Referenzentscheidung: cc • Nr. 14-11.851 • 2015-05-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie unterzeichnen einen Kaufversprechen für ein Baugrundstück in Le Vigan, in den Cevennen. Sie haben eine auflösende Bedingung (Klausel, die den Verkauf von einem zukünftigen Ereignis abhängig macht) vorgesehen: die Erlangung einer Bauvoranfrage (Dokument, das die für das Grundstück geltenden Bauvorschriften angibt). Es ist jedoch keine Frist festgelegt. Sie warten, der Verkäufer auch. Fünf Jahre vergehen. Sie beschließen, die Bauvoranfrage zu beantragen, aber der Verkäufer ist der Ansicht, dass das Versprechen hinfällig (nichtig) ist. Wer hat recht? Genau diese Frage hat der Kassationshof in seinem Urteil vom 20. Mai 2015 entschieden. Und die Antwort ist klar: Ohne feste Frist gilt eine angemessene Frist. Nach Ablauf dieser Frist kann die Bedingung nicht mehr erfüllt werden, und der Kauf fällt. Eine Lektion, die jeder Käufer oder Verkäufer bedenken sollte.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Le Vigan, unterzeichnet 2005 ein einseitiges Kaufversprechen (Vertrag, bei dem sich der Verkäufer zum Verkauf verpflichtet, der Käufer die Option ausüben kann) mit Herrn Y, dem Käufer. Der Verkauf unterliegt einer auflösenden Bedingung: der Erlangung einer Bauvoranfrage, die ausschließlich im Interesse des Käufers vereinbart wurde. Das bedeutet, dass nur Herr Y auf die Geltendmachung der Nichterfüllung der Bedingung verzichten kann. Es ist keine Frist für die Beantragung dieser Bauvoranfrage vorgesehen. Die Jahre vergehen. 2010, also fünf Jahre später, reicht Herr Y Klage ein, um den Verkauf zu erzwingen. Er beantragt daraufhin die Bauvoranfrage, die er 2011 erhält. Der Verkäufer beruft sich auf die Hinfälligkeit (Erlöschen) des Versprechens, da es nicht innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt wurde. Die Gerichte müssen entscheiden: Kann die auflösende Bedingung ohne feste Frist Jahre später geltend gemacht werden? Das Berufungsgericht von Nîmes, dessen Zuständigkeitsbereich Le Vigan und Alès umfasst, gibt dem Verkäufer recht: Das Versprechen ist hinfällig. Der Käufer legt Kassation ein (Rechtsmittel beim Kassationshof, um das Urteil aufzuheben).
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof bestätigt das Berufungsurteil. Die Argumentation ist wie folgt: Eine auflösende Bedingung ohne feste Frist kann die Verpflichtung nicht ewig machen. undefined, man kann nicht unbegrenzt warten, um die Bauvoranfrage zu beantragen. Die Tatsachenrichter (die Richter des Berufungsgerichts) haben in souveräner Weise entschieden, dass mangels einer Indexierung des Preises (Anpassung des Preises an die Inflation) und eines Aufwertungskoeffizienten die Parteien die gemeinsame Absicht hatten, eine angemessene Frist für die Erfüllung der Bedingung festzulegen. Diese angemessene Frist, die im Gesetz nicht definiert ist, wird von Fall zu Fall beurteilt. Hier sind fünf Jahre ohne jegliche Maßnahmen zu viel. Der Käufer konnte nach Ablauf dieser Frist nicht mehr auf die auflösende Bedingung verzichten (d.h. den Verkauf ohne Bedingung verlangen). Das Versprechen ist daher hinfällig. Der Kassationshof bezieht sich auf Artikel 1134 des Code civil (alt, heute 1103), der besagt, dass Verträge nach Treu und Glauben zu erfüllen sind. undefined der Begünstigte der Bedingung kann die Situation nicht unbegrenzt zum Nachteil des Verkäufers in der Schwebe lassen. undefined: Auch wenn die Bedingung ausschließlich im Interesse des Käufers vereinbart wurde, muss dieser innerhalb einer angemessenen Frist handeln. Achtung jedoch: Die Entscheidung legt keine genaue Dauer fest (ein Jahr, zwei Jahre?). Alles hängt von den Umständen ab. undefined, ich habe Fälle erlebt, in denen eine Frist von drei Jahren als zu lang angesehen wurde. Die Rechtssicherheit erfordert eine gewisse Zügigkeit.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Käufer: Wenn Sie ein Versprechen mit einer auflösenden Bedingung (Erlangung eines Darlehens, einer Baugenehmigung, einer Bauvoranfrage) unterzeichnen, zögern Sie nicht, diese zu erfüllen. Wenn keine Frist festgelegt ist, müssen Sie innerhalb einer angemessenen Frist handeln, in der Regel einige Monate. Nach Ablauf dieser Frist riskieren Sie, Ihr Recht und sogar Ihre Anzahlung (falls Sie eine geleistet haben) zu verlieren. Beispiel: In Alès unterzeichnete ein Käufer ein Versprechen unter der Bedingung der Erlangung einer Baugenehmigung, ohne Frist. Er wartete 18 Monate, bevor er seinen Antrag einreichte. Der Verkäufer konnte die Hinfälligkeit erreichen, und der Käufer verlor seine Anzahlung von 15.000 €. Für Verkäufer: Sie können die Hinfälligkeit geltend machen, wenn der Käufer nicht handelt. Aber achten Sie darauf, nicht selbst zu viel Zeit verstreichen zu lassen: Wenn Sie jahrelang warten, bevor Sie reagieren, könnte dies als Verzicht auf die Geltendmachung der angemessenen Frist ausgelegt werden. Wenn Sie sich in dieser Situation befinden, sollten Sie den Käufer per Einschreiben mit Rückschein auffordern, die Bedingung innerhalb einer bestimmten Frist (z.B. 30 Tage) zu erfüllen. Bei Untätigkeit können Sie das Gericht anrufen, um die Hinfälligkeit feststellen zu lassen. Für Immobilienprofis
