Referenzentscheidung: cc • N° 12-29.368 • 2014-01-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Eigentumswohnung auf Plan in Biscarrosse erworben, mit den Füßen im Sand, und erhalten eine Rechnung über Wohnungseigentumsgebühren für Dachdeckerarbeiten, die durchgeführt wurden, bevor die Wände Ihrer zukünftigen Wohnung überhaupt aus dem Boden gewachsen sind. Überraschend, nicht wahr? Doch genau dieser Streit lag einem Rechtsstreit zwischen einem Bauträger und Erwerbern in Capbreton zugrunde, bis der Kassationsgerichtshof 2014 Klarheit schuf. Aber was bedeutet das konkret für Sie? Lassen Sie uns diese Entscheidung gemeinsam analysieren.
Diese Frage beschäftigt regelmäßig Wohnungseigentümergemeinschaften in der Bauphase. Wer muss die Gebühren vor der Übergabe zahlen? Der Bauträger, der Eigentümer bleibt, oder der Erwerber, der einen Kaufvertrag im Zustand des künftigen Fertigstellungszustands (VEFA) unterzeichnet hat? Die Antwort des Kassationsgerichtshofs ist klar: Solange die Einheit nicht fertiggestellt ist, ist der Erwerber im Sinne der Teilungserklärung nicht deren Eigentümer. Er kann daher nicht zu den auf diese Einheit entfallenden Gebühren herangezogen werden. Mit anderen Worten: Der Bauträger bleibt bis zur tatsächlichen Fertigstellung der verkauften Einheiten gebührenpflichtig.
Vorsicht jedoch: Der Teufel steckt im Detail. Was bedeutet „Fertigstellung“ genau? Wie kann man sie nachweisen? Und was tun, wenn die Verwaltung dennoch Zahlungen fordert? Dieser Artikel erklärt Ihnen alles anhand konkreter Beispiele aus meiner Praxis in den Landes und an der Côte d'Azur.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
1975 unterzeichneten Herr und Frau X einen VEFA-Vertrag zum Erwerb mehrerer Einheiten in einer Wohnanlage in Capbreton. Der Bauträger, die Gesellschaft Y, verpflichtete sich zur Errichtung des Gebäudes und zur Übergabe der Einheiten. Einige Jahre vergingen, das Gebäude war teilweise fertiggestellt, aber einige Einheiten von Herrn und Frau X waren es noch nicht. Die neu gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft forderte von den Erwerbern die Zahlung von Wohnungseigentumsgebühren für sämtliche Einheiten, einschließlich der noch nicht fertiggestellten. Die Erwerber lehnten ab: ihrer Ansicht nach müssten sie nur für die übergebenen und bewohnbaren Einheiten zahlen. Die Gemeinschaft erhob Klage beim Tribunal de grande instance Mont-de-Marsan.
In erster Instanz gaben die Richter der Gemeinschaft recht: Sie waren der Auffassung, dass, sobald das Gebäude teilweise im Wohnungseigentum stehe (einige Einheiten seien fertiggestellt und bewohnt), das Wohnungseigentumsgesetz auf alle Einheiten Anwendung finde, auch auf die noch nicht fertiggestellten. Herr und Frau X wurden daher zur Zahlung der gesamten geforderten Gebühren verurteilt. Unzufrieden legten sie Berufung ein. Das Berufungsgericht Pau bestätigte das Urteil: Es stellte fest, dass das in VEFA-Einheiten verkaufte Gebäude dem Wohnungseigentumsgesetz unterliege, sobald es teilweise fertiggestellt sei, und dass die Erwerber die Gebühren für alle ihre Einheiten, auch die noch nicht übergebenen, tragen müssten.
Die Eheleute X legten daraufhin Kassation ein. Ihr Anwalt argumentierte, dass der VEFA-Vertrag ein Bauvertrag sei und der Erwerber bis zur Fertigstellung der Einheit nicht deren tatsächlicher Eigentümer werde. Er könne daher nicht zu den Gebühren herangezogen werden, die das Entgelt für Dienstleistungen und Gemeinschaftsteile darstellten. Der Kassationsgerichtshof gab ihnen mit Urteil vom 22. Januar 2014 recht: Er hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache an das Berufungsgericht Bordeaux zurück. Nach Auffassung des obersten Gerichts ist der Erwerber einer Wohnungseigentumseinheit im VEFA-Verfahren erst ab Fertigstellung der erworbenen Einheiten zu den Wohnungseigentumsgebühren verpflichtet.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 2 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (Wohnungseigentumsgesetz), der die Gemeinschafts- und Sondereigentumsflächen definiert. Vor allem aber legt er Artikel 14 desselben Gesetzes aus, der vorsieht, dass die Wohnungseigentumsgebühren von den Wohnungseigentümern entsprechend ihren Miteigentumsanteilen geschuldet werden. Um Wohnungseigentümer zu sein, muss man jedoch Eigentümer einer Einheit sein. Beim VEFA geht das Eigentum an der Einheit erst mit der Fertigstellung der Arbeiten über, die durch notarielle Urkunde (oder Übergabeprotokoll) festgestellt wird. Bis dahin bleibt der Bauträger Eigentümer. Solange die Einheit nicht fertiggestellt ist, ist der Erwerber also noch nicht Wohnungseigentümer dieser Einheit. Er kann daher nicht zu den auf diese Einheit entfallenden Gebühren herangezogen werden.
Was nur wenige wissen: Der Kassationsgerichtshof hatte diesen Grundsatz bereits in einem Urteil vom 18. Juni 2003 (Nr. 01-12.627) aufgestellt. Die Entscheidung von 2014 bekräftigt ihn jedoch nachdrücklich und präzisiert, dass die Fertigstellung einheitlich und nicht gebäudebezogen zu beurteilen ist. Selbst wenn das Gebäude größtenteils übergeben ist, zahlt jeder Erwerber die Gebühren nur für die Einheiten, die ihm tatsächlich übergeben wurden. Der Bauträger bleibt bis zur Übergabe für die Gebühren der nicht fertiggestellten Einheiten verantwortlich.
Die Richter wiesen daher das Argument der Gemeinschaft zurück, wonach das Wohnungseigentumsgesetz auf das gesamte Gebäude Anwendung finde, sobald ein Teil im Wohnungseigentum stehe. Zwar bestehe die Teilungserklärung bereits mit der Errichtung des Gebäudes, aber die Verpflichtungen jedes Wohnungseigentümers entstünden zu unterschiedlichen Zeitpunkten je nach Fertigstellung ihrer Einheiten. Dies ist eine Anwendung des Grundsatzes der Relativität der Verträge (Artikel 1199 des Code civil): Der VEFA-Vertrag bindet nur den Bauträger und den Erwerber und kann diesem keine
