Decisione di riferimento: cc • N° 78-10.657 • 1979-07-18 • Consulta la decisione →
A seguito della cessione della sua locazione commerciale, una conduttrice ha tentato di chiamare in garanzia il suo ex proprietario per lavori di sicurezza che aveva dovuto pagare. La Corte di cassazione le ha opposto un principio semplice: la cessione della locazione comporta lo spossessamento del cedente, e il cessionario diventa l'unico titolare dei diritti derivanti dal contratto di locazione. Questa decisione del 18 luglio 1979 (n° 78-10.657) ricorda l'importanza di riservarsi i propri rimedi nell'atto di cessione.
Quando si cede una locazione, ci si spossessa di tutti i diritti che ne derivano, incluso quello di agire in giudizio contro il locatore. È il cessionario che eredita questo potere. Allora, cosa fare se sei cedente e permangono obbligazioni? Questa decisione ti obbliga ad anticipare, a rivolgerti contro il giusto interlocutore. Ma come?
Questa decisione della Corte di cassazione, emessa il 18 luglio 1979 (n° 78-10.657), pone un principio chiaro: la cessione della locazione comporta lo spossessamento del cedente, e il cessionario diventa l'unico a poter agire contro il proprietario per i diritti nati dal contratto di locazione. Il cedente, invece, non ha più alcun legame giuridico con il locatore. Una lezione da meditare per ogni commerciante che cede la sua locazione.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda oppone la Sig.ra X, conduttrice di un immobile ad uso albergo-ristorante di proprietà dei consorti Y. Nel 1973, cede la sua azienda commerciale e il suo diritto alla locazione a un terzo. Nell'atto di cessione, si impegna verso il cessionario a sostenere il costo dei lavori di messa a norma richiesti dalla commissione di sicurezza, lavori che, realizzati prima della cessione, non erano stati pagati dal proprietario.
Qualche mese dopo la cessione, il cessionario cita in giudizio la Sig.ra X per inadempimento del suo impegno: le richiede l'importo dei lavori. La Sig.ra X, ritenendo che il proprietario avrebbe dovuto sostenerli, tenta di chiamare quest'ultimo in garanzia (cioè di farlo condannare a sostituirsi a lei nel debito). Ma il proprietario oppone un rifiuto: «Ha ceduto la locazione, non è più mia conduttrice, non ho alcun legame con lei.»
La corte d'appello di Rennes, con sentenza del 22 novembre 1977, dà ragione al proprietario. La Sig.ra X ricorre in cassazione, ma la Corte di cassazione rigetta il suo ricorso il 18 luglio 1979. Per i giudici, il ragionamento è ineccepibile: la cessione della locazione ha spossessato la Sig.ra X di tutti i suoi diritti nei confronti del locatore. Non può più citarlo, nemmeno per fatti anteriori alla cessione, poiché non ha manifestato l'intenzione di riservarsi tale diritto nell'atto. Una situazione che può sembrare ingiusta, ma giuridicamente logica.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su un principio fondamentale del diritto dei contratti: la cessione del credito. Quando cedi la tua locazione, trasferisci al cessionario l'insieme dei diritti e degli obblighi ad essa connessi. L'articolo 1692 del Code civil (vecchio testo) dispone che la cessione del credito trasferisce al cessionario tutti i diritti accessori, incluso il diritto di agire in giudizio. Qui, la cessione della locazione è considerata una cessione del credito: il cedente trasmette il suo diritto di occupare i locali, ma anche il diritto di richiedere al locatore l'adempimento dei suoi obblighi (come il rimborso dei lavori).
I giudici precisano un punto cruciale: affinché il cedente conservi un diritto di agire contro il locatore, deve stipularlo espressamente nell'atto di cessione. Nel caso di specie, la Sig.ra X non aveva previsto una tale riserva. Risultato: si trova senza alcun legame giuridico con il proprietario nel momento in cui lo cita in giudizio. Poco importa che i lavori siano stati imposti prima della cessione: il diritto di agire è stato trasferito al cessionario.
Una sfumatura importante: se il cedente avesse subito un pregiudizio personale distinto (ad esempio, un difetto di manutenzione che ha danneggiato la sua propria attrezzatura), avrebbe potuto agire in base alla responsabilità extracontrattuale (articolo 1240 del Code civil). Ma qui si trattava di un semplice obbligo contrattuale (pagare i lavori) che il cessionario richiedeva al cedente. La Corte di cassazione conferma quindi la sentenza d'appello: la Sig.ra X non può chiamare il proprietario in garanzia.
Cosa cambia per te — concretamente
Questa decisione ha implicazioni pratiche immediate, sia che tu sia proprietario locatore, conduttore cedente o acquirente di una locazione.
Per il cedente (tu che vendi la tua locazione): Se ti impegni a pagare dei lavori o ad eseguire un obbligo dopo la cessione, non potrai rivalerti contro l'ex proprietario, anche se tali lavori rientrano normalmente a suo carico. Devi quindi, prima di firmare, chiarire chi paga cosa e, se necessario, riservarti il diritto di agire contro il locatore nell'atto di cessione.
Per il cessionario (l'acquirente della locazione): Recuperi il diritto di agire contro il proprietario per tutti i diritti nati dal contratto di locazione, inclusi i fatti anteriori. Se il proprietario non ha rispettato i suoi obblighi (es.: eseguire lavori di sicurezza), spetta a te citarlo, non al venditore. Attenzione: devi agire entro i termini di prescrizione (5 anni in materia contrattuale dalla riforma del 2008).
Per il proprietario locatore: Questa decisione ti protegge. Non devi rispondere degli impegni presi dall'ex conduttore verso il nuovo. Se il cedente ti cita in giudizio dopo la cessione, puoi eccepire la mancanza di legame giuridico. Ma verifica che la cessione sia stata regolarmente notificata o accettata, altrimenti potresti
