Entscheidungsreferenz: cc • N° 75-13.002 • 1977-02-02 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gewerbelokals in Lagord, vermietet an einen Handwerker, der eines schönen Tages beschließt, sein Mietrecht in die von ihm neu gegründete Gesellschaft einzubringen. Er führt den Betrieb weiter, aber der Mietvertrag läuft nun auf den Namen der Gesellschaft. Nur... er hat Ihnen nie davon erzählt. Ein Jahr später entdecken Sie die Situation. Kann sich der Mieter Ihnen gegenüber auf diesen Mietvertrag berufen? Die Antwort ist nein, und der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 2. Februar 1977 klargestellt.
Diese Entscheidung ist zwar alt, aber nach wie vor hochaktuell. Sie beantwortet eine einfache Frage: Was ist erforderlich, damit eine Abtretung des Mietvertrags (oder eine Einbringung in eine Gesellschaft) dem Vermieter gegenüber wirksam wird? Die Antwort ist ebenso einfach: Es muss Artikel 1690 des Code civil eingehalten werden, der eine Zustellung durch einen Gerichtsvollzieher oder eine notarielle Annahme vorschreibt. Keine Formalität, keine Wirksamkeit. Und ohne Wirksamkeit kann der Vermieter die Anwesenheit des neuen Mieters oder des Zessionars anfechten.
In diesem Artikel werden wir diese Entscheidung analysieren, ihre Begründung verstehen und vor allem sehen, wie man sie vermeiden kann. Ob Sie Eigentümer in Saintes, Mieter in La Rochelle oder Immobilienfachmann sind, diese Regeln betreffen Sie.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt mit einem klassischen Gewerbemietvertrag: Ein Eigentümer, Herr X (nennen wir ihn so), vermietet ein Lokal an einen Gewerbetreibenden. Der Mietvertrag enthält eine Klausel, die die Abtretung des Mietvertrags erlaubt, jedoch nur insgesamt an den Erwerber des Geschäftsbetriebs. Nicht mehr. Eines Tages beschließt der Mieter, sein Mietrecht in eine von ihm gegründete Gesellschaft einzubringen. Er holt nicht die Zustimmung des Vermieters ein und vor allem teilt er diese Einbringung dem Vermieter nicht gemäß Artikel 1690 des Code civil mit.
Der Vermieter, der feststellt, dass der Mietvertrag nun ohne seine Zustimmung auf den Namen einer Gesellschaft läuft, verklagt den Mieter und die Gesellschaft vor Gericht. Er beantragt die Auflösung des Mietvertrags (d.h. seine Aufhebung) wegen nicht genehmigter Abtretung. Der Mieter verteidigt sich mit der Behauptung, die Einbringung in die Gesellschaft sei keine Abtretung, sondern lediglich eine Änderung der Rechtsform. Er argumentiert, der Vermieter habe die Abtretung des Geschäftsbetriebs genehmigt, und die Einbringung in eine Gesellschaft sei ein üblicher Vorgang, der die Rechte des Vermieters nicht beeinträchtige.
Das Handelsgericht von La Rochelle und später das Berufungsgericht von Poitiers geben dem Vermieter recht. Der Mieter legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof muss entscheiden: Ist die Einbringung des Mietrechts in eine Gesellschaft eine Abtretung? Und wenn ja, muss sie dem Vermieter mitgeteilt werden?
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bejaht dies in seinem Urteil vom 2. Februar 1977. Er erinnert zunächst an einen grundlegenden Grundsatz: Das Mietrecht (d.h. das Recht, die gemieteten Räume zu nutzen) ist ein immaterielles Gut, das abgetreten werden kann. Damit diese Abtretung dem Vermieter gegenüber wirksam wird (d.h. damit der Vermieter sie anerkennen muss), müssen jedoch die Formalitäten des Artikels 1690 des Code civil eingehalten werden. Dieser Artikel aus dem Jahr 1804 schreibt vor, dass die Abtretung einer Forderung oder eines immateriellen Rechts dem Schuldner (hier dem Vermieter) durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt oder von ihm in einer notariellen Urkunde angenommen werden muss.
Sodann analysiert der Gerichtshof die Natur der Einbringung in eine Gesellschaft. Er vertritt die Auffassung, dass die Einbringung des Mietrechts in eine Gesellschaft eine Abtretung dieses Rechts darstellt und nicht nur eine Änderung der Person des Mieters. Warum? Weil das Mietrecht den Inhaber wechselt: Vor der Einbringung ist die natürliche Person des Mieters Inhaber, danach die Gesellschaft. Es spielt keine Rolle, ob der Mieter Gesellschafter oder Geschäftsführer der Gesellschaft ist: Rechtlich sind es zwei verschiedene Personen. Die Einbringung ist daher eine verdeckte Abtretung, die dieselben Formalitäten erfordert.
Schließlich weist der Gerichtshof das Argument des Mieters zurück, wonach die Klausel des Mietvertrags die Abtretung insgesamt an den Erwerber des Geschäftsbetriebs erlaubte. Er stellt klar, dass diese Klausel nicht erlaubt, die Einbringung in eine Gesellschaft einer Abtretung des Geschäftsbetriebs gleichzustellen. Der Mietvertrag ist nicht der Geschäftsbetrieb; er ist nur ein Element davon. Die Klausel bezog sich jedoch nur auf die Abtretung des Geschäftsbetriebs, nicht auf die isolierte Abtretung des Mietvertrags. Folglich war die Einbringung des alleinigen Mietrechts in eine Gesellschaft vertraglich nicht gestattet.
Diese Entscheidung ist eine strenge Anwendung des Vertragsrechts und der Formalitäten des Artikels 1690. Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Jede Abtretung eines Mietvertrags, auch an eine vom selben Mieter kontrollierte Gesellschaft, muss dem Vermieter mitgeteilt werden. Andernfalls kann der Vermieter die Gültigkeit der Abtretung anfechten und die Auflösung des Mietvertrags verlangen.
Was das für Sie konkret ändert
Die Auswirkungen dieses Urteils sind für alle Akteure des gewerblichen Immobilienmarktes erheblich.
Für den Vermieter: Sie haben ein Mitspracherecht bei Abtretungen von Mietverträgen. Wenn Ihr Mieter seinen Mietvertrag ohne Ihre Information in eine Gesellschaft einbringt, können Sie die Einhaltung der Formalitäten verlangen. Sie können die Abtretung auch ablehnen, wenn sie vertraglich nicht vorgesehen ist oder der Zessionar keine Sicherheiten bietet. Konkret: Wenn Sie feststellen, dass eine Gesellschaft Ihre Räume ohne Ihre Zustimmung nutzt, können Sie die Auflösung des Mietvertrags und die Räumung der Gesellschaft verlangen. Beispiel: In Saintes hat ein Eigentümer ein Gewerbelokal zurückerhalten, nachdem er entdeckt hatte, dass sein Mieter den Mietvertrag ohne Mitteilung in seine GmbH eingebracht hatte. Das Gericht gab ihm recht.
Für den gewerblichen Mieter: Sie müssen unbedingt das Verfahren einhalten.
