Decisione di riferimento : cc • N° 17-20.567 • 2018-06-14 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere a Cannes, nel quartiere residenziale della California. Acquistate una bella villa con vista sul mare, ma per accedervi dovete percorrere uno stretto sentiero che attraversa la proprietà del vostro vicino. Tutto va bene per anni, fino al giorno in cui il vicino decide di installare un cancello e di impedirvi l'accesso. Afferma che quel sentiero è di sua proprietà privata e che non avete alcun diritto di passaggio. Cosa fare? Questa situazione, vissuta da molti proprietari, è al centro di una recente decisione della Corte di Cassazione.
La questione è semplice ma cruciale: come sapere se un sentiero è un semplice sentiero di sfruttamento (che appartiene a tutti i confinanti) o una servitù di passaggio (che richiede un titolo scritto)? La differenza è enorme: nel primo caso, avete un diritto di accesso legale; nel secondo, rischiate di perdere ogni accesso se non potete provare l'esistenza di una servitù.
In una sentenza del 14 giugno 2018 (n° 17-20.567), la Corte di Cassazione ha fornito una risposta chiara: il fatto che esistano servitù di passaggio tra i fondi serviti da un sentiero non esclude, di per sé, la qualifica di sentiero di sfruttamento. In altre parole, anche se proprietà vicine hanno diritti di passaggio specifici, il sentiero stesso può essere considerato un sentiero di sfruttamento, garantendo così a tutti i confinanti un diritto di accesso. Vediamo nel dettaglio.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. François Z. è proprietario di un appezzamento a Cannes, nell'entroterra. Per accedere alla sua proprietà, percorre un sentiero che attraversa i terreni del suo vicino, il Sig. X. Questo sentiero serve diversi appezzamenti, tra cui quello del Sig. Z. e quello del Sig. X. Per anni, tutti lo utilizzano senza problemi. Ma un giorno, il Sig. X. decide di chiudere il sentiero con un cancello, impedendo al Sig. Z. di passare. Il Sig. Z. lo cita in giudizio per far riconoscere il suo diritto di passaggio.
Il Sig. Z. invoca due fondamenti giuridici: da un lato, l'esistenza di una servitù di passaggio (un diritto reale immobiliare che permette di passare sul fondo altrui); dall'altro, la qualifica di sentiero di sfruttamento ai sensi dell'articolo L. 162-1 del codice rurale e della pesca marittima. Questo articolo definisce il sentiero di sfruttamento come un sentiero che serve a collegare più fondi ed è utilizzato dai proprietari confinanti. Precisando che ogni proprietario confinante ha il diritto di utilizzare questo sentiero, senza dover provare un titolo particolare.
Il tribunale di primo grado dà ragione al Sig. Z. e ordina al Sig. X. di rimuovere il cancello. Il Sig. X. ricorre in appello. La corte d'appello di Aix-en-Provence riforma la sentenza: ritiene che il sentiero non possa essere un sentiero di sfruttamento perché esistono servitù di passaggio tra i fondi. Secondo essa, l'esistenza di servitù esclude la qualifica di sentiero di sfruttamento. Il Sig. Z. ricorre in Cassazione.
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Ricorda che l'articolo L. 162-1 del codice rurale non subordina la qualifica di sentiero di sfruttamento all'assenza di servitù di passaggio tra i fondi serviti. In chiaro, un sentiero può essere sia un sentiero di sfruttamento che gravato da servitù. Le due nozioni non sono incompatibili. La causa è rinviata alla corte d'appello di Montpellier affinché riesamini il caso tenendo conto di questo principio.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la sentenza, occorre tornare ai testi applicabili. L'articolo L. 162-1 del codice rurale dispone: « I sentieri e i viottoli di sfruttamento sono quelli che servono alla comunicazione tra diversi fondi o alla loro sfruttamento. Essi si presumono appartenere ai proprietari confinanti, ciascuno in proporzione del diritto di proprietà che ha nel fondo. » Questo testo crea una presunzione di comproprietà del sentiero tra i confinanti. Ogni proprietario confinante ha il diritto di utilizzare il sentiero, senza dover provare un titolo. Invece, la servitù di passaggio è un diritto reale che permette a un proprietario (il fondo dominante) di passare sul fondo altrui (il fondo servente). Essa può acquisirsi solo per titolo (atto notarile) o per destinazione del padre di famiglia. La prescrizione (usucapione) è impossibile per le servitù di passaggio, come ricorda la sentenza.
In questa vicenda, la corte d'appello aveva ritenuto che l'esistenza di servitù di passaggio tra i fondi serviti dal sentiero impedisse la qualifica di sentiero di sfruttamento. La Corte di Cassazione censura questo ragionamento: « L'esistenza di servitù tra fondi serviti da un sentiero non è esclusiva, di per sé, della qualifica di sentiero di sfruttamento. » In altre parole, uno stesso sentiero può essere sia un sentiero di sfruttamento che supportare servitù. Le servitù sono diritti particolari che si aggiungono al diritto comune del sentiero di sfruttamento, senza sopprimerlo.
In tal modo, la Corte di Cassazione conferma una giurisprudenza costante: la qualifica di sentiero di sfruttamento si basa sull'utilizzo del sentiero per la comunicazione tra i fondi o per il loro sfruttamento.
