Referenzentscheidung: cc • Nr. 16-10.324 • 2017-01-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Mieter einer Wohnung in Doullens und wohnen mit zwei Freunden zusammen. Einer von ihnen kündigt und zieht aus. Drei Jahre später verlangt der Vermieter von Ihnen die ausstehenden Mieten Ihres ehemaligen Mitbewohners. Ungerecht? Doch genau das hat der Kassationshof in einem Urteil vom 12. Januar 2017 bestätigt.
Die Frage, die sich jeder Vermieter stellt: Wie kann ich die Mietzahlungen sichern, wenn ein Mitbewohner auszieht? Und jeder Mieter: Wie weit hafte ich für die anderen?
Diese Entscheidung antwortet: Eine Klausel, die vorsieht, dass die Solidarhaftung (Verpflichtung zur Zahlung der gesamten Miete) mindestens drei Jahre nach dem Auszug eines Mitbewohners fortbesteht, ist nicht missbräuchlich. Sie schützt den Vermieter, kann aber die Mieter überraschen. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die OPAC d'Amiens (Öffentliches Wohnungsamt) hat eine Wohnung an mehrere Mitbewohner vermietet. Der Vertrag enthielt eine übliche Klausel: Im Falle des Auszugs eines von ihnen bleibt die Solidarhaftung – d.h. die Verpflichtung jedes Mitbewohners, die gesamte Miete und Nebenkosten zu zahlen – mindestens drei Jahre lang bestehen. Als die Mieten nicht mehr gezahlt wurden, verklagte die OPAC alle Mitbewohner auf Kündigung des Mietvertrags und gesamtschuldnerische Verurteilung.
Die Mitbewohner bestritten: Die Klausel sei missbräuchlich, da sie ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen ihren Rechten und denen des Vermieters schaffe. Sie unterlagen in erster Instanz (Amtsgericht Amiens) und in der Berufung. Der Fall gelangte bis zum Kassationshof, dem höchsten französischen Gericht.
Die Wendung: Die Tatsachenrichter hatten die Klausel für missbräuchlich gehalten, aber der Kassationshof hob ihre Entscheidung auf. Für ihn ist eine Solidarhaftungsklausel von drei Jahren nach Auszug nicht missbräuchlich, da sie mit dem Gesetz und dem Gleichgewicht des Mietvertrags vereinbar ist.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützte sich auf Artikel L. 132-1 des Verbrauchergesetzbuchs (alte Fassung vor 2016). Diese Vorschrift verbietet missbräuchliche Klauseln: solche, die ein erhebliches Ungleichgewicht zwischen den Rechten und Pflichten der Parteien zum Nachteil des Verbrauchers (hier des nicht gewerblichen Mieters) schaffen.
Das Gericht befand jedoch, dass die streitige Klausel nicht missbräuchlich sei. Warum? Weil die Solidarhaftung zwischen Mitbewohnern ein gesetzlicher Mechanismus ist: Sie ist im Gesetz vom 6. Juli 1989 (Artikel 8-1) vorgesehen, das die Vermietung von leerem Wohnraum regelt. Der Gesetzgeber wollte die Vermieter vor Zahlungsausfällen schützen. Eine Klausel, die diese Solidarhaftung über den Auszug hinaus verlängert, ist nicht verboten, solange sie zeitlich begrenzt bleibt – hier drei Jahre.
Die Richter stellten auch klar, dass diese Klausel kein Ungleichgewicht schaffe, da sie für alle Mitbewohner gleichermaßen gelte und einem berechtigten Interesse diene: zu verhindern, dass der Vermieter nach dem Auszug eines Mieters allein mit Zahlungsausfällen dastehe. Kurz gesagt, der Kassationshof hat eine gängige Praxis sozialer Vermieter bestätigt.
Es handelt sich um eine Bestätigung der Rechtsprechung: Der Kassationshof hatte bereits 2014 (Nr. 13-25.476) in diesem Sinne entschieden. Also keine Kehrtwende, sondern eine klare Erinnerung.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Sie können in Ihre Mietverträge für Wohngemeinschaften eine Klausel über die Solidarhaftung nach Auszug von mindestens drei Jahren aufnehmen. Beispiel in Amiens: Wenn ein Student Ihre Wohnung im Januar verlässt, bleiben die beiden anderen Mitbewohner verpflichtet, seinen Anteil bis Januar 2028 zu zahlen (wenn der Vertrag 2025 unterzeichnet wurde). Achtung: Diese Klausel muss klar und deutlich sein. Wenn sie im Kleingedruckten versteckt ist, könnte sie wegen fehlender Information für missbräuchlich erklärt werden.
Für Mieter: Lesen Sie vor Unterzeichnung eines Mietvertrags für eine Wohngemeinschaft die Solidarhaftungsklausel sorgfältig. Sie könnten für ausstehende Mieten eines vor drei Jahren ausgezogenen Mitbewohners belangt werden. Wenn Sie die Wohnung verlassen, verlangen Sie eine Nachtragsvereinbarung (Änderungsdokument zum Vertrag), die Sie von allen Verpflichtungen befreit. Andernfalls bleiben Sie solidarisch haftbar – selbst wenn Sie den Vermieter benachrichtigt haben.
Zahlenbeispiel: In Amiens beträgt die Miete 600 € inklusive Nebenkosten. Wenn drei Mitbewohner teilen, zahlt jeder 200 €. Wenn einer auszieht, ohne zu zahlen, schulden die beiden anderen jeweils 300 €, bis der Vermieter einen Ersatz findet – oder drei Jahre lang, wenn er keinen findet.
Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie schnell handeln: Mahnen Sie den säumigen Mitbewohner ab (Einschreiben mit Rückschein) und beantragen Sie gegebenenfalls beim Richter für Streitigkeiten im Mieterschutz (Gericht) die Feststellung der Kündigung des Mietvertrags zu seinen Lasten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Für Vermieter: Formulieren Sie eine klare und zeitlich begrenzte Solidarhaftungsklausel. Geben Sie ausdrücklich die Dauer von drei Jahren nach Auszug eines Mitbewohners an. Lassen Sie bei jedem Auszug eine Nachtragsvereinbarung unterschreiben, um die neue Aufteilung zu formalisieren.
- Für ausziehende Mitbewohner: Lassen Sie Ihren Auszug durch ein Übergabeprotokoll feststellen und verlangen Sie eine befreiende Quittung. Ohne diese kann der Vermieter Sie weiterhin auf Zahlungen in Anspruch nehmen, selbst wenn Sie die Wohnung verlassen haben.
- Für verbleibende Mitbewohner: Überprüfen Sie, ob der Vermieter die Suche nach einem neuen Mitbewohner wieder aufnimmt. Er ist verpflichtet, sich zu bemühen.
