Décision de référence : cc • N° 70-13.138 • 1971-11-17 • Consulter la décision →
Des propriétaires ont consenti un nouveau bail à leur locataire pour un café. Peu après, ce dernier se voit infliger une fermeture administrative pour tapage nocturne. Les bailleurs souhaitent résilier le bail, mais ils ont signé un nouveau bail quelques mois plus tôt, en connaissance de ses agissements. La justice leur donnera-t-elle raison ? Pas forcément. C'est ce que nous apprend un arrêt de la Cour de cassation du 17 novembre 1971, toujours d'actualité.
Cette décision répond à une question cruciale : un propriétaire peut-il se prévaloir d'une clause résolutoire (c'est-à-dire une clause qui permet de résilier automatiquement le bail en cas de manquement) après avoir renouvelé le bail malgré les fautes du locataire ? La réponse est non, sauf s'il démontre des faits postérieurs établissant clairement sa volonté de ne pas renoncer.
Que vous soyez bailleur, locataire ou professionnel de l'immobilier, cet arrêt vous concerne. Il fixe des règles précises sur la renonciation à une clause résolutoire et sur la nécessité d'agir sans ambiguïté. Plongeons dans les détails.
Les faits de l'espèce
En 1967, les époux X, propriétaires d'un immeuble, consentent un nouveau bail à dame Y pour l'exploitation d'un café-restaurant. Le bail comporte une clause résolutoire : si la locataire cesse d'exploiter le commerce, le bail sera résilié de plein droit. Or, quelque temps après, dame Y fait l'objet d'une mesure de fermeture administrative pour des nuisances.
Les propriétaires saisissent le tribunal pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire. Ils soutiennent que la fermeture administrative équivaut à une cessation d'exploitation, ce qui déclenche la clause. La locataire, elle, argue que les propriétaires ont renoncé à se prévaloir de cette clause en signant le nouveau bail, alors qu'ils connaissaient déjà ses agissements.
La cour d'appel, dans un arrêt du 22 mai 1970, donne raison à la locataire. Elle estime que la signature du nouveau bail, malgré les fautes antérieures, constitue une renonciation tacite des propriétaires. Ces derniers se pourvoient en cassation.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation, dans son arrêt du 17 novembre 1971, casse la décision de la cour d'appel. Son raisonnement est simple : la renonciation à un droit, en l'occurrence le droit de se prévaloir d'une clause résolutoire, ne se présume pas. Pour être valable, elle doit résulter d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.
En l'espèce, la cour d'appel s'est fondée uniquement sur des faits antérieurs à la signature du nouveau bail (les agissements fautifs de la locataire). Or, ces faits étaient connus du bailleur au moment de la signature. Mais la cour d'appel n'a pas relevé de faits postérieurs établissant que le bailleur avait entendu renoncer à se prévaloir de la clause pour l'avenir. En d'autres termes, le simple fait de signer un nouveau bail en connaissance des fautes passées ne suffit pas à caractériser une renonciation.
La Cour de cassation rappelle ainsi le principe général : la renonciation à un droit doit être claire et non équivoque. Elle ne peut se déduire d'un simple silence ou d'une attitude passive. Pour les propriétaires, cela signifie qu'ils conservent leur droit d'invoquer la clause résolutoire pour des faits postérieurs à la signature du bail, sauf s'ils ont explicitement renoncé.
Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante : les juges exigent des actes positifs (comme l'acceptation de loyers sans réserve, la signature d'un avenant…) pour établir la renonciation. Ici, la cour d'appel a été trop loin en déduisant une renonciation de la seule signature du bail.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour les propriétaires bailleurs, cet arrêt est un avertissement : si vous constatez des manquements de votre locataire, n'attendez pas pour agir. Si vous signez un nouveau bail ou un avenant en connaissance des fautes, vous risquez de perdre votre droit à vous prévaloir des clauses résolutoires pour les faits antérieurs. Exemple concret : un propriétaire dont le locataire n'exploite pas le commerce depuis 3 mois signe un nouveau bail. Six mois plus tard, le locataire cesse à nouveau l'exploitation. Le propriétaire pourra invoquer la clause résolutoire pour la seconde cessation, mais pas pour la première. En revanche, s'il n'y a pas de fait nouveau, il sera difficile d'obtenir la résiliation.
Pour les locataires, cet arrêt offre une protection : si vous avez régularisé votre situation et que votre bailleur renouvelle le bail, il ne pourra pas revenir sur les manquements antérieurs pour vous expulser. Attention toutefois : une fermeture administrative peut être considérée comme une cessation d'exploitation, même involontaire. Si vous êtes dans cette situation, veillez à reprendre l'exploitation dès que possible.
Pour les acquéreurs d'un fonds de commerce, vérifiez l'historique des relations entre le bailleur et le vendeur. Si des manquements ont été tolérés, le nouveau propriétaire pourrait être confronté à une clause résolutoire qui n'a pas été purgée. Un exemple : un fonds de commerce vendu avec un bail comportant une clause résolutoire pour défaut d'exploitation. L'acquéreur découvre que le précédent locataire avait cessé l'exploitation pendant 6 mois, mais le bailleur avait encaissé les loyers sans réagir. L'acquéreur risque de voir son bail résilié s'il reproduit le même manquement.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Agissez sans délai dès la première infraction : dès que vous constatez un manquement (cessation d'exploitation, non-paiement, troubles de voisinage), adressez un commandement de payer ou une mise en demeure par lettre recommandée. Ne laissez pas s'installer une tolérance qui pourrait être interprétée comme une renonciation.
- Gardez une trace écrite de tout : conservez vos courriers, les rapports d'huissier, les décisions administratives. En cas de procédure, vous devrez prouver que vous n'avez pas renoncé à vos droits. Un simple échange de mails peut suffire à démontrer votre vigilance.
- Ne signez un nouveau bail qu'après avoir purgé les manquements : si vous souhaitez renouveler le bail malgré des fautes antérieures, faites signer au locataire un acte de renonciation à se prévaloir de la prescription ou une quittance libératoire. Cela évitera toute ambiguïté.
- Consultez un avocat avant toute action : la résiliation d'un bail commercial est un domaine technique. Un avocat spécialisé vous aidera à respecter les procédures et à éviter les pièges de la renonciation tacite. Une consultation préalable peut vous faire gagner du temps et de l'argent.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cet arrêt de 1971 a été confirmé par une jurisprudence ultérieure. Par exemple, dans un arrêt de la Cour de cassation du 15 janvier 2003 (n° 00-22.123), les juges ont rappelé que la renonciation à une clause résolutoire ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Ainsi, l'acceptation de loyers après un commandement de payer ne vaut pas renonciation si le bailleur a expressément réservé ses droits.
En revanche, une décision plus récente (Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 septembre 2020, n° 19-19.456) a nuancé ce principe : si le bailleur, après avoir eu connaissance de la cause de résiliation, continue à percevoir les loyers sans protester, il pourrait être considéré comme ayant renoncé à son droit d'invoquer la clause résolutoire.
