参考判决： cc • N° 14-19.218 • 2015-06-10 • 查看判决 →
想象一下：您是吉伦特省佩萨克（Pessac）一栋住宅公寓的业主。您收到物业经理的电话：全体大会投票通过了15,000欧元的阳台工程，您必须立即支付。但您认为，这些工程涉及一般共有部分（外墙、结构），本应以绝对多数投票通过，而非简单多数。您提出异议，但物业经理起诉您要求支付费用。您将在哪位法官面前辩护？更重要的是，这位法官能否撤销您认为非法的全体大会决议？这正是法国最高法院在2015年6月10日判决（第14-19.218号）中提出的问题。答案很明确：在没有涉及不动产所有权的争议（物权或占有权诉讼）的情况下，近邻法官有权审理作为辩护手段提出的撤销全体大会决议的请求。这一判决简化了共有产权人的生活……但也有其局限性。让我们一起来解读。
事实：每天都会发生的故事
X先生是佩萨克共有产权中一个单元的业主，他收到了2008年9月26日全体大会的记录，随后又收到了2009年5月14日的记录。这些大会投票通过了楼宇阳台工程。X先生认为这些阳台属于一般共有部分，而非特殊共有部分（仅服务于少数共有产权人的部分）。因此，该决定本应按照所有共有产权人的投票多数（1965年法律第26条的绝对多数）通过，而非第24条的简单多数。因此，他质疑这些大会的有效性，并拒绝支付相应的资金催缴款。
物业经理随后在波尔多初审法院（Tribunal d'instance de Bordeaux，当时管辖10,000欧元以下的费用纠纷）起诉他要求支付欠缴费用。该法院内的近邻法官受理了此案。在辩护中，X先生提出了撤销全体大会决议的请求。近邻法官宣布自己无管辖权：他认为，撤销全体大会属于大审法院（Tribunal de grande instance，TGI）的专属管辖权，因为这涉及不动产物权问题（与所有权相关）。X先生向最高法院提起了上诉。
最高法院撤销了原判。它重申，近邻法官有权审理基于1965年7月10日法律（关于共有产权地位）的请求，包括对全体大会决议的质疑，前提是不涉及任何物权或占有权问题。在本案中，争议仅涉及共有部分的定性（一般或特殊）及适用的多数规则，而非所有权本身。因此，近邻法官具有管辖权。
法院的推理——详细解读
要理解这一判决的意义，必须回顾法院的实质管辖权规则。在法国法律中，大审法院（TGI，自2020年起改为司法法院（tribunal judiciaire））对所有不动产物权诉讼（涉及所有权，如返还请求、边界划定诉讼或销售撤销）和占有权诉讼（保护占有，如排除妨害诉讼）具有管辖权。相反，初审法院（TI，现为近邻法院（tribunal de proximité））和近邻法官审理日常生活中的纠纷，特别是共有产权费用支付诉讼，在其管辖限额内（当时为10,000欧元）。
《司法组织法典》（Code de l'organisation judiciaire）原第L. 221-4条规定，近邻法官审理民事案件，标的额低于4,000欧元的请求，以及源于共有产权法律适用的不确定标的额的请求。问题在于，这位法官在审理费用支付请求时，能否撤销全体大会决议。一些法院认为，撤销全体大会属于大审法院的管辖范围，因为它涉及不动产所有权（例如，质疑费用分摊）。
最高法院否定了这一分析。它区分道：“近邻法院，在辩护手段不涉及审查物权或占有权性质的不动产问题的情况下，有权审理被起诉支付费用的共有产权人提出的撤销全体大会决议的请求。” 换句话说，如果共有产权人基于不质疑所有权本身的理由（例如，多数规则错误、召集缺陷、共有部分定性问题）质疑决议，近邻法官可以审理。相反，如果所援引的理由涉及所有权（例如，“这个阳台属于我，共有产权不能触碰”），则只有大审法院有管辖权。
简言之，最高法院采用了务实解释：它避免了程序性附带事件（管辖权异议）的增多，并允许已受理案件的法官全面解决纠纷，前提是不动产问题并非核心。这是一项有利于诉讼当事人的简化判决。
对您的实际影响
对于共有产权人：如果您被起诉要求支付费用，您现在可以质疑全体大会的有效性，而无需向另一法院提起诉讼。例如，在波尔多，圣凯瑟琳街（rue Sainte-Catherine）的一位共有产权人质疑一项以简单多数通过的决议，而工程涉及一般共有部分。他可以向近邻法官提出无效主张，如果理由成立，法官可以撤销该决议。但请注意：如果您的质疑涉及所有权问题（例如，“这堵墙是共有的，不是共有的”），近邻法官必须宣布无管辖权，并将案件移交司法法院。
对于物业经理和业主委员会：这一判决促使您在起草召集通知和决议时极为严谨。多数规则错误可能导致近邻法官撤销决议，从而允许共有产权人拒绝付款。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中物业经理为了方便投票，将一般共有部分定性为特殊共有部分，结果受到了制裁。
对于房地产专业人士：这一判例稳定了共有产权纠纷。它重申近邻法官（现为近邻法院法官）是费用纠纷的当然法官，并且可以审理全体大会决议的有效性问题，前提是不涉及物权问题。这减少了诉讼竞合和双重程序的风险。
在实践中，如果您是佩萨克或波尔多的共有产权人，并且收到了费用支付传票，请不要拖延，尽快咨询律师。答辩期限很短，表述不当的质疑可能使您丧失辩护手段。
避免此类纠纷的四条建议
- 在全体大会前核实共有部分的定性：要求物业经理明确工程涉及一般共有部分（所有共有产权人）还是特殊共有部分（某些单元）。如有疑问，要求按照第26条的双重多数（所有共有产权人的多数票）进行投票。
- 保留所有文件：召集通知、会议记录、附件。在发生争议时，这些文件对于证明违规行为（召集缺陷、票数计算错误等）至关重要。
- 未经法律意见不要停止支付费用：如果您质疑一项决议，您必须继续支付未争议的费用（日常费用预付款）。只有与受质疑决议相关的特定金额可以暂停支付，风险自负。
- 迅速行动：质疑全体大会的诉讼必须在收到会议记录通知后的两个月内提起（1965年法律第42条规定的期限）。超过此期限，决议即为最终决定，除非违反公共秩序（例如，未召集）。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于有利于近邻法官管辖权的系列判例。例如，最高法院2009年10月8日判决（第08-18.534号）已经裁定，即使共有产权人提出大会无效的抗辩，近邻法官也可以审理费用支付请求，前提是该无效不基于所有权问题。2015年的判决确认并明确了这一立场。
但请注意：如果共有产权人援引占有权理由（例如，“我一直像独家业主一样享用这个阳台”），近邻法官必须宣布无管辖权。最高法院2013年7月3日判决（第12-20.970号）重申了这一点。界限有时很微妙：专业律师能够正确界定您的理由，以避免移送。
自2020年改革以来（2018-2022年规划法），司法法院吸收了大审法院和初审法院的权限。但逻辑依然存在：近邻法院（原近邻法官）仍然管辖标的额低于10,000欧元的费用纠纷，并且可以审理附带的全体大会质疑，前提是不涉及所有权的实质问题。
要点总结
- 质疑全体大会决议的管辖法官是谁？ 如果质疑是在费用支付诉讼的辩护中提出，且不涉及物权或占有权问题，则由近邻法院（原近邻法官）管辖。
- 如果物业经理起诉我支付费用怎么办？ 您可以在同一法官面前质疑全体大会，但必须迅速行动（在首次答辩中提出）。
- 如果我败诉有什么风险？ 您需要支付费用、诉讼费用（《民事诉讼法典》第700条），并可能因恶意抗辩而支付损害赔偿。
- 我能在两个月后质疑全体大会吗？ 不能，除非决议存在绝对无效情形（例如，未召集某一共有产权人）。
- 诉讼期间我需要支付费用吗？ 是的，除非您获得紧急程序下的暂停令，但这很少见。最好预提款项以避免附加费。
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