Decisione di riferimento: cc • N° 85-92.466 • 1987-06-10 • Consulta la decisione →
Immaginate: firmate un contratto di costruzione per la vostra futura casa a Boulogne-Billancourt. Versate un acconto di 15.000 €. Ma non è scritto nulla sul finanziamento. Pensavate di ottenere un mutuo, ma la banca rifiuta. Il costruttore vi dice: «Nessuna clausola, nessun rimborso.» Cosa fare? Questa domanda l'ho vista decine di volte nel mio studio a Parigi. La legge del 13 luglio 1979, detta legge Scrivener, protegge tuttavia i mutuatari. Ma cosa succede quando il contratto non menziona alcun mutuo?
La Corte di cassazione ha deciso già nel 1987: anche senza clausola scritta, dal momento che il sottoscrittore ha effettivamente richiesto un mutuo, la condizione sospensiva (evento futuro e incerto da cui dipende il contratto) si considera inclusa. Il costruttore deve restituire tutte le somme versate se il mutuo non è ottenuto, senza trattenuta né indennità. Meglio: se rifiuta, può essere condannato penalmente.
Una dimenticanza nel contratto non vi priva della protezione legale. Ma attenzione: bisogna ancora provare che avete effettivamente richiesto un mutuo. Ed è qui che sorge il problema. In questo articolo, analizzo la sentenza del 10 giugno 1987, le sue conseguenze pratiche e vi do consigli per evitare le trappole.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X, un proprietario parigino, firma nel 1982 un contratto di costruzione di una casa individuale a Boulogne-Billancourt con la società Y. Il contratto prevede un prezzo di 200.000 franchi (circa 30.500 €). Il signor X versa un acconto del 10% alla firma. Nessuna clausola menziona un mutuo. Tuttavia, il signor X ha effettivamente presentato una richiesta di mutuo alla sua banca, ma questa la rifiuta per insufficienza di garanzie.
Il signor X chiede allora il rimborso integrale dell'acconto al costruttore, che rifiuta. Il costruttore sostiene che il contratto non contiene alcuna condizione sospensiva di mutuo, quindi l'acconto è acquisito. Il signor X cita in giudizio il costruttore davanti al tribunale di grande istanza di Parigi, che gli dà ragione. Il costruttore fa appello. La corte d'appello di Parigi conferma la sentenza nel 1985. Il costruttore ricorre in cassazione.
La causa arriva davanti alla Corte di cassazione, sezione penale (poiché il rifiuto di restituzione può costituire un reato penale). Il costruttore sostiene che la condizione sospensiva non essendo scritta, non può essere opponibile, e che in ogni caso la condizione si era verificata perché il signor X non aveva fornito i giustificativi necessari alla banca. La Corte respinge il ricorso: la condizione sospensiva è automatica dal momento che un mutuo è stato effettivamente richiesto, e il rifiuto di rimborso ricade sotto l'articolo 33 della legge del 13 luglio 1979 (sanzioni penali).
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione si basa su due testi chiave della legge Scrivener del 13 luglio 1979 relativa all'informazione e alla protezione dei mutuatari nel settore immobiliare. Innanzitutto, l'articolo 18, comma 2, che dispone che «dal momento che un mutuo è effettivamente richiesto, il contratto di costruzione si considera concluso sotto la condizione sospensiva dell'ottenimento di tale mutuo, anche se l'atto non contiene alcuna indicazione sul ricorso a tale finanziamento del prezzo». In secondo luogo, l'articolo 17, comma 2, che prevede che «se tale condizione non si verifica, qualsiasi somma versata in anticipo dal sottoscrittore al costruttore deve essere immediatamente rimborsata senza trattenuta né indennità a qualsiasi titolo».
Il costruttore tentava di aggirare la legge sostenendo che l'assenza di clausola scritta rendeva la condizione inopponibile. Ma la Corte è chiara: la legge supplisce al silenzio del contratto. Anche se firmate un contratto di costruzione senza menzionare un mutuo, se avete effettivamente richiesto un finanziamento, la condizione sospensiva è automaticamente inclusa. La Corte precisa inoltre che la condizione non si considera verificata per il solo fatto che il sottoscrittore non ha dato seguito a una richiesta di giustificativi: spetta al costruttore provare che il mutuo era ottenibile.
La Corte di cassazione conferma qui una giurisprudenza protettiva dei consumatori, già avviata negli anni '80. Non si tratta né di un revirement né di un'evoluzione, ma di un'applicazione rigorosa della legge. L'originalità risiede nel fatto che la sezione penale interviene: il rifiuto di restituzione può essere sanzionato penalmente (ammenda, persino reclusione). Ciò significa che la legge Scrivener è ancora in vigore oggi, integrata nel Codice del consumo (articoli L. 312-1 e seguenti).
Cosa cambia per voi — concretamente
Per gli acquirenti (proprietari o futuri proprietari): se firmate
