La décision de 1992 est donc un rappel à l'ordre : avant d'aller en justice, il faut identifier clairement la nature des terrains. Et si la mairie est impliquée, mieux vaut consulter un avocat spécialisé en droit immobilier pour éviter cette erreur de compétence.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires : si vous avez un conflit de bornage avec un voisin et que la limite touche une parcelle communale (une route, un chemin, un parking public, etc.), vous devez d'abord vous dem
