在上诉法院行使主权权力时，它注意到承租人提出了按照先前租赁合同的条款和条件续约的请求，未提及任何保留，且出租人已表示同意按先前相同的条款和条件续约，因此认定双方已就维持先前租赁合同的条件和条款（包括租金）达成明确协议，故应驳回关于确定续订租赁合同租金的请求。
参考判决： 最高法院 • N° 19-24.231 • 2021-04-15 • 查阅判决 →
此判决对您的房地产权利带来了重要启示。以下是它对您的影响。
在上诉法院行使主权权力时，它注意到承租人提出了按照先前租赁合同的条款和条件续约的请求，未提及任何保留，且出租人已表示同意按先前相同的条款和条件续约，因此认定双方已就维持先前租赁合同的条件和条款（包括租金）达成明确协议，故应驳回关于确定续订租赁合同租金的请求。
此判决确认了物权法的基本原则。
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您在里昂（Lyon）拥有一家面包店商铺，租客在9年租约到期前提出按原条款续约，您书面同意。但续约后不久，租客以市场租金下跌为由，要求将年租金从15,000欧元降至12,000欧元。
Application pratique:
最高法院2021年判决认定，如果双方在续约时未就租金调整做出任何保留，则视为已就维持原租金达成明确协议。因此，您可以拒绝降租要求。今后若不想租金被锁定，在回复续约请求时应明确注明保留重新确定租金的权利（例如‘同意续约，但保留要求司法确定租金的权利’），避免被动接受较低租金。
您在波尔多（Bordeaux）经营一家书店，9年租约将满。您致函房东请求按现有条款续约，房东书面同意。后来您发现周边租金已从每年20,000欧元跌至16,000欧元，于是向法院起诉要求降低租金。
Application pratique:
根据最高法院2021年判决，由于您在续约请求中未明确保留重新确定租金的权利，且房东同意原条件，双方已就原租金达成不可撤销的协议，法院将驳回您的降租请求。今后续约时，务必在请求函中写明‘续约请求，但租金需根据当前市场重新确定’或注明‘保留租金调整权利’，这样才能在必要时通过法院或协商调整租金。
您计划在马赛（Marseille）购买一栋有商业租约的楼房作为投资，当前年租金30,000欧元，租约剩余2年。您希望收购后未来续约时能提高租金。但查看后发现，原租约续订时双方通信均未提租金调整。
Application pratique:
最高法院2021年判决表明，若租客请求按原条款续约且房东未做保留而接受，将锁定原租金，后续不能再要求调整。您在购房前需核查所有续约文件：若发现此类锁定，您的投资回报可能长期低于市场水平。建议在买卖合同中要求卖方保证已披露所有续约信函，并约定若存在未披露的租金锁定，卖方需赔偿损失。作为未来房东，在处理续约时要明确保留租金调整权利。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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Un syndicat de copropriétaires a qualité pour agir en justice, au nom de tous les copropriétaires, en réparation du préjudice résultant pour eux de la destruction totale du bâtiment dont la reconstruction a été décidée.
Un copropriétaire n'est pas fondé à reprocher aux juges du fond de lui avoir rendu opposable la modification de la répartition des charges communes prévue par le règlement de copropriété, dès lors que, si la décision de l'assemblée générale, qui a opéré la modification, n'a pas été prise à l'unanimité, l'arrêt relève que le copropriétaire opposant n'a pas contesté en justice cette délibération dans le délai de deux mois prévu par l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Lorsque des travaux urgents sont bloqués en copropriété, le juge peut nommer un administrateur provisoire avec une mission ciblée. La Cour de cassation rappelle en 1974 que cet administrateur peut lancer les appels de fonds nécessaires. Décryptage et conséquences pratiques.
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