Decisione di riferimento : cc • N° 08-14.926 • 2009-10-14 • Consulta la decisione →
Immaginate : siete proprietari di un locale commerciale a Croix, una bella posizione. Una sera di temporale, un albero crolla sul tetto. L'edificio è inagibile. Il vostro conduttore vi dice : « Il contratto di locazione è finito, me ne vado ». Voi volete applicare la clausola del contratto che prevede la risoluzione automatica in caso di distruzione. Ma il vostro avvocato vi parla di comando preventivo, di termine di un mese… Siete obbligati a fare questo comando ? La domanda può sembrare tecnica, ma ha un impatto diretto sul vostro portafoglio e sui vostri diritti.
Questa decisione della Corte di cassazione del 14 ottobre 2009 (n° 08-14.926) risponde proprio a questo interrogativo : no, in questo caso preciso, non dovete emettere un comando. Spiegazioni.
I fatti : una storia come capita ogni giorno
Il Sig. X, proprietario di un immobile commerciale a Croix, aveva locato un locale a una società Y. Il contratto di locazione conteneva una clausola risolutiva (cioè una clausola che consente di porre fine al contratto automaticamente in determinate situazioni) in caso di distruzione totale o parziale della cosa locata per un caso fortuito (un evento imprevedibile e irresistibile, come un incendio o una tempesta).
Un giorno, un incendio distrugge il locale. La società Y cessa di pagare il canone e si ritira. Il Sig. X cita in giudizio il conduttore per far constatare la risoluzione del contratto di locazione e ottenere danni e interessi. Il conduttore, dal canto suo, invoca l'articolo L. 145-41 del Codice del commercio, che prevede che ogni clausola risolutiva produca effetto solo un mese dopo un comando (atto di ufficiale giudiziario che intima al conduttore di adempiere alla sua obbligazione) rimasto infruttuoso. Secondo lui, il proprietario avrebbe dovuto inviargli un comando prima di chiedere la risoluzione.
La causa arriva davanti alla Corte d'appello di Douai, poi davanti alla Corte di cassazione. Il proprietario sostiene che l'obbligo di comando non si applica qui, perché non si tratta di una violazione di un'obbligazione contrattuale (come il mancato pagamento dei canoni), ma di un evento esterno : la distruzione del bene.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione dà ragione al proprietario. Ricorda che l'articolo L. 145-41 del Codice del commercio è chiaro : riguarda esclusivamente la risoluzione del contratto di locazione per violazione di un'obbligazione contrattuale. In altre parole, se il conduttore non paga il canone, non effettua le riparazioni necessarie, o utilizza il locale per scopi diversi da quelli previsti dal contratto, allora il proprietario deve prima inviare un comando. Ma se la risoluzione si basa su un altro motivo, come la distruzione della cosa locata per caso fortuito, il comando non è richiesto.
Quello che pochi sanno è che la distinzione si basa sulla natura dell'evento : una violazione è un fatto volontario o negligente del conduttore ; un caso fortuito è un evento indipendente dalla volontà delle parti. La Corte di cassazione ha già applicato questo ragionamento in altre cause, ad esempio per la perdita della cosa locata (sentenza del 12 luglio 2000) o per un'espropriazione (sentenza del 16 novembre 2005). Qui lo conferma e lo precisa.
Attenzione però : ciò non significa che la clausola risolutiva si applichi automaticamente. È necessario che il contratto di locazione preveda espressamente la risoluzione in caso di distruzione. Se non è così, la risoluzione può essere richiesta solo per via giudiziale, con tempi e costi.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori, questa decisione è una boccata d'aria. Se il vostro locale commerciale viene distrutto da un incendio, un'alluvione o un altro caso fortuito, non dovete attendere un mese dopo un comando per recuperare i luoghi. Potete immediatamente constatare la risoluzione e agire. Ma attenzione : dovete provare che l'evento è effettivamente un caso fortuito (imprevedibile, irresistibile, esterno). Se il sinistro è dovuto a un difetto di manutenzione da parte vostra, la clausola non si applicherà.
Per i conduttori, l'interesse è inverso. Se siete conduttori di un locale a Villeneuve-d'Ascq e l'edificio crolla, potete essere liberati dal contratto di locazione senza dover rispettare un preavviso, a condizione che la clausola sia redatta in tal senso. Ma attenzione : se avete causato il sinistro (ad esempio depositando prodotti infiammabili), potreste essere ritenuti responsabili e non poter invocare la clausola.
Nella mia pratica, ho incontrato casi in cui proprietari, ignorando questa giurisprudenza, hanno emesso un comando inutilmente, perdendo un mese prezioso. Altri, al contrario, hanno creduto di poter applicare la clausola senza preavviso mentre la violazione era contrattuale (es. mancato pagamento dei canoni) e sono stati respinti.
Esempio numerico : a Villeneuve-d'Ascq, un locale commerciale di 80 m² si affitta a circa 1 200 € al mese. Se il proprietario deve attendere un mese dopo il comando po
